助力新基建，REITs试点到底带来了哪些利好？

今年，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

什么是REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

REITs最早产生于20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本的房地产公司众多，所以这个市场在日本规模很大。

相较于其他投资不动产之方式，REIT交易方式与程序与股票相同，且具有很高的变现性与资产流动性。同时，REITs不但可以分散其资产配置风险，并可以选择投资大范围的REITs来达到分散区域经济风险的目的。从自身属性来说，REIT的投资标的是不动产，收益来源主要来自于稳定的租金收入，每年可享固定的配息收益，同时对抗通膨和紧缩的特性。

REITS对地产行业有何影响

基础设施公募REITs能让“笨重”的基础设施企业“轻”起来， 它是指80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目，以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润，按要求分配给投资者的封闭式基金产品。

基础设施公募REITs投资的是优质基础设施，挂钩地区发展，对抗通胀。在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的投资渠道。

REIT是否会推高房价

因为中文名字叫做“房地产投资信托基金”，所以很多人对REITs是有误解的，认为这个东西是用来炒作房地产的工具，开发商可以借此大举募资抢地盖楼。

其实，REITs和炒房，半毛钱关系都没有。

仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。

通知提出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这些跟炒房八竿子打不着。

REITs 对于地产商 有哪些利好？

对地产商或者基建开发商而言，REITs的意义是很大的。过去，如果一个企业或者实体建设了一条公路、一个机场、一个酒店，退出的方式很有限，有的甚至必须自己设立公司来运营。

现在，通过发售REITs产品，可实现资金快速回笼，相当于一次性就把资产卖给了投资人，这样开发商就可以转向轻资产运营。

另外，这还有可能改善企业利润账面价值：如果最终融资规模超过不动产在企业报表中的账面价值，高于不动产账面价值的差额计入营业外收入，企业利润表能够得以改善。

在成熟市场，REITs 已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产， 截至 2017年，美国 REITs 总资产达 11336 亿美元，占美国股市市值约 3.7%。全球REITs市值在2002-2019年间从2312亿美元增长至2.09万亿美元。

REITs为建筑公司提供了资金来源，有利于推动我国新基建项目的落地，同时对原有的基建项目可以起到盘活资产的作用。同时也会吸引险资等机构资金入场，助力新基建的发展。

我国展开的REITs试点，主要关注于优质的基建项目，而不是商业地产。优质基建项目包括各地正在兴建的高铁、机场、通信设施等等。这顺应了最近关于新基建的促进措施，也有助于盘活存量的基础设施市场，将其变为证券上市。