作者| 猫哥
来源| 大猫财经
01
房地产的好日子要到头了？
最近这几天都在疯传大牌地产商富力大裁员的事，有的说已经裁了30%，有的说裁了40%。
富力的回应是，这是诽谤，已经报案。
自打2017年入手了万达的77个酒店，富力就一直被牢牢关注，虽然是6折的价格，但要想盘活确实也挺费劲的，一直亏不停。据说在2020年的年会上，着了急的董事长李思廉把富力的区域负责人骂了一个遍，说他们花钱投了一些烂项目，让富力的资金这么紧张。
还有更惨的，2020年4月，富力在海南香水湾开发的富力湾摊上事儿了，B区的C-06、C-07地块没有按规划盖房，所以32栋低层建筑得拆，海边的低层建筑就是别墅了，而且是房价最贵的县城里面，直接损失了好几亿。
前几天，富力把广州国际机场综合物流园70%的股权卖了，作价44.1亿卖给了黑石，当然这笔买卖还是赚的，富力公告说，这笔钱将用来降负债。
要搁几年前，说富力卖资产还债那真是笑话，可现在，焦虑的可不止富力，大把的房地产老板都在突击卖资产。
绿地在卖上海和江苏的14个项目27个物业，如果都卖出去，大概可以获得231亿的回笼资金，绿地说，出售物业是常态，建成了自然要卖，升值了也可以卖，这是绿地的长期策略。
策略是策略，但大家都知道这是为了回血，虽然很无奈，但，再强的人也打不过大环境。
02
进入11月份，产权交易所也非常热闹，在北京产权交易所，全年有49个房地产公司挂牌，11月就占了20个，还全是国企、央企级别的。
为啥卖呢？也挺有意思的：
有甩包袱的，比如新兴际华甩卖了一家“资不抵债”的物业公司，1万就卖了，买家可以实现控股，和央企成为合作伙伴；
还有地也不要了的，比如首开，手里有北京大兴的两块地与路劲合作开发，但是首开自己还没出钱，干脆就不出了，49%的权益，一个点一万就卖了；
卖得最多的，还是华侨城和中国金茂，各卖了4家公司，底价分别是25.84亿和24.3亿；
招商蛇口虽然没有华侨城和金茂卖得多，但是两个项目清仓，也要收36.98亿。这两个项目跟今年初深圳市民戴口罩去争抢的豪宅太子湾·湾玺项目在同一个地块，湾玺一栋楼收金23亿，那这两个项目为啥不留着呢？原因简单，一个得建商办，一个得建仓储，赚钱能力都不行，那就干脆卖了吧；
还有一些企业，干脆退出房地产了。
比如山东钢铁集团作价20.72亿，直接把山钢地产出清了，山钢地产旗下还有若干地产公司，在山东及华东多地都有项目，不过收入一般，负债却有100多亿，所以山钢要求接盘的得是TOP50的房企。不过，这个时候，恐怕TOP50房企也不一定能吃得下。
03
为啥大家纷纷抛售呢？
用万科的话说，大家都想活下去、活得好。
因为，距离传说中的“三道红线、四档管理”执行，只剩下一个多月的时间了，TOP房企也自顾不暇了。
这个政策到底啥时候执行还有点争议，政策刚流传出来的时候，还在为2021年还是2023年施行吵个不停，但是随着环境的改变和被爆参会的房企的谨慎态度，2021的说法就越来越被市场接受，大家的求生欲就越来越旺盛。
前两天，央行行长在《央行政策研究》上发了一篇文章，特意强调了“加强对房地产市场融资状况的全面监测”。
但是，面对“三道红线”，想达标，真的是太难了。
三道红线到底指的是什么呢？
● 红线1：净负债率大于100%；
● 红线2：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
● 红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果超过红线会怎么样呢？那会按四档管理：
● 三道红线全中，进“红”档，有息负债就不能再增加，不负债怎么做房地产呢？
● 踩中2条进“橙”档，年增速不得超过 5%；
● 踩中1条进“黄”档，年增速不得超过 10%；
● 1条未中进“绿”档，年增速不得超过 15%。
三道红线刚出来的时候，就有人给Top房企拉了清单，黄档最多，红橙两档也不少，绿色安全过关的太少了，而如今，企业也发了最新一期的报表，结果很明显，大家都在玩命降负债，结果怎么样呢？
红的依然红，橙的依然橙，正在卖资产的富力降了两项，而绿地更惨，三项全升，距离达标越来越远，本来荣盛发展有望到黄档的，现金短债比安全了，但是净负债率却又翻红了，过关太难了。
而且，增速上限15%，想要再激进扩张，恐怕就得再想想了。
不得不佩服的是央企的觉悟，华侨城的“96.4%、69.6%、1.07”的成绩其实算是安全的，但是这种低分飘过的及格线，显然还是不够的，卖卖资产，可能会更好一点；招商蛇口不仅是卖资产，之前买资产的计划也流产了，钱跟不上都白搭。
且得挣扎一阵子呢，恐怕在三道红线之后，房地产的苦日子恐怕就要开始了。
04
接下来，可能要面对的是两件事儿了：
一些地方的房价可能会友好一些了。
一方面抢地这事儿要少了，因为抢地可是真的需要大钱才能完成，没钱了，自然地价可能要回落一些。
而另一方面，虽然卖资产能够回笼些钱，但是对于房企来讲，其实资金回笼的速度还是不如盖房、卖房，周转速度起来了，钱才能回得更快，想周转速度快，现在最快的路子可能就是降价了，不少房企在旺季也是通过打折的方式来回笼资金的。
现在，地方也在跟着吆喝，哈尔滨就已经开始鼓励房企打折了，群众喜闻乐见，就看房企的诚意了，不过像深圳这样的城市，打折可能还轮不上，不然招商也不会死攥着宅地不放。
还有就是，新的破产潮可能也要跟着来了。
其实，看看那些被抛售的公司，如果真的仔细把账算下来，其实也不咋划算，但是它们有靠山，即便是卖了，还能在市场上游一轮，而对于一些中小地产商而言，再次遇到融资渠道锁死，没钱，就只有死了。
所以，房价可能低了，但是烂尾的风险更高了，也别高兴得太早。
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