梳理了40多个限竞房板块后，我发现的买房逻辑

　　到目前为止，限竞房板块大概写了七七八八，基本上完工。有些重要的板块，将来还会再加更一下。因为楼市是动态的，优质的地方值得一谈再谈。

　　其中不太重要的，我认为买入意义不大的，要么简写，甚至直接略过。

　　当我把盘点出来的板块做一个梳理的时候，得到了下面的图表。

　　算上二手房，北京的居住板块，应该有400多个。这里虽然只是参考限竞房板块，盘点了十分之一左右，但依然可以窥探出目前帝都楼市的板块全貌。

　　01

　　限竞房代表的四个梯队

　　如果把限竞房板块分类，大致分为四个梯队，四个梯队，分别代表着高端盘、中产改善盘、刚需盘、上车盘。

　　第一梯队是代表北京楼市天花板的板块，金字塔的顶端，高端盘。限价区间在8-9万。他们是东西城、海淀山前。

　　第二梯队是优质的改善板块，限价5.5-7万，中产改善盘。他们主要分布在海淀山后、朝阳、石景山、丰台、大兴。比较尴尬的是，大兴只有一个西红门能拿出来。

　　除了城六区，顺义的后沙峪，依托于成熟的别墅板块、昌平的未来科技城，凭借产业和规划，也跻身到这一梯队。

　　第三梯队，限价5万+，就到了主流的刚需群体选择的板块，刚需盘。大兴、通州、昌平是主流选择，是限竞房存量最高的地方。其次，少量存在于海淀、石景山、门头沟，距离地铁比较远的板块。

　　第四梯队，2-4万+。最底部的上车盘。板块凑在一起，可以开一个“郊区联欢会”。

　　虽然看上去还不如河北一些地方，但好歹也算在北京扎下根，不用回老家了。先解决有没有的问题，再一步步置换吧。

　　其实，这个梯队，也刚好对应了限竞房的总价区间。

　　第一梯队 700万及以上

　　第二梯队 500-700万

　　第三梯队400-500万

　　第四梯队400万以下

　　目前的情况是，400万以下的低总价很好卖，700万以上的改善盘也很好卖。反而是400-500万的刚需盘，因为扎堆，同品类又太多，陷入了竞争红海。

　　图片：天朗房研网

　　每个人都会对比着，把自己住的板块归纳到以上四个梯队里。但也没必要得意或者沮丧。

　　在北京拥有一席之地，已经比大部分人赢了。

　　更何况楼市是有生命的生态系统。哪怕目前在同一价格梯队，板块们的实际价值，也会在未来二十年发生剧烈的变化。

　　就像在过去二十年里，不少黄金板块已经逐渐落寞，一些毫不起眼的垫底板块正在崛起。

　　我们的目的是，努力挖掘优质板块，用半生拼搏来的积蓄，在这里买房，押注它的成长价值。

　　02

　　城六区做减法，郊区做加法

　　在选择具体板块的时候，我们经常看到的是城市的相关规划文件，但对于实际出让的土地情况，却关注不多。

　　但实际上，限竞房的土地出让，恰恰是城市运营逻辑的真正体现。

　　先来看看，这个城市的操盘手，到底想做什么。

　　按照北京人口疏解计划，北京常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，以后很可能就要长期稳定在这个数字上。

　　但北京各个区的人口分布是非常不均衡的。城六区是疏解大区。按照计划，如果疏解顺利的话，那么从2015年开始，现在城六区已经陆续疏解了200万人左右。

　　所以，北京的人口流动方向是，从城六区迁到郊区，从五环内迁到五环外。

　　未来几十年，这个趋势是不会变化的。

　　限竞房的土地出让，也是遵循了这个规律——

　　图片：天朗房研网

　　先看城六区，总体的供应占比并不多。

　　对于东西城来说，只是象征性的出了两个盘，一个是靠关系才能买的，另外一个无限延期的；

　　海淀供应的板块都是在山后区域，

　　朝阳供应的总价高，刚需上不去车，

　　石景山虽然古城旧改有不少居住用地，但大多拿来做商品房了。

　　丰台供应的不算少，可惜有相当一部分在六环外的青龙湖，白盆窑一下子供应了三个新盘，已经很给力了。

　　所以限竞房真正的供应大头，是大兴、昌平、顺义、房山。

　　其次，作为海淀和丰台，供应多的板块，也远在六环之外。

　　倘若你单看一个板块，会觉得犹疑。但你把这个城市的所有板块看作一盘大棋，那么棋子落地的方向，就是操盘手想要达成的目标。

　　所以你看，未来的北京人口，

　　由城六区流向郊区，依然是趋势。

　　由五环内流向五环外，依然也是趋势。

　　城市运营，说到底就是人的流向。人往哪里去，钱就往哪里去，产业就往哪里去。

　　限竞房土地出让的数量，就是北京规划的实际验证——

　　北京“去中心”依然在加速发展，如果想要寻找最具升值潜力的板块，他们不是在传统被看好的老城区，而是五环外，以及郊区的新城。

　　只有看透了这一点，再去具体结合你的置业需求，才能真正抓住机会。

　　03

　　北城隐隐抑价，南城暗暗发力

　　但倘若，盲目的下注五环外和郊区，同样是不可取的。不能理解板块之间的差异，同样会犯严重的错误。

　　就像老婆想要萝卜丁口红，你却买了一箱咸菜给她，轻则翻脸后则跪键盘。

　　之前我写过，北京有一个特别大的特点就是，南北发展不均衡。

　　但是你研究限竞房的定价策略，会发现，各个板块的定价，差异性并不大，一平也就是几千块钱的差距。

　　比如，北五环的西山锦绣府、奥海明月、奥森one，定价在5.8万/平。稍微远一点的，万橡悦府，定价在5.4万/平

　　而南五环的，招商雍和府是5.58万，颐璟万和是5.5万，东南方向的，招商臻珑府、融创亦庄壹号限价是5.2万。

　　像这样的例子很多。

　　但倘若看二手房，北五环至少要比南五环高30%

　　北五环：均价6万左右

　　南五环：均价4.5万左右

　　所以，现在看来，同一环线不过是几千块钱的差距，将来放在二手房市场，南北的差异也要成倍数的增加。

　　你一定要沉下心来好好思考一下，如何选择才不会出错。

　　北城供应少，而且新盘和二手价差不大，可以放心买。

　　南城供应量大，在限竞房扎堆的板块，给出足够便宜的价格，或者产品足够硬，才值得买。

　　还有一点要思考的是，为什么要故意忽视南北板块的巨大差异，统一定价？

　　操盘手考虑的，还是要均衡发展。随着丽泽的加速建设，大兴机场的落定，南城的土地价值，将会越来越得到提升。未来，操盘手更希望南城房价涨。

　　04

　　还有一些留白区域

　　值得注意的，城六区还有一些限竞房故意留白的区域。

　　比如古城、东坝、宋家庄一带。不是没有地，但是不可能出让太多限竞房了。

　　以古城为例，多少人错过5.88万的长安云锦，哭晕在厕所。

　　长安云锦过后，非限竞房楼盘一个比一个开的价格更贵，现在古城板块已经蹿升到7.5万左右，直逼8万。

　　而丰台的分钟寺一带，好不容易旧改得来的区域，会直接做成均价12W+左右的豪宅居住区。

　　至于东坝，也是朝阳为数不多的整齐规划的地块。目前朝阳唯一一处限竞房华樾国际，虽然价格价格到了6.9万，也要值得珍惜了。

　　还有一个重磅新闻是，东坝之前流拍的一块限竞房，已经改了规划。直接将「套型建筑面积90平方米」改为了「套内建筑面积90平方米」。

　　这意味着限竞房由89平方米扩大到110平以上。整个房子面积增加20平米，房子总价就会增加140万。

　　买房门槛直线拉升。

　　城六区的空白土地，本来就弥足珍贵，每一块地都是限量版，而且拍一块少一块。

　　你以为可以捡漏买入。实际上操盘手是希望你“高位接盘”。

　　这些地块，单纯拿来做限竞房就“浪费”了。操盘手希望用他们来创造更大的价值。可以作为北京城市的门面担当，甚至留下丰功伟绩以示后人。

　　欢迎对文章提出批评和质疑，

　　因为我的观点不适合所有人。

　　希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。

　　不随波逐流，不人云亦云。

　　用我的文字浇灌，结出你的思想果实。

　　这正是猫叔聊地产的价值所在。