没有最高，只有更高。
今天上午10点，天河奥体公园北侧地块公开出让，吸引了8家房企报名争夺。
经过21轮火爆竞价，最终以总价486479万元出价，折合楼面价51463元/㎡，晋升广州楼面价第3高。
作为牛奶厂板块时隔6年出让的宅地，4.3万/㎡的起拍楼面价不仅是天河最高楼面价，还是广州第二高起拍楼面价，起点相当高。
当一个地块成为区域标杆之时，将会产生怎样的连锁反应？
或许，我们可从往年的例子中，寻得答案：
2016年荔湾华大物流成为广州新晋地王后， 周边楼盘纷纷封盘涨价 ，首个周末全市的住宅成交均价更是 上涨2084元/㎡ 。 同年长岭居苗圃地块登顶区域地王， 带领黄埔迈入5万+时代 。
土地一旦释放，价值水涨船高，这就是高价地的魅力。
按照业内估计，根据2.0的极低容积率，以及无配建要求的优质条件，天河牛奶厂这块地未来要卖到10万+，甚至更高。
当面粉价比面包还贵时，寸土寸金的天河，价值不敢想象。
土拍三连刷，售价冲击10万+
天河，永远的神！
对于广州来说，最核心的位置，毫无疑问是天河，其与北京国贸、上海陆家嘴并称三大国家级CBD。
从85年设区至今，天河只用了22年便超越越秀，GDP连续十二年称王广州，今年前三季度毫无悬念地，以3788亿稳居全市第一。
这里，是举全市之力打造的区域，年税收超十亿楼宇17栋，世界500强和总部企业上百家，亿万经济在这片热土上不断流动，历来是各路资金青睐之地。
珠江新城，图源： 网络
实际上，回顾整个2020年，天河已历经三次楼面价刷新的高光时刻。
4月出让的广氮AT0607113地块，引起6家房企厮杀，最终以35782元/平的楼面价定格广氮第一，现项目已取得备案名，即将入市。
时隔两月，侨鑫+保利豪夺科韵路西侧地块，楼面价超越了广氮地块，引起业界骚动，纷纷猜测后市行情。
而今天的土拍，再一次刷新天河楼面价的峰值，其意义和价值几许，无需多言。
况且，以上几个项目都将打造为豪宅面世，未来最高售价或将冲击10万+。
与此同时，天河的一手消化周期已降至5个月（来源：广州中原），前三季度供求比跌至0.54（来源：中指院），不少上车盘正陆续收官，且大有涨价之势。
自5月份以来，新一轮牛市依然是天河为主导，天河北破10万+、珠江新城从8-9万报价，到13万一平成交，间接带动了周边区域房价回升。
10月，东圃热门项目兰亭盛荟以55000元/平清盘，当初首开单价仅3字头。
如今，牛奶厂、员村、车陂一带的新房已进入二手市场，像招商·雍华府、天健上城、天荟公馆，基本上都迈入5、6万的高位。
存量市场几近无货，新增供应高不可攀。想入住天河，并不是一件容易的事。
2
“现象级”红盘上新
安居天河，这或许是最后的机会
幸运的是，在天河安居，希望也并不是没有。在天河智谷，就有珠江实业的“现象级”红盘——珠江花城。
“你可以不买珠江花城，但你不能不知道珠江花城。”
作为珠江实业“花城系”的代表作，珠江花城从出生开始便自带热销光环。
2018年首次开盘半小时售罄，2019年二期开盘3小时清盘，吸金13亿。
2020年三期开放引万人争看，在过去的黄金周期间，销量更是领跑天河，狂揽5亿。
黄金周珠江花城火爆现场
如今全新加推的三期，更是手握三大王牌载誉而归。
纳入天河高新区，天河智谷要起飞
珠江花城 落位的天河智谷板块，是天河IAB产业的发展高地。
据统计，天河智慧城有2500多家企业进驻，包括网易、酷狗、UC优视、中国移动等龙头也赫然在列。
而且，天河智谷还将迎来新一轮的价值蜕变，皆因板块已纳入7月23日挂牌成立的天河高新区范畴。
天河高新区规划图
作为广州时隔32年迎来的第二个高新区，将重点布局5G、高端软件、物联网、人工智能等高精尖产业，预计可实现千亿级生产总值，成为新一代产城融合科技城。
而目前也已吸引了近50家“高新、高质、高端”总部企业递交投资落地意向，产业集群的发展红利板上钉钉。
有研究表明，高新产业进驻对区域房价有极大的拉升作用。
2013年，阿里巴巴总部搬进杭州未来科技城后，板块的成交均价从2010年的1.7万涨至当前的3.6万，远高于上城区的十年涨幅55%。
以史为鉴，可以知兴替。有预期有政策更有故事的天河高新区，是能够触摸的未来。
2
旧改加速，片区蝶变驶入快车道
当然，对于精明的购房者来说，除了区位规划，看得见的蝶变也是真金白银进场的理由。
其一，茅岗路北延一期的改造已于8月正式启动，由珠江实业斥资打造，现正如火如荼地建设中。
预计建成通车后，将打通天河智谷的交通脉络，项目只需3分钟就能接驳广园快速，拉近与珠江新城、金融城、琶洲的通勤距离，有助于承接更多高端置业人群。
其二，被称为下一个“猎德村”，毗邻天河高新区的吉山村旧改，10月28日已明确合作企业。
将由合景+富力联合操刀，改 造面积高达219.45万㎡，包括占地约20万㎡的天河儿童公园。
而项目竞得人需按照天河区政府关于吉山村改造的工作部署，自竞得人与交易发起人签订《合作协议》后1个月内启动本项目清拆工作，2020年12月31日前需完成30万㎡的拆除任务。
吉山村改造规划效果图
旧改对片区的利好，除了大力提高土地运营效率外，还会带来更好的城市环境，促进先进产业和配套的导入，进而重塑区域价值。
比如，2010年刚启动冼村旧改时，周边房价才4、5千/㎡。
十年间，CBD高楼拔地而起，区域经济翻天覆地，周边房价已上涨至10万+/㎡。
随着城市更新的加速推进，位于吉山村旧改范围东部的珠江花城，无疑将一步先登享受财富神话。
3
顶级教育+立体交通，宜居之城配套豪横
不止于地段优势的得天独厚，珠江花城及其所在的天河智谷板块，配套资源也不差。
首先，不得不感叹的便是教育，涵盖了幼儿园到高中的菁英体系。
项目与省一级重点学校执信中学天河校区仅一街之隔，与广州奥林匹克中学相距也不到2公里。
加上此前重磅落户天河智谷的清华附中，整个板块的名校氛围完全不输越秀。
不要忘了，珠江花城还配建有公立小学（即将交付）、双托儿所及超级普惠幼儿园。
珠江花城公办小学实景图
一直以来，学区房尤其是名校学区房是跑赢大市的硬通货。 即便楼龄、面积不佳，只要带上名校光环，照样能冲10万+。
图源：链家
其次，项目享立体交通网资源，家门口就是智能公交站，目前已包含8条线路，可快速接驳到黄村、鱼珠等地铁站。
未来还能通过地铁7号线二期姬堂站（在建中）、13号线二期珠村站（在建中），畅达市区各地。
根据吉山村的旧改控规，天河将投入600亿完善周边配套，届时珠江花城的外部配套将更丰富，区域也会更繁华。
3
楼间距最阔200米，86㎡做四房
首付130万起，做天河业主
位居天河，能称得上现象级红盘，项目内部的表现力当然也不能马虎。
现全新加推的三期拥有其它几期不可比拟的2.9万方中央园林，面积等同于4个足球场，绿化率更是高达35%。
珠江花城效果图
无论是散步、运动还是遛娃，居住于此，业主可以享受到和天河公园如出一辙的体验感。
为了配合这种极致景观，三期的楼间距可宽达200米，最低也有70米。这在寸金寸土的天河尤显大气，甚至颇为奢侈。
珠江花城效果图
从产品来看，此次推出65-143㎡三至五房，其极致的户型利用在天河十分罕见。
尤其是86-89㎡做四房的户型，在二期原有尺度上进行了升级，实用性与品质感兼备，非常值得一看。
01
建面约86㎡3+1房
以86㎡3+1房为例，四开间朝南、三分离卫生间、一体式横厅，妥妥的豪宅配置，而且取消了过道设计，使整体实用率高达90%以上。
可以说，既捕捉到刚需买家的置业痛点，也兼顾到未来居住升级的改善性。
建面约86㎡户型图
02
建面约89㎡3+1房
而建面约89㎡的3+1房，更是暴击点满满。
双阳台与客餐厅连成一线，打造出南北对流的通透感；动静分区之余，接近10米的南向面宽，加上270°大范围采光，可充分享受阳光的沐浴。
建面约89㎡户型图
四个房间的分布都相当均匀，主卧不仅是主套设计，还配有女主人喜欢的衣帽间。
入户处的多功能阳台可打造成书房或儿童室、花园，为生活的延展增多一种可能。
建面约89㎡样板房
大家千万不要小看这样的户型打造。
据中指院数据显示，中心五区四房套均成交面积为136㎡，珠江花城比市面上的四房产品节省了至少30+㎡。
若按照天河7/8万的一手均价来算，中间省下的就是200多万的价格！一台宝马7系或许就差在这里！
最后淘房志提醒大家一下，随着地价不断攀升，天河即将开启10万+的豪宅化时代，留给刚需的机会正越来越少。
而珠江花城同时满足天河区位+奢阔园林+极致小四房的特点，且首付130万起就能上车，让新广州人也能体面地当上天河业主。
还等什么？收好下方地址，圆自己一个天河梦吧！
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