十问十答 300万东坝常营怎么选？

　　白话二手房，置业小导航，大家好我是小白，最近给我私信提问的朋友越来越多了，很多人买房纠结在了区域和楼盘选择上，这期内容我盘点了十个大家问的比较多的购房问题，分享一下我的观点，希望对正在买房路上的朋友能有所帮助。

　　粉丝问题：

　　1.300万三口之家买东坝还是常营

　　2.500万回龙观看商品房两居还是经适房3居

　　3.望京三杰怎么选？橄榄城，东湖湾，保利中央公园

　　4.1000万东西城学区怎么选？德胜or万柳

　　5.东小口新房or回龙观二手房？

　　6.新北苑or望京？

　　7.通州运河二手房值得买么 京贸国际城 bobo自由城百合湾

　　8.亦庄黄村怎么选？

　　9.马驹桥买二手吗？

　　10.800万双井首城国际还是朝青

　　1.300万三口之家买东坝还是常营？

　　300万内买2居，我想说在常营够呛！至于为什么，接着听我说。

　　我想告诉你，要知道房子是否满足自己的预算，不能光看中介官网的挂牌价，这个相当于一个“裸房价”，得算上税费再看房子的价值，所以看到一套房源，先要知道他是什么性质的房源，再去计算税费，为什么我说常营300万内买2居悬乎，因为这边的低总价小区不是2010年后的一类经适房，就是限价商品房，除了个税，增值税，契税，还有综合地价款等着你。

　　以一类经适房首开畅心园71平2居举例，满五唯一，假设网签价为285万，原值是185万，那你需要缴纳的综合地价款就是（285万-185万）*70%=70万，契税为285万*1%=2.85万，总房款就变成了285万+70万+2.85万=357.85万。

　　同样，如果是区域内的限价商品房，满五唯一，网签价依然是285万，原值185万，综合地价款变成了（285-185）*35%=35万，契税仍然是2.85万，总房款285+35+2.85万=322.85万，房价仍然超过300万。

　　所以这个预算你会发现，要么选择商品房或保障房1改2，要么只能去看看东坝90年公房社区康静里的2居，不带电梯。没什么物业，但确是这两个区域2居的唯一选择了。

　　2.500万回龙观看商品房两居还是经适房3居

　　这预算我不太建议您选回龙观经适房三居，除非目标锁定回龙观，非这里不可，且家里居住人口较多，两居住不下。

　　再来说说我为什么不建议在观里买经适房？

　　首先，回龙观500万内的房子是流通主力军，超过这个价格，换手率明显下降，也就意味着超过500万，尤其是600万的房子在这个区域不好卖；

　　其次，500万在观里大部分经适房社区能买到三居，这个价格能拿下的已经是小区里相对较贵，大面积的房子了，但流通并不好，而对于商品房500万拿下的多为2居，也是商品房社区的主力户型，区域内流通最好的房源；

　　另外，经适房流通好的房子是400万的2居，从物业管理，房子品质，人车分流，保值流通综合来看，选择商品房会更稳妥一些。

　　3.望京三杰怎么选？橄榄城，东湖湾，保利中央公园

　　望京的品质标杆其实并不是望京三杰，远洋万和公馆在这个区域敢说第二，没有小区敢说第一，所以用第二梯队品质社区来评价三杰比较贴切，而这三个小区的特点简单来说就是橄榄城走量，东湖湾上学，中央公园各方面都还行。

　　如果以1300万左右的预算举例，在融科橄榄城能买144平的大三居，东湖湾只能买120平的两居，中央公园能买到124平的2+1户型。

　　我用不同维度排序，您可以结合自己的需求对应看看哪个小区更适合你。

　　按物业排序：东湖湾，保利中央公园，融科橄榄城；

　　地段排序：橄榄城，中央公园，东湖湾

　　学区：东湖湾，中央公园，橄榄城

　　小区环境：东湖湾，中央公园，橄榄城

　　流通：橄榄城，东湖湾，中央公园

　　房龄：中央公园，东湖湾，橄榄城

　　户型产品及赠送：中央公园，橄榄城，东湖湾

　　4.1000万东西城学区怎么选？德胜or万柳

　　关于孩子上学这件事，很家长认为孩子是不是那块料的讨论是伪命题，毕竟再有学习天赋也是孩子，学习习惯和主观意愿还得靠家长，学校一块努力，所以我一直认为，甭管选哪个学区，你想让孩子成为鸡娃，你作为家长必须要先鸡自己，然后再看选哪，我的观点是西城保均衡，海淀无学区。

　　再来看德胜和万柳，都属于北京的一流学区板块，七八百万占坑，1000万能够满足居住需求，总有朋友说要想考高分，只有去海淀，但我想给这样想法的家长泼泼冷水，我说海淀无学区，理由在于与其说海淀买学区房，更不如说买的是点招的机会，通过学区房和参加各种竞赛，教育机构的课程，让孩子在考学脱颖而出，但甭管是万泉小学还是中关村一小，三小，如果你的孩子不是成绩最出色的第一梯队，初中的通路可能会让你有所失落；西城保均衡我指的是集团制办学成熟的德胜板块，虽然高分段成绩拼不过人大附，这种海淀点招校，但买了学区房，区域内小学中学的综合实力是相对均衡的，踩坑的几率低一些，简单说就一个字，稳，稳不是你家长不鸡，孩子不管了，是和在海淀上学同样重视的程度下，在西城上学中学的通路会更好一些，所以怎么选，你应该大概齐心里有数了。

　　5.东小口新房or回龙观二手房？

　　相近地段新房就看户型产品，最好有地铁规划，况且同预算东小口买的是三居，实用性更强；如果选择二手房，都跟新房一个价位了，要买就买区域内能物业品质都不怂的商品房二手房。

　　6.新北苑or望京？

　　这个选择涉及你到底要品质还是要地段，同预算新北苑胜在居住密度小，房子新，而且13号线17号线（建设中）双轨途经，开车到望京也就20-30分钟的车程，尤其是在望京上班的朋友比较纠结这个问题，我认为适当舍弃一些距离，从自住角度来看，你买到的会是住着更舒服的房子。

　　7.通州运河二手房值得买么？京贸国际城，bobo自由城，百合湾怎么选？

　　百合湾物业环境地段我觉得最好。

　　京贸国际城上学流通兼顾。

　　bobo自由城适合不想住高层，喜欢南北通透小板楼的朋友。

　　除此之外，刚需上车武夷花园那几个园，也是不错的选择。

　　8.亦庄黄村怎么选？

　　从通勤来看，亦庄经济开发区上班毫无疑问选亦庄买房更合适一些，但要是开车出行，黄村到亦庄20公里的距离也还可以，相比较之下黄村途径的工作区域会多一些，像金融街，中关村，西单等区域，二手房流通少好于亦庄，职住需求对于二手房市场来说还是非常重要的，另外黄村好房子多一些，亦庄新房选择，房价更低一些。

　　9.马驹桥二手房值得买吗？

　　有朋友说马驹桥新房3万3还敢说便宜？马桥还有单价2万多的房子呢，但我想说2开头的要么是商品房大户型，要么是区域内的保障房，正常一套次新商品房八九十平的三居，单价也得在3万4左右的水平，这么一看马桥新房的价格是不是还算合理？

　　如果选择马桥二手，我认为就这几个原因，新房没有合适的房子，期房等不了，还一点就是亦庄和本地上班的需求。

　　10.800万双井首城国际还是朝青

　　800万的预算首城胜在地段和流通，离国贸cbd更近，一个月能卖10套左右的房子，对于一个非学区二手房社区，这个成交量已经很突出了，但这个预算放在朝青，面积和品质都是可以挑挑的，品质你可以去看润枫水尚，天鹅湾这样的小区，图面积，青年汇，国美第一城这些小区买大面积妥妥的，所以800万在双井选流通，在朝青选品质。

　　如果不住吃租金，润枫这样的小区反而租金更高，大两居10000左右月租金，首城90平左右的户型8000左右的租金。

　　白话二手房，置业小导航，我们下周再见！如果您想让小白帮忙评测二手房，欢迎评论区留言。