中山三路，如何配得上渝中区？
原创 语芯 重庆事务所 今天
渝中区是重庆唯一一个城市化率达100%的区县。
作为一个全域城市化的城区，渝中几无新扩张空间，存量更新是城市发展的唯一路径和巨大课题。
事务君近日探访了两路口中山三路。它的现状，反映了重庆中心城区转型经历的阵痛。
01.曾经的核心商务区
在菜园坝火车站还承担全市主要铁路客流的时代，两路口作为交通要塞，在上世纪80、90年代，成为重庆仅次于解放碑的黄金商业地带。
两路口区域，中山二路有重庆医科大学儿童医院、重庆市第三人民医院等医院。体育路区域则被重庆体育馆占据。两路口的商务区域即是这条绵延一公里的中山三路。
因其繁华，中山三路载入了上90年代出版的《重庆百科全书》：
“中山三路位于渝中区中部，跨两路口，上清寺两街道办事处辖区，东北连中山二路，东南靠南区公园路，西北与中山四路，上清寺路，嘉陵桥路，人民路在上清寺转盘相交。沿线交长江一路、中山支路、体育路，长约1100米，宽约26米，车行道宽约16米，中段和北段各有人行天桥1座，沿路楼宇商店林立。通公共电、汽车。”
（文中蓝色道路，为中山三路）
这里在上世纪的繁华，请让事务君领大家回顾一下：
在没有汽油动力公交车的时候，中山三路是汽车和电车的终点站，为连接江北方向和渝中区解放碑方向的公交车交通换乘枢纽。
这里有连接下半城菜园坝长途客运的皇冠电动扶梯，到现在也是最繁忙、人流量最大的轨道换乘枢纽站。
这里曾经分布众多机关事业单位，如市广播电视局、市电业局、市审计局、市检察院、市机械局、市总工会等集聚。
商贸业繁茂，民航重庆售票处、电子大厦、两路口百货公司、富安百货公司沿路分布。
由于周边的公共配套完备，吸引了很多金融机构等集团企业到此设立总部。
这里是重庆第一家希尔顿酒店的所在地，也是重庆唯一一家希尔顿商务中心的所在地。当时有众多服务业总部，如平安保险重庆地区总部、利宝中国总部入驻于此。
重庆本土金融投资总部也在这条街入驻，如安诚财产保险公司、重庆城市投资公司、重庆农投等。
但是，随着江北嘴新一代金融中心建设完工，不仅仅虹吸了解放碑的一批银行总部搬离，还带走了部分在中山三路入驻的金融机构和企业总部。
根据渝中区对区域产业板块的规划：渝中区被分为四大板块，中山三路失去了中央商务区地位，成为电子商务和创意产业园区。
02.有年代感的写字楼宇
事务君从两路口公交车下车，一路上向上清寺方向探访中山三路的几座办公楼。
整体来看，这些物业建成较早，软硬件设施都难跟江北嘴新一代写字楼相比。在私密性方面，较难适应金融等机构的需求。
1.中山大厦。入驻有三星级天友酒店，主要入驻企业有农投集团，还有某保险公司的培训部。电梯间可以看到很多保险工作人员进进出出、还有酒店工作人员和客人。
2.新山城商务大厦。这里入驻了重庆桐君阁分公司还有一家宾馆。看到这个门口就有一种年代感。
3.希尔顿的商务中心。希尔顿商务中心是重庆最早的高端商务写字楼。
据门口的楼层企业入驻名单：平安保险搬走后，利宝中国总部还在这里。个别楼层空置率较高。商务区周边的交通毛细血管不通畅。
4.重庆村一号大厦。建成于2011年。当时的新闻报道称，这是重庆首个拥有专属会议中心的写字楼。
现在这里已定位为渝中的文化创意产业楼宇，也算是一个垂直产业园区，集聚了文化传媒企业、以地理测绘为主的咨询机构、还有保险代理机构。
5.投资大厦。
这座大楼也是中山三路以前总部企业的入驻大厦。城投集团和安诚保险都搬离此地后，这里成为渝开发和重庆公租房管理公司所在地。外观看上去很疲惫。
6.中安大厦。
此前也是有名的写字楼，曾入驻过索通律师事务所等单位，几年前就搬离到重庆天地。
配套方面，随着富安百货、两路口百货大楼两个商贸核心退出，现在中山三路商贸业主要为沿街商铺。餐饮业方面，商务用餐很难满足。
可见，公共设备较为陈旧、规划滞后，建设水平低，加上空间狭小、开发建设成本高，中山三路转型的挑战，也是整个渝中区城市更新的普遍难题。
中山三路在建的一个重大项目的是重庆中心，2012年左右就已启动，过程曲折，至今未能完工。其建成后，有望改变两路口甲级写字楼面貌。
另外，菜园坝重庆火车站的改造，也会对整个两路口区域的复兴，起到驱动作用。
对中山三路来说，毕竟地段价值一直在，在渝中区打造世界级金融中心和消费中心核心区目标中，必须有所作为。其进一步发展，有待渝中区的十四五规划出炉。
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