深圳房产：福田、南山哪个升值潜力更大？专家回复一语中的

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　　问：九叔你好，福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好

　　答：如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。

　　问：九叔你好，1.2022年才有购房资格，刚需是否适合先买公寓。还是等一年或者有其他获取购房的资格吗2.现金300w 家庭年收入200w 用途投资加上学3.福田天健公馆和宝能V-House哪个更适合

　　4.朋友不建议买公寓，要我去长沙搞两套。但去了几次福田感觉公寓炒得很火，一直犹豫不定没有找到购买的动力，求指引

　　答：你好。1、不要买公寓。可以找个代持。或者先在广州买，做个短线。2、天健公馆和宝能公馆都带深高南，可以买。天健公馆更好一些。3、公寓没啥用，涨幅慢如蜗牛，税费高到天上，流动性弱。多数经纪人以“不再审批公寓”作为噱头。其实不再审批公寓预示着以后重点将土地用来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是跑输。

　　问：九叔你好。坂田天安云谷对面的小产权房，100万左右，有5年内拆迁计划，中介说5年可以翻翻，是否靠谱？需要注意啥？

　　答：你好。小产权容易跑输，老破大老破小一大堆，而且需要全款，没有杠杆，资金利用率不高。拆迁计划这种真说不准，时间成本机会成本较大。

　　问：九叔您好，目前刚卖掉半岛城邦二期一套双拼，可用名额一个，自有资金1100万左右，想买1500万左右的单本证。目前有几个想法，第一：继续在半岛城邦一期或二期等待笋盘，第二南玫一期149平那种老房子，第三揽山临海打新盘。第四：华侨城首地容御，麻烦给点建议！谢谢

　　答：你好， 2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。 1. 半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 半岛城邦二期的双证表现也不佳，可以考虑出手后继续淘单证的笋盘。自住可以考虑一期和二期，投资建议重点关注三期。 2.南海玫瑰花园在蛇口也属于一线海景豪宅了，保值是没问题的，不过同样体量的资金，可能有升值潜力更大的配置方法。 3.新世界揽山临海蛇口30万方大盘。 育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。 蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情结的人来说，也算是不错的选择。

　　4.华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。 回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。 这几个选项，投资角度排序：1>3>2>4 自住角度需要看你自己的喜好。

　　问：九叔您好。我龙华有两套房，碧水龙庭和壹城中心，总市值1000左右，都有贷款，考虑三年到五年的升值，想把两个卖了换一套更有成长性片区的一套，小孩不需要学位，水榭春天，玖龙玺，南山，宝中或者福田的好地方也可以考虑，但看到这几个区域的价格最近涨了很多，都是一套就过了1000，怕换过去站岗，目前的价格如果后续上涨空间不大也会有不小的压力，如果换可行的话，目前的时间点是否合适？还是看看最近的政策怎么出，想得到您的指导。

　　答：你好， 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 深圳长远看升值空间还比较大，天花板高，但是短期内选筹需要精挑细选。 打新为主，淘笋为辅。