农村宅基地改革再迎突破：允许返乡人员和当地农民合作改建自住房

一、仅仅是巧合？9月9日自然资源部和农业农村部都回复了关于宅基地的同一件事！

2020年9月9日，农业农村部官网发布了对十三届全国人大三次会议第6469号建议的答复的公开意见，文件明确指出：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

农业农村部官网截图

无独有偶，在同一天，自然资源部也公布了对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复，文件中第六条关于农村宅基地使用权登记问题中提到：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

尤其需要注意的是：自然资源部在回复中提到该回复是经住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究做出的意见。

自然资源部网站截图

同一天，农业农村部和自然资源部对农村宅基地相关的使用权和不动产登记就农村集体成员以外的情况如何处理给出了指导性的意见。

二、艰难的农村宅基地改革：千呼万唤始出来

从2015年开始，中央就在一些地方试点农村三块地的改革。原定2017结束试点总结经验，怎奈试点没有达到预期目标，只能延期一年到2018年，到2018年底相应的经验仍不足，又延期一年。一直到2019年9月《土地管理法》出台，并与2020年1月1日开始实施，历时5年的农村三块地改革才勉强收官。

两次延期既说明农村三块地的改革是改革难啃的硬骨头，又说明中央对农村的土地改革慎之又慎：开工没有回头箭，农村土地改革不怕慢就怕错。

改革的大方向没有歧义，就是让市场在资源配置中起决定性作用。农村的人，市场已经起决定性作用了，2亿多农民进城了。农村的地，怎么改？不管是学界、政界都没有统一意见，甚至意见针锋相对。就宅基地而言，明明有很多空心村闲置宅基地，又有新生儿想要宅基地而不得，农村宅基地资源利用效率极低。最后百川归海提出了农村宅基地三权分置的折中思路：所有权归集体，资格权归农户，使用权可以放活。如此一来，即可以保持农村的土地制度不变，又可以在使用权上做文章，让市场在农村宅基地的使用权上逐步起基础性作用。

方向明确，剩下的就是配套政策的完善，不动产登记、产权交易、财政政策、金融政策、地方政策万箭齐发，我们的体制优势，从来就不担心执行问题。

三、如何深入理解“放活宅基地使用权”：近年来中央发布的四个文件

对于农村宅基地如何放活，让我们看看中央发布的几个相关的意见：

(1)2016年11月18日，国务院办公厅印发的《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》提出，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

（2）2019年5月5日，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，制定财政、金融、社会保障等激励政策，吸引各类人才返乡入乡创业。

（3）2019年，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依据合同法保护城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的合法权益。

（4）2019年10月，农业农村部发布《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》：支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业。注重保护非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用宅基地的权益，探索由农村集体经济组织主导实施有偿使用制度。

四、放活宅基地使用权的四新：新业态、新途径、新主体、新政策

这几个文件都比较长，农业农村部发布《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》核心的几点农地圈做了摘录和解读:

（1）鼓励什么新业态、新项目？

鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

（2）新业态用地指标的获得途径？两种途径！

支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

（3）鼓励哪些新主体参与？两大类新主体受益

鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。依法保护各类主体的合法权益，推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。

（4）将来要出台哪些配套政策？四种！

支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。条件成熟时，研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。结合乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等活动，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。