深圳“双拼房”有望两证合一？答案没那么简单

　　广州楼市传来重磅消息！增城区提出一房两证，可申请两证合一，这也成了绝望的深圳双拼房业主在黑暗中的一丝曙光，问题是，深圳会跟进吗？

　　昨天下午（10月29日），广州市规划和自然资源局增城区分局发布《关于办理增城区“一房两证，两证合一”房产登记的公告》，官方原文如下：

　　为解决广州市增城区“一房两证，两证合一”的问题，满足相关业主的合理诉求，进一步发挥市场配置资源作用，推动房地产市场健康发展，现将有关事项公告如下：

　　自2006年6月1日起，广州市增城区因执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）政策的住宅项目，对建成且已销售的房产，存在多个房产证但实际为一套使用的，业主可按附件的申请材料清单备齐相关材料向增城区不动产登记部门申请合并登记为一套房产。

　　特此公告。

　　广州市规划和自然资源局增城区分局

　　2020年10月29 日

　　现在人们最关心的问题是，深圳是否也会像广州那样，让双拼房得以转正成为单证房，想弄清楚这个问题还要从双拼房的来源说起。

　　01

　　什么是“双拼房”

　　双拼房又叫双证房，是指一套房，有两张房产证，可以理解为开发商与政策博弈之下的历史遗留产物。

　　2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。

　　这也就是业内俗称的“90/70政策”，开发商在拿地建房时为了能够做成溢价更高的豪宅社区，同时避开政策的限制，就把一套大户型改用两本房产证。

　　直到2016年，“90/70政策”才全面取消，但10年之间，深圳市场上已经出现了一大批双拼房。

　　根据国资源评估2018年统计数据显示，双拼房在南山的分布占比最高，比例在31.34%，其次为龙岗区22.39%，宝安区19.40%。

　　根据最新统计，深圳湾东滨路以南、中心路两侧共计18个小区，总户数8117户，其中单证5227户（占比64.4%）、双证2890户（占比35.6%），详细信息如下图所示：

　　由于双拼房的变现能力弱，其市场价格普遍低于单本证同类户型的8%-15%。以深圳湾太古城为例，同一小区中，双证房比单证房便宜近5万/平。

　　（太古城北区，双证房）

　　（太古城北区，单证房）

　　02

　　“不动产”变“难动产”

　　与其说双拼房是历史遗留问题，不如说是开发商钻了政策的空子。

　　在早期不限购的年代，双拼房不比单证房便宜，而且那时候的购房者，谁有跨越周期的眼光？能够判断出同一小区的双拼房，能够比单证房便宜几百万甚至上千万，其实最早那一批购买双拼房的业主也是受害者。

　　随着深圳楼市调控趋严，限购限贷政策不断出台，同一小区中单证房和双证房的价格差距越来越大，直到今年深圳715新政出台，双拼房直接变“标本”和“非卖品”。

　　深圳715新政后，对楼市杀伤力最大的变动就是：深圳房票需要深户3年+3年社保，非深户需要5年社保。

　　这一变动没收了很多房票，比如刚满18周岁的孩子，比如随迁过来的老人，很多家庭一下从5张房票变为2张房票。

　　这个特点非常精准地击中了双拼房，深圳房票异常珍贵，购买一套这种双拼房，需要消耗两张深圳房票，很少有人敢这么奢侈的购房，即使想买双拼房也很难找到两个购房名额。

　　事情发展到现在，我们发现双拼房有诸多缺陷，直接从“不动产”变成“难动产”，如：

　　1、一套房需要两个购房名额，转手困难；

　　2、深圳“750万豪宅线”重新回归，双证房再难避税，首付比例也更高；

　　3、过户转让流程复杂，如另找名额代持容易产生纠纷；

　　4、金融属性差，部分银行不接受双拼房抵押，接受的银行放款很低。

　　在7月15日之后，有部分深圳湾业主聚集起来，主动向市住建局、司法所等部门提出“双证变单证”的诉求。

　　7月22日，深圳湾业主代表和司法所、住建局等相关代表展开了一次双证沟通协调会，但会议暂无明确回复。

　　03

　　深圳会学习广州吗？

　　深圳会像广州增城一样允许双证合一吗？

　　深圳看房团认为短期内深圳很难直接允许“双证合一”，因为两个城市的房地产市场完全处于两种不同的状态，广州是“放”的趋势，而深圳是“收”的趋势。

　　增城一直是广州的不限购区域，房票本就不值钱，区域内房产是双证还是单证，对市场的影响区别不大。

　　增城执行“双证合一”的真正意义，是可以降低购买“双证房”的首付比例，提高贷款成数和贷款机会，进而刺激楼市积极发展，在当下的经济环境和因城施策背景下，政府愿意开这个口子，顺水推舟。

　　深圳则恰恰相反，深圳是全国限购最严厉的城市，为了迎接深圳40周年大庆，深圳提前在7月15日发布史上最严楼市调控，打击炒房投机。如果现在允许深圳双拼房“双证合一”，那么就相当于变相地突破限购，让投机炒房者有机可乘，这与深圳坚定“房住不炒”的决心相悖。

　　那么深圳双拼房什么时候，什么状况下可以让双拼房“双证合一”呢？其实有两种可能：

　　1、深圳放开限购成为不限购的城市，房票像增城那样不值钱，那么双拼房最大的约束也就没有了，此时执行“双证合一”不会对市场造成冲击。

　　2、有常识的人都知道，深圳不可能放开限购，双拼房存量这么多，除了不值得同情的投资客，还有那么多最早购买双拼房的业主，他们也是双拼房的受害者啊，在不限购的年代，他们购买双拼房不比单证房便宜，如今想出手都困难，深圳确实需要给一个说法。

　　深圳看房团提供一个不成熟的方法，对于双拼房这种特殊房产不能一棍子打死，也不能完全放开，而是采用特殊的方法对待。

　　比如，同一业主持有了10年或10年以上，可以申请转为单证房。但转换之后，不动产证永远标注为（由双证房转为单证房），这类房屋的交易税费提高，比如契税按照契税法规定的全额上限5%征收，增值税按照交易价的5.6%征收不予减免。

　　以上方法为深圳看房团的建议，不具备投资指导意义，对于双拼房有更多更好建议的欢迎在评论区讨论。