2021年将成炒房者噩梦？房价涨跌几无悬念，你的资产还安全吗

10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅，但也有部分城市房价下跌，且有十个城市房价累计跌幅超过5%。

分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。

12个月累积下跌不到10%，总体属于风险可控的范围。究其原因，这些跌幅较大的城市，普遍的背景是经过一轮投机热潮，在政策严控环境下投机资金退去，而本地的人口及有效需求不足以支撑高企的房价，于是出现显著回落。这其中比较典型的京郊城市：廊坊。廊坊的房价上涨发端于2015年底轰轰烈烈的房地产去库存，在这场波动中最典型的当属廊坊的北三县中三河的燕郊！房价从去库存之初1.2万一路飙涨到2017年初3.5万，今天又回落到了1.5万，真正的坐了一次过山车！房价距最高点接近腰斩。

其他的如遵义、保定、西双版纳、北海等城市也都情况类似，这些城市均属于三线及以下的城市，人口、产业、资源、环境均与中心城市无法比拟，但在房地产热潮中也不甘人后，先经历过一波房价的快速上涨，随后供求关系发生逆转，同时受调控等因素的限制，进入供大于求的阶段，房价的回落也顺理成章。而值得关注的是，这些城市在进入下跌周期后，基本都未出现反弹或起伏，而是一路向下。这就意味着，除非再来一波史诗级的上涨，否则那些站在历史高点的接盘侠们，恐怕是解套无望了。

再将视线放大范围，最近一段时间，房价似乎给人普遍的“南涨北跌”的状态。统计数据也证实了这个感觉：相较于2019年9月份的房价，2020年9月中国北方大部分城市二手房价都在下跌，而且跌幅明显不小。河南的信阳、郑州；河北邢台、保定；山东滨州......房价同比下跌在2.3%~5.7%之间，此外，还有辽源、鹤壁、德州、威海、日照、太原等城市，房价都出现了比较大的下跌幅度。

为何北方的房价也和他们的天气一样越来越冷？综合原因，除了越来越严厉的房产调控政策放低了人们的购房预期外，还有个关键因素就是：拆迁与棚改。前几年的去库存叠加大规模的棚改项目，大多数是货币化安置原则，购房需求与能力都快速飙升，房价自然水涨船高。而眼下，轰轰烈烈的棚改已近尾声，大量本地刚需消失，对外来购房需求的吸引力又很弱，短期放飞的房价自然要回到本该呆着的窝里。

不过，几家欢乐几家愁，上半年房价上涨的城市其实更多一些，既有东莞、深圳这种前途无可限量的高光城市也有长三角的“苏大强”们。据国家统计局10月20日发布数据显示，9月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落，你看，继续上涨，只是涨幅回落。

9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．4％，涨幅比上月回落0．2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0．9％，涨幅比上月回落0．1个百分点。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0．3％和0．2％，涨幅比上月分别回落0．3和0．2个百分点。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．5％，涨幅比上月回落0．5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0．6％，涨幅与上月相同。

从房产走势预测看，有一个意见是非常统一的，那就是第四季度开始，总体房价可能出现回落加速的态势，甚至有人悲观预言2021年将成为炒房客与高位接盘侠的噩梦，而刚需购房者的春天即将到来。

这种预测的依据也是十分充分的。2020年一季度受疫情影响，包括房地产在内的全行业遭受暴击。之后随着中国疫情控制的上佳表现，经济复苏，房地产市场也快速回暖，甚至部分热点城市房价出现了明显上涨。更有声音发出，再次用房地产撬动经济数据。一时间，房价后续是涨是跌吵的热窑一般。不过在一系列的国家表态与市场选择后，已经明白无误地传递出了清晰的信号：

1.自从2016高层提出“房住不炒”的理念后，几乎每年都要重申，表明楼市调控不会放松。而今年重复的次数已经创了纪录，尤其是在经济下行压力大增的时刻，这种态度足见高层稳房价的决心。尤其今年8月20日，“三道红线”横空出世，并以头部房企开始，随后“四档管理”紧跟，任是财大气粗的房企BOSS们，也是大气也不敢出。

小贴士：何为 三道红线四档管理

中国央行将根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍；根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。

其中，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）年增速上限为10%和5%，红色（三个指标均越线）档房企则不能新增有息债务。

知情人士称，资金监测方面，若房企的“拿地销售比高于40%”或“连续三年经营性现金流为负”，则需要对拿地资金来源等作出解释。

2.凡是调皮的都被教育了。今年的楼市风起，起于深圳。售楼部哄抢的场景和百万喝茶费的信息、二手房挂牌价一夜跳涨100万的报道，让全国购房者像受惊的兔子，无法安坐。然后，就没有然后了。事实上，今年以来出现了一个有趣的现象，只要有城市“救楼市”触碰限售、限购或松绑公积金等内容，无一例外都遭遇了“一日游”。下半年以来已有27个城市收紧房地产调控政策，对市场的影响特别是对新建住宅的影响逐渐显现，很多城市新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。体现在数据上，9月份新建住宅价格涨幅放缓程度超过了二手房。

3.断了房地产金主爸爸的钱粮。今年第二季度开始，央行、银保监针对房地产银根收紧的专项通知就密集发布，包括典当行、商业银行都加强了监管，要求把重心和资源偏好从房地产、地方政府转移到中小微企业。进入第三季度，房地产行业突然发现，原来友好的商业银行、农商行系统甚至连客户按揭贷款的额度都已经枯竭，要想贷款只能等明年请早。作为资金密集型的房地产行业，割断了与金融的命脉相连，那无异釜底抽薪。

4.各房企展现强大求生欲。2020年房地产企业各类债务规模高达1.4万亿，而债务高峰恰恰在今年7月份开始；三季度国家的“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，对各大房企将产生较为明显的影响；9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现供大于求、需求疲软的态势......。政策、金融、市场三面围剿，刀刀催人老，业内人士形容房地产市场迎来了有史以来最为严酷的境遇，此言非虚。

形势如此，唯有向着唯一的空挡突围了，率先举旗的就是首先被揭短的恒大一哥，随着8.20座谈会的召开，恒大成为“三红线”房企的消息也流传开来，随后又爆出网上不明真伪的“求救信”，一时间恒大似乎风雨飘摇。然而，讲政治的许老板并不只会讲政治，随后开启了一波堪称疾风暴雨般的去库存减负债操作。数据显示，截至10月8日，恒大累计实现销售5922.5亿，完成6500亿全年销售目标的91%，并大概率将完成全年8000亿内控销售目标。以上半年90%回款率计算，全年回款将达到7200亿。

销售回款齐创新高，恒大在资本市场也频放大招：近期恒大物业就引入235亿港元股权投资，恒大汽车引入40亿港元，恒大地产引入43亿港元，合计约317亿港元，这将进一步增加净资产，推动负债率下降。

同时，近期宣布，提前偿还数笔债务，显示其充裕的现金流与无比坚定的政策落实脚步，不服不行。

然而，能赶上恒大脚步的毕竟寥寥，但总体方向已无疑义，从四季度全国百城的数据预测看，积极降价促销去库存成为主流做法。各房企推盘心切，希望在近期加快促销回笼资金，去杠杆降库存，以应对‘三道红线’所造成的压力以及金融断薪煎熬。作为买涨不买跌的购房者，面对罕见的买方市场预期，如何抉择又成了一道甜蜜而痛苦的选择题。