“三通费”转嫁购房人？贵阳一业主状告房开，维权背后引反思

这两年，贵阳商品住宅的“三通费”清退按下快进键。

在相当长的一段时间里，这项一般指燃气安装、有线电视安装、电表开户等费用，不少业主们在支付的房价外，遇到的是另行收取、代服务提供方收取等情形。

收费是否合理？究竟该不该退？到底该如何退？一段时间以来，房开和业主各执己见，也屡有诉诸公堂。

在2019年中旬，观山湖区一家房开，将本应退还的“三通费”冲抵物业费后，还是被一位业主告上法庭。这究竟是在无理取闹，还是非要图个明白？

2020年中旬，这起案件在观山湖区人民法院审理终结，该案近日由市中级人民法院公开。

01 “三通费”打官司

2010年5月，观山湖区大规模建设开发推进。赶上那轮新区腾飞的热潮，赵老人（化名）在长岭北路中心地段，某大型楼盘购买了一套商品住房。

签订商品房买卖合同时，就缴纳了有线电视安装费260元和煤气安装费2690元，合计2950元。一晃9年过去，让他没想到的是，房开居然要退还这笔“三通费”。

2019年6月，赵老人与房开就“三通费”的退还达成协议，同意将这笔费用直接支付给物业公司，用以冲抵物业管理费用，并且签署承诺书。

“三通费”抵扣物管费，按照175元/月，从2019年8月1日抵扣到2020年12月25日。为此，赵老人还向房开出具收条，待有关手续流程走完以后，相当于房开已经向本人退费。

这也是目前贵阳房开清退“三通费”，比较常见方式。费用直接转化为物业服务延展，不涉及大量现金流占用。

看起来两全的方案，但是此后赵老人心生不满。他希望直接退钱，并且确认“三通费”由买房人承担的约定是无效的。同时，还要让房开支付这些年的来资金的占用费。

随后，赵老人起诉房开，以“商品房预售合同纠纷”立案，并在2020年7月初第二次公开开庭审理。

他的诉求，最终能否得到法律的支持？

02 “三通费”该谁给？

关键的时间节点，还是在赵老人买房前的一年。

2009年5月1日，贵州省为规范城镇房地产开发经营，出台的新法规《贵州城镇房地产经营开发管理条例》正式生效。

其中明确“三通费”应当包含在商品买卖合同内，也就是说不应在房价外单独收取。

房开则认为，2010年赵老人买房时，应当已经知晓这项法规，并且有缴纳的“三通费”收据为证，表明这笔钱是他自愿承担。

同时，根据最高人民法院关于合同法的司法解释的规定，地方性法规不得作为确认合同无效的法律依据。所以，赵老人退还“三通费”的诉求，没有事实及法律依据。

对此，法庭审理认为，贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

这项地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制性效力的规范性文件，具有当然的法律约束力，应当予以适用。

房开在明知该规定的情况下，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用，转嫁给赵老人承担，应认定其约定无效。

因此，对于房开提出的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系地方性法规，赵老人明知条例自愿负担的辩解，法院不予采信。

03 资金占用怎么算？

本案的第二个焦点，就是房开收了“三通费”的这些年里，赵老人主张的资金占用费，能不能得到。

本案中，2019年6月，将退还“三通费”冲抵物业费时，赵老人已经与房开签署了《承诺书》，其中载明他收到物业公司出具的涉案款项对应金额发票后，因涉案款项导致的纠纷即全部解决。

同年8月，物业公司也向赵老人出具了物业费的发票。

关于《承诺书》的签署，法院审理认为，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的有关规定，应当视为房开合理期限内向赵老人退还了费用，并未对其造成资金占用损失。

因此，赵老人主张退还2950元的“三通费”，以及自2010年6月起以来的支付资金占用费未得到法院支持。

04 图了个明白

可以说，赵老人虽然官司没赢房开，但是却为广大业主们争到一个理。

站在业主的角度，房开没有将“三通费”算进房价，那是你的问题，不是我的问题。但是“价外收取”，就是你的不对了。

虽然都是羊毛出在羊身上，但是费用包含在房价成本，与额外再向消费者收取，履约名义却大有不同，业主们图得也就是一个理。

每个时期都有法律规章更新，市场运营管理也须因时而变。就像“三通费”，这笔该房开给的钱，该算在房价里的钱，不能因为自身原因，再以其他形式转嫁给买房人。

不仅是单个业主起诉房开，业主们维权的案例也有。

2019年初，白云区人民法院就受理某小区数十位业主起诉房开，要求退还“三通费”的案件。最终调解过后，房开同意退还相关费用，并承担案件的诉讼费，但是业主们也放弃对利息的要求。

2020年初，观山湖某大型小区，公开发布退还“三通费”的公告。从楼友们的交流来看，这也是业主们经过长期努力，最后才得到的仲裁结果。

具体的退还过程中，也有意料之外的情况。就像是经开区某楼盘，房开退费要求原购买人要出具证明。而许多购买二手房的业主，难以联系首次买房人，也被卡在这道门槛上。

当然，此类案件中也是因案而异。近期由市中院受理的二审案件中，消费者以合同补充协议形式缴纳的“三通费”，房开不予退还就得到法院的支持。主要原因也是在于，购买房屋预售证获取日期等，是在适用的地方性法规实施日期（2009年5月1日）之前。

近年来，贵阳牵涉“三通费”的系列民事案件发生，也反映出彼时楼市新规的宣贯、监管等方面存在一定不足。

既然工程领域新规出台，那么房开就有义务及时调整住房的项目造价等，这是专业操守、行业规则所须。

而对于适时调整商品房预售合同范本，以及合同补充协议的规范性查证等方面，相关的监管部门，也应当定期调研市场变化，适时根据市场所需、消费者诉求等新情况，及时出台指导意见。

直至今日，将监督落到现场，将管理流程前置，楼市法制化、现代化治理的推进，对于应对处理类似情况，更加提出了新的更高的要求。

目前来看，符合法律法规的贵阳商品住房“三通费”的退还，还有很长的一段路要走。也希望房开们多点卖房时的诚意，业主们买房后也能少操点心。