逢拍必火的东莞，房价又要涨了？

　　文/大先生

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　　前几天，大先生去了一趟东莞实地踩盘，看到的景象是，东莞不少新盘开盘、加推，楼市一片火热。

　　土地市场也没有闲下来。

　　就在昨天上午，经过68轮激战，吸引近50余家房企举牌，长安镇一宗商住地最终被碧桂园以11.6亿元的总价夺下，折合可售楼面价高达25997元/㎡，溢价率19.8%。

　　不仅刷新了长安地价记录，还刷新了东莞单价地王榜单，成为东莞史上单价第二高的地块。

　　一个在房企做投拓的朋友告诉我，按照5000元建安成本、1000元的财务、2000元的税、2000元的资本利息来计算，碧桂园这块地想赚钱，至少要卖到3.9万/㎡，每平赚3000元。

　　今年9月，长安新房网签均价为3.8万/㎡，二手房网签均价才2.2万元/㎡。

　　事实上，今年的东莞土拍市场，可谓是逢拍必火，地块不拍到最高限价绝不松手，每次土拍都有新的地王诞生。

　　10月20日，道滘、桥头商住地也遭到多家房企围猎，其中道滘地块遭14房企厮杀73轮，桥头地块被12房企竞价59轮，并且两地块都双双破当地记录成交，楼面价分别为16802元/㎡、9566元/㎡，溢价率分别高达43.3%、49.8%。

　　10月21日出让的常平商住地，40家房企肉搏48轮，最终成交楼面价11896元/㎡，溢价率28.9%，也刷新了常平地价记录。

　　不完全统计，东莞今年出让的41宗商住地中，有21宗地是破纪录成交的。

　　楼市冷暖，地先知。

　　土拍市场，向来是楼市的风向标。面对开发商们空前的拿地热情，广大购房者最关心的是：

　　这是不是东莞房价继续上涨的信号？

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　　土拍市场的火热程度，很大程度上也能反映出楼市的热度。

　　开发商之所以逢地必拿，一方面是出于对东莞楼市的看好。

　　从7月到9月，仅三个月时间，东莞已经五次出台楼市调控政策，但东莞楼市仍旧高热不退。

　　每次新政的有效期，基本只有1-2个星期，之后市场就会重回上升通道，继续高歌猛进。

　　今年前三季度，东莞新房网签面积489万平方米，同比增加24%，网签均价约23185元/㎡，同比上涨17%。

　　其中，南城的新房网签均价已经超过4字头，而深圳坪山今年多个新盘的备案价仍在3.8万/㎡徘徊。

　　相比新房，二手房市场更为火热。

　　今年9月，东莞二手房网签5956套，环比大幅上涨76.89%。销售均价17481元/㎡，环比8月上涨10.4%。

　　另外一个原因则是，东莞已经快没房子可卖了。

　　这几年，东莞新房供应一直十分紧张，基本都是靠旧改项目支撑，但由于旧改进度缓慢，导致居住用地依然供不应求。

　　比如，松山湖从2012年起至今，仅出让了2块宅地；道滘也已经近3年没有商住地入市。

　　而长安最近的一次土拍，还是2015年12月。此后五年间，长安便再无商住地出让，新盘常年处于供应紧缺状态，近几年都只有一两个盘在售。

　　截至今年9月，东莞近七成街镇的去化周期不足6个月，长安的去化周期甚至已经不足5个月。

　　最重要的原因，则是近期关于深圳、东莞的利好太多，太过巨大，以至于调控收紧和利好政策相比，有点大巫见小巫的感觉。

　　最近这两个月，无论是深圳40周年“大礼包”，还是东莞南部9镇“融入”深圳，以及深莞若干城轨方案获批，条条都是真正的楼市“重磅炸弹”。

　　而与深圳相比，东莞楼市无论是价格还是购房门槛，都显得更加亲民。

　　这也使得深圳人在内的外地买家加速布局东莞，东莞本地买家也在恐慌性出手，汹涌的市场购买力，对东莞楼市形成强大支撑。

　　因此，在道滘、常平、长安土拍价格纷纷突破记录之后，可以预见，东莞未来楼市行情还会继续走高。

　　想要买入东莞的购房者，可以抓紧时间上车了。

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　　但是，东莞有30多个镇街，价格从1字头一直到4字头，应该买在哪里？

　　根据官方的区域划分，整个东莞可以分成六个片区，分别是城区片区、滨海片区、水乡新城片区、松山湖片区、东部产业园片区、东南临深片区。

　　其中，大先生最推荐大家购买的，是城区片区、滨海片区和东南临深片区。

　　这三个片区目前的房价水平大致相当，均价都在3万/㎡左右。但是，它们之间的优缺点各不相同，大家买房时要根据自身需求来选择。

　　分别给大家介绍一下，这三大片区的置业逻辑。

　　如果你主要目的是投资，最看重未来的升值空间，那么应该优先买入滨海片区。

　　滨海片区，包括长安、沙田、虎门、厚街四个镇，都是东莞实力最雄厚的镇，凭着靠海的优势，未来的港口经济发展前景巨大，也是东莞融入粤港澳大湾区的窗口。

　　从大湾区的未来发展规划来看，各座城市都是朝着珠江口方向发展，比如深圳一路向西，广州一路向南，而中山则是一路向东。

　　未来，滨海湾新区将会跟这几座城市的新区一起，共同构成珠江口的新城市带。

　　在国家级战略的加持下，基于深圳前海的房价超过福田、罗湖的房价同样的逻辑，未来滨海片区的升值空间也会超过东莞其他片区。

　　如果你更在意优质的生活配套和舒适的居住体验，那么最值得买入的是城区片区。

　　城区片区，包括南城、东城、莞城、万江、高埗、石碣，是东莞的政治、经济、文化中心，东莞市政府所在地。

　　所以，这个片区的公园、学校、医院等公共配套设施，也是目前东莞全市最好的。

　　不过需要注意的是，东莞城区到深圳市中心的直线距离超过60公里，即便是通上了地铁，单程的通勤时间也在一个半小时以上。

　　这也意味着，在深圳工作的购房者，基本不用考虑去东莞城区买房，否则每天往返通勤至少要花费3个小时，会严重影响到你的生活质量。

　　如果你想长期在深圳打拼，特别是在福田、罗湖或者龙华上班的刚需购房者，最合适的选择是东南临深片区。

　　东南临深片区，包括凤岗、塘厦、清溪三个镇。这个片区虽然行政上隶属于东莞，但是地理上却跟深圳的联系更为紧密，几乎就是三面被深圳所包围。

　　正因为如此，深圳对这一片区的规划甚至比东莞还上心，未来规划了多条地铁通往这一片区，以方便外溢的深圳人能够到市内上班。

　　那么，除了这三大片区之外，东莞其他区域能投资吗？

　　教大家一个最简单的办法。

　　根据我多年的经验，在东莞，只要有万科进驻的镇街，一般发展潜力都是不错的。

　　但这并不是说，所有万科的盘都值得买，还是要看地段。万科是否进驻，只是用来判断该镇有无投资价值，仅此而已。