6600元/㎡，广西都安，一个贫困县的魔幻房价

　　这已经不是我第一次听到有关都安县，这个国家贫困县房价过高的吐槽：

都安GDP 67.3亿元，人均GDP12421元，城镇居民人均可支配收入25622元（2019年数据），但房价居然高达6000-7000元。网友三月份买的一套120平的房子，6600元/㎡

　　图片来源丨甜蜜的生活记

　　图片来源丨甜蜜的生活记

　　这是什么概念？

　　或许通过对比，更能直观地感受都安房价的“魔幻”：河池金城江区碧桂园别墅价格在七八千左右，洋房在五千上下，均价4505元/㎡；南宁武鸣区均价5476元/㎡。都安距离金城江和南宁，都在120公里左右，房价均价达到了5470元/㎡。

　　来源丨中国房价行情网

　　6000-7000元/㎡的房价，放在一个经济欠发达地区，确实有点“魔幻”了。但仔细一想，这“魔幻”的背后，其实有深层次的原因。

　　首先要说明的是，都安这六七千的房价，肯定不是整个市场的价格，它只是单个项目楼盘的价格。这个价格既不是市场价格的下限，也不可能是市场价格的上限。

　　每个楼盘都有自己的市场定位、目标群体、区位，所以存在价格差异是正常的市场行为。

　　图片来源丨甜蜜的生活记

　　楼盘的区位、配套决定了其市场价值的高低。

　　在都安这个小县城里，如果你走街串巷地逛逛，你会发现这里连正儿八经的房产中介都比较少见，更别提品牌房企开发的楼盘。

　　在当地，开发商基本都是当地房企，建设的一些小区也基本停留在满足和解决居住这个需求层次上，至于小区内的绿化，休闲娱乐设施，小区周边的商超、购物等配套完全跟不上，谈不上居住的舒适度。

　　如今人们买房，对楼盘的宜居性有着越来越高的心理期望。都安多数楼盘，对居住环境有一定诉求的刚需，以及改善型需求的人群而言，这完全没有任何吸引力。

　　因此，一旦市场上出现商住娱乐购一体的楼盘，区位不错，再配上园林景观绿化，其居住价值立马得到质的飞跃和提升，这个楼盘就成了市场上的稀缺产品。

　　物以稀为贵，价格上涨乃是情理之中的事情。

　　图片来源丨甜蜜的生活记

　　买房本质上都是一种投资行为。

　　有人说“高铁一响，黄金万两”，也有人说“高铁一通，人去楼空”，这是仁者见仁智者见智的见解，但大家的出发点都落在“投资”这个基本面上。

　　投资有着狭义和广义的理解。

　　狭义投资是聚焦于房子本身，短期内通过流通转手的价差获取收益，也是我们所理解的炒房；

　　广义的投资，其实是投资一个城市的未来发展潜力，通过城市的发展，获得更舒适的居住环境，更便利的交通，更好的教育医疗资源等等，也就是我们说的城市发展红利，这是刚需族的“投资”。

　　一个是获取短期内金钱上回报的投资，一个是长期获得宜居环境的投资。

　　贵南高铁在都安设站，都安到南宁的通勤时间将缩短到半小时左右，便利的交通，不管买不买房，这其实都是个利好。再围绕高铁站建设高铁商圈，同时加强相关配套建设，对于刚需来说，也是个利好，这些附加的配套都有其价值所在，落在房价上，就是房子溢价的具体表现。

　　当然必须承认，这里边不能排除有概念炒作的成分。

　　都安夜景丨图片来源网络

　　说到房价，必然会提到当地的工资收入、人均可支配收入，因为是支撑房地产的基本面之一。

　　这个理论，放在大城市的话，当然是适用的，但在都安这种小县城就未必站得住脚。

　　首先一个地方的人均可支配收入，统计的是在周期内该地常住人口的平均可支配收入。

　　然而一个现象是，县城里买房的人，除了当地公务员、事业单位、国企员工，其他买房的人，他们的收入来源并不一定依赖于当地的工资收入水平。

　　说得直白点，这些人都是外地工作，返乡置业安居的群体，他们的购房能力，跟当地的人均可支配收入没有任何关系，只取决于他们工作地的实际工资收入。

　　本地就业的人一个月2000元，买县城6000元/㎡的房子，需要使出吃奶的力气；

　　外地工作的人一个月8000元，回老家县城买6000元/㎡的房子，尽管也吃力，但还是能负担。

　　所以，在小县城里，人均可支配收入的高低，对当地房价有一定影响，但不是决定性因素。

　　具体某个楼盘的定价，取决于这个楼盘的区位、配套，以及对自己目标群体的清晰定位。

　　最后，任何产品及其定价，都是面向特定的消费群体，房子也是一样的。

　　很多人往往从自身的经济条件出发去判断，认为这么高的价格，房子必然有价无市。

　　但，你买不起，不代表别人买不起。

　　贫富有差距，市场也有细分，房地产市场也是一样的。

　　从开发商角度而言，将产品精准定位在某个消费群体，在这个价位上房子只要卖出去了，资金回笼了，之后房子空置率多少，接盘侠是谁，其实跟它没有丝毫关系，这也不是它关心的问题。

　　击鼓传花。只要房子卖出去了，就不可能再回到开发商手里爆雷。

　　一个楼盘千套房，一个城市十万人，总有百分之一的人能够买得起这样价位的房子。

　　现实里，很多人并不是买不起房，他们只是想低价“淘”买那些配套好、区位又好的房子。别墅的配套，洋房的价格，终究不现实。归根结底还是自身经济实力与心理预期差距过大，同时也不愿将就。

　　像都安这样的小县城，单个楼盘这么高的价格，背后有其存在的原因。

　　我们常说存在是有原因的，至于都安这房价合不合理，每个人都有自己的价值判断，每个人也都有用脚投票的权利。

　　就这样。