新房破“5”，南部新城VS河西南，谁更先有可能？

　　今年，南京哪个板块IP最高？答案当属南部新城。

　　今年以来，随着华著兰庭、云澜尚府、万科星耀都荟花园等项目的亮相，片区也迎来了“高光时刻”！成为继新街口、河西、江北之后，又一个被南京重点开发、被南京人看好的片区。

　　就在国庆假期前，南部新城板块内的华著兰庭终于开盘。首付6成，均价为44800元/㎡，比一直以来的放风价5万元/㎡低了近5000元/㎡。

　　虽然，华著兰庭最终没有破“5”，但从放风价和蓄客量来看，也能看出南京人对它的期待，以及已经做好南部新城破“5”的心理准备—— 一个和河西南不相上下的价格。

　　作为板块内的明星产品，华著兰庭自6月面市以来，就令人备受期待。一方面，项目由华侨城、金地、颐居等三大地产商联袂打造，金地操盘，品牌开发商加持，买的放心。另一方面，目前区域内老小区较多，新房少，像这样的品牌品质新房更是少之又少，板块内换房改善的需求大。

　　各板块都还在严守限价红线，但也因为一些原因，依然有不少项目突破了限价。那么，南部新城VS河西南，谁会先破“5”？（河西南的长江尊邸、平良上府除外）

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　　河西南和河西南资源大比拼，谁更胜一筹？

　　先来看看两个板块的对比。

　　从地理位置上来看。

　　河西南位于主城西南方向，东临南河，南至秦淮新河，西临夹江，北至江山大街，地块不大。

　　而南部新城是实实在在的“城市新中心”——往东是城东，往南是江宁，往西是河西，往北是新街口，占据南京城中心黄金C位。

　　从定位来看。

　　河西南被称为“宇宙中心”，河西鱼嘴更是南京重点打造的金融集聚区，将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为国际性新中心。河西南目前聚集了阿里巴巴江苏总部、小米集团华东总部、58集团华东总部、苏酒集团总部等四大集团总部。

　　南部新城作为目前主城最大、最后可供整体开发的地段，土地价值极高。这里已经开启南部新城中芬低碳生态示范城市建设，10平方公里大校场机场的跑道将全部保留。以机场跑道公园为中心，2660米长的机场主跑道周边200米的空间将规划建设绿色公共设施带，整体打造机场跑道公园。此外，这里也将成为长三角跨区域级CAZ（中央活力区）的国际化未来之城，集办公、金融、商务、娱乐、旅游等功能于一体，建成后，将成为与河西、新街口比肩而立的南京“新中心”。

　　△红花-机场地区的国际风尚商务街区城市设计效果示意图，图片来源：南京市自然资源和规划局网站

　　从板块规划来看。

　　河西南规划了“四大商业综合体”和“两大百亿综合体”。“四大商业综合体”即：1号综合体为金地中心项目，目前在建，定位是体验式文体综合体；2号综合体为正荣中心项目，目前在建，定位是个性化品牌定制汇集的商业综合体；3号综合体为香港嘉华国际中心，定位是地区性高品质商业中心，并将建设250米的超高层地标建筑；4号综合体还未出让，定位是休闲式街区商业。“两大百亿综合体”即：华侨城欢乐滨江，旨在打造融合文化创意、滨水生态、时尚体验、高端住宅等于一体的综合体；另一个为鱼嘴商务综合体，旨在打造集办公、商务、购物、购物等于一体的城市中心，其中囊括约500米高河西第 一高楼。

　　而今年4月华夏幸福拿下大校场G12地块，打造唯一一个横跨大校场保留的机场跑道的城市级TOD商业综合体。约25万方超级商业体量、总投资约105亿，华夏幸福G12项目未来将是南部新城乃至整个南京的标杆综合体项目。南京以地铁TOD开发建设为导向，按照低碳、生态和公交都市规划建设总目标，完善站点周边的城市功能。

　　△大校场地铁站国际路商务大街+生活居住片区规划图，图片来源：南京市自然资源和规划局网站

　　规划图

　　再来看看交通情况。

　　目前，河西南已开通的有地铁宁和城际S3号线、河西有轨电车1号线，7号线（在建）、2号线西延线（在建）、9号线二期（规划）、有轨电车二号线（规划），未来，河西南将有4条地铁线和2条有轨电车线，交通便捷。

　　值得一提的是，大校场区域规划和建设3、5、6、10、13、16号线等6条轨道交通规划，共设10个站点，是南京主城区域中轨道线网密度属最高地区之一。

　　教育资源也是区域竞争因素。

　　河西南整体规划18所学校和23所幼儿园，公办有南外河西小学、南外河西初中，民办则有南外青奥村小学、南京河西外国语学校。其中，南京河西外国语学校学校与南外本部同步，采用统一的教材、教学资料和测试标准，资源共享、信息互通。

　　南部新城配套建设6所小学、7所初中和1所高中。其中，南外也将教育资源引进南部新城，本部在保留原校区的基础上扩建南部新城新校，总投资35.6亿元，采取“一校两址”的办学方式，该校预计2022年建成。

　　再看一下购买人买房时关心的医疗资源。

　　河西南目前拥有河西儿童医院，为三级甲等医院，今年2月，河西儿童医院旁一处商办地调整为医院用地，规划调整将增加儿童医疗卫生资源供给，推动儿童医院扩容升级。南部新城医疗中心（南京市中医院）已经建成交付使用，是一座综合性三级甲等医院。

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　　河西南和南部新城的产品力如何？

　　地段决定房价，但产品也是决定价格的因素之一。近年来，河西南和南部新城都有哪些代表性产品呢？

　　1、历经房荒后河西南将迎多个顶级产品

　　2015年，河西南著名“星八客”结盟，同时带来了海峡城、五矿崇文金城、佳兆业城市广场、升龙天汇、正荣润峰、招商雍和府、朗诗熙华府、鲁能公馆，河西南房价从1.7万元/㎡涨至3.5万元/㎡，河西南3万5的时代一去不复返。如今，这些项目二手房一个个奋力直追，造就了一个又一个“土豪”的诞生。

　　随着“星八客”收官，河西南的开发模式开始从单纯的住宅销售变成综合体的开发，产品也由此升级迭代。随后，长江尊邸（葛洲坝南京中国府）、平良上府（金茂府）、绿地华侨城海珀滨江、正荣滨江紫阙和金地中心风华，组成河西南“五虎将”接棒，由此开启了河西南下一个时代。

　　此后，河西南一度陷入房荒。直到2019年8月19日，南京市土地市场网挂出河西南部22-6地块（今颐和铂湾地块），值得注意的是，当时是时隔3年多，河西南再次出让纯住宅用地。而上一次，还是2016年5月13日，葛洲坝以楼面价45213元/㎡成为河西的“地王”，电建和泰茂以楼面价37027元/㎡拿下金茂府地块时。

　　2019年8月30日，华侨城天鹅堡首开，销许均价36778-37176元/㎡，并于2019年当年收官。2019年12月29日，葛洲坝南京中国府（均价6.4万元/㎡）和金茂府（均价5.2万元/㎡）迎来首开，目前均等待加推。

　　历经长时间房荒，如今，河西南迎来一波上市潮！河西南颐和·铂湾率先传来即将开盘的消息。项目前身为国资2019G75 地块，楼面价达28339元/㎡，精装放风价约5万元/㎡，并拥有116㎡的三房设计，成为河西南的“门槛价”。

　　△颐和铂湾沙盘图

　　紧邻颐和铂湾的是河西南G77 地块，2019年11月13日被深业摘得，楼面地价29498元/㎡。深业旁边是河西南G03宅地，今年4月3日厦门建发以26.5亿抢得，楼面地价35333元/㎡。10月19日，项目案名正式公布为“南京珺和府”，分三个分区打造，户型面积约120㎡-185㎡，预计今年12月开盘。

　　不仅如此，前段时间（9 月 16 日），融创 G11 地块案名正式公布为“滨江 one”，系融创在南京首座“壹号院”高端产品。项目将打造9栋29-30层高的住宅，面积包括 143㎡、185㎡、235㎡和384㎡。今年4月30日，河西G11 地块被融创以40.1 亿元拿下，成交楼面价达 40260 元 /㎡。

　　和融创G11 地块同一天拿地的万科 G10 地块，被万科以 43.5 亿元拿下，楼面地价 40196 元 /㎡，两幅地块仅一街之隔。万科 G11 地块案名为“万科翡翠滨江”，打造的是万科旗下TOP级产品，对标的是上海万科翡翠滨江，欲打造南京新一代江景豪宅。

　　△万科翡翠滨江沙盘图

　　可以看出，不论是葛洲坝南京中国府、金茂府，还是河西南等待上市的五大新盘，均系豪宅出品，甚至部分产品为开发企业旗下顶级系列产品，一心打造区域标杆产品。

　　除了中国府和金茂府，目前河西南新房市场还未破“5”。但从链家网二手房看，区域内五矿崇文金城二手房均价约6.4万元 /㎡，正荣润峰二手房挂牌价为6.7万元/㎡，朗诗熙华府二手房均价约5.8万元 /㎡，招商雍和府二手房均价约5.8万元 /㎡，海峡城二手房挂牌5.3万元/㎡。

　　2、南部新城板块价值提升肉眼可见

　　反观南部新城，从2019年开始动作不断，集聚了金茂、金基、金地、颐居、华侨城等开发商，打造了多个红盘，创造众多热销战绩，板块地位和价值不断抬升。

　　早期，南部新城项目为数并不多。2014年，保利堂悦上市，项目整体定位城市综合体，包含酒店式公寓、甲级写字楼、购物mall，并配建幼儿园、文化活动所等公建配套。同期，仅一街之隔的复地宴南都也渐渐入市，包括住宅、公寓、写字楼等业态。

　　今年9月27日，华著兰庭迎来首开，需要首付6成，整体均价为44800元/㎡，精装修交付。项目放风价5万元/㎡时，精装标准令买房人十分心动。最终，因为价格原因，装修标准也做了调整。

　　南京南站热盘万科·星耀都荟花园于9月29日开盘，开盘房源为A1、A2、B1、B2号楼，其中，A1、2#销许均价为41200元/㎡，B1、2#销许均价为42467元/㎡。

　　目前，大校场片区新房存储较为密集，拥有华著兰庭、云澜尚府、金基望樾府、华夏幸福大校场G12项目、明阅府等项目。板块内产品定位也较高，如万科“星耀系”为首发，云澜尚府是金茂打造的和“府”系产品……

　　品牌开发商不断入驻，南部新城的板块价值肉眼可见地上升。因此，南部新城房价破“5”的呼声日益高涨。

　　你觉得，南部新城VS河西南，新房谁会先破“5”呢？

　　见习记者 吴玉珊 现代快报+/ZAKER南京记者 杜磊