买了一个“假万达”，『售后包租』有多野？

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茉莉女士最近很烦，花61万买的商铺，被商场物业万达租给了别人，自己既没拿到产权证，又没拿到租金。

2016年，茉莉以约615620元 （其中3w单独刷卡支付，未计入购房合同） 买下位于成都武侯万达一处建面约15.9平米商铺，这套位于4楼的商铺单价高达4万/平米。

开发商润利鑫披着“万达”外衣，承诺“售后包租”，并承诺交房后730天内下发产权证。如今，这些承诺都看上去“遥遥无期”。

2018年2月交房后的一年半，茉莉收到了房租。可自2019年5月以来，就再也没有收到过房租，至今产权证也没拿到。

来到自己的商铺，茉莉发现，商铺正常营业中，商场物业在对外整体出租，生意还挺好。

去住建局、税务局了解情况后，茉莉倒吸一口凉气，开发商拖欠了一个多亿的税费，无法办理产权。不幸中的万幸，茉莉的商铺在住建系统备了案，而一些业主的商铺未备案 ，竟然被开发商抵押给某信托公司。

01

偷梁换柱：披着“万达”外衣的润利鑫

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“当初冲着万达的品牌，销售人员也一再强调，武侯万达是由‘政府’大力推进的，商铺属于万达，后期会由万达运营”。

因此，即便贵于周边市场价近一倍，想到商铺由万达开发、运营，茉莉还是决定入手。

▲宣传资料未提开发商润利鑫

从看房到签订合同，置业顾问、项目资料均未提“润利鑫”三个字。 茉莉和其他业主都以为买的是万达商铺。

但签订购房合同时，细心的C女士发现，开发商是润利鑫，而非万达。

销售人员解释称：该商铺由万达管理，虽由本地开发商修建，但仍属万达，后期也是万达给业主返租。“打消顾虑”的C女士继续签订了购房合同。

包括茉莉在内的不少购房者，没有仔细浏览购房合同，直到维权时，才知道自己买了一个“假万达”。

在签署商铺运营托管合同时，部分业主发现，托管方是鑫利来，而非万达。

销售解释：“鑫利来已与万达签署协议，商铺仍由万达经营。而且建筑体已经标明了“万达”两个字，还怕跑了不成？”

事实上，从工商登记资料来看，开发商润利鑫和托管方鑫利来均和万达无关。

据悉， 万达和托管方鑫利来有租赁合作，万达向鑫利来支付租金，统一运营。另一种说法是，万达和鑫利来之间，还有一层隔离——永竞集团。部分业主介绍，鑫利来就是永竞的“空壳公司”，不过这一点从工商资料来看，尚不能得到证实。

但有一点可以证实的是，手握众多小业主商铺托管运营权的“鑫利来”是彻底的空壳公司。天眼查显示，该公司法律风险提示多达上百条，2016年—2019年企业年报显示社保缴纳人数均为0。

▲鑫利来目前仍在万达物业共同办公

收不到房租后，业主曾找到万达，讨要说法，毕竟现在的确是万达在运营。但 万达只承认与托管方的租赁协议，拒绝向业主支付租金。

简单说，业主们花大价钱买了个“假万达”，而真的万达虽然作为运营方，却无需支付租金给业主。

资料显示，开发商润利鑫成立于2010年12月。十年间，企业深陷诉讼、借款纠纷、被维权等负面新闻，目前欠款大业信托8.5亿人民币，还于今年6月被锦江区法院列入失信被执行名单。

得知这一切后，茉莉悔不当初： “若晓得不是万达的铺子，绝不会高价买入。 原来万达广场里面的铺子不一定是万达的。 ”

▲业主表示：POS机刷款金额未开发票

此外，在付款时，开发商宣称有“一万抵三万”的优惠，茉莉女士另外通过POS机向开发商支付了3万元，未开发票，或涉及偷税漏税。

02

金蝉脱壳：与“空壳公司”签订托管协议

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按理说，长达一年多时间，“托管方”鑫利来未支付业主租金，已严重违约，业主应能通过“法定解除”托管协议。 然而，事情并非想象那么简单。

作为商铺的托管运营方，鑫利来早设下一系列“连环套”，让业主维权艰难。

托管合同上显示，商铺托管期限为20年，乙方成都鑫利来应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延），将上月租金汇入业主账户。

在被欠了一年多房租后，80 余名业主联名 与 鑫利来 对簿公堂，要求解 除 托管协议，拿回商铺使用权。

“业主有762名，一部分人在外地联系不上，一部分认为白费力气没有加入，因此只有80多人参与集体诉讼。”

法院判决败诉。一位业主提供的败诉文书显示：“根据《项目运营管理条例》，涉案商铺由万达公司整体经营，现有的少部分业主诉请解除合同，腾退房屋，与大多数未诉请解除合同的业主的利益相冲突”。

许多业主，当初签约没有注意到《项目运营管理条例》里第七条第10点：由于本项目或各独立区域需统一经营，各业主不得单独解除与管理者之间的租赁合同或其他令管理者取得使用权或类似权利的合同。

▲业主不得单独解除托管协议

虽然业主购买的商铺为独立产权商铺，但是由于万达广场已经把许多小商铺打通进行整体经营，因此如果不是所有业主联合起来提出解约，要和鑫利来解除托管协议难度颇大。

762户业主所购买的商铺和武侯万达未对外出售部分，已作为一个整体，统一由万达运营。依据《项目管理条例》，各业主不得单独解约。

▲众多小商铺已整合成一个大商铺

根据商铺业主反映，位于武侯万达广场4楼，占地6500平米的室内动物园，就是许多小业主的独立产权商铺构成，它已经成为一个运营整体，个别业主要提出解约会比较困难。

此外，托管合同还规定：自逾期之日起每日按应付未付款项的万分之一向甲方支付违约金，前述违约金累计不得超过应付款项未付款项的10%。因此，托管方拖欠租金的违约成本也并不高。

虽无法解除托管协议，但法院判决托管公司支付租金欠款。可是鑫利来已经成为一家空壳公司，业主收租“遥遥无期”。

03

竹篮打水：产权证、租金两头空

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按照购房合同，交房后730日内下发产权证，应该在2019年12月30日之前领取产权证，但至今仍杳无信息。

今年8月，茉莉女士把开发商告上了法庭。法院判定：在判决生效3日内支付超期违约金。但截至发稿日，未收到违约金。

住建局工作人员表示，开发商润利鑫目前欠税一亿多，无法提供完税凭证，因而无法办理产权证。2018年，760多户业主缴纳的两千余万契税等费用，也不知去向。

相比之下，茉莉女士还不算太糟，所购买的商铺进行了网签备案。而B女士等人全款购买的商铺，由于开发商未网签备案，已被抵押给大业信托。

对B女士等人来说，开发商补齐税，还清大业信托欠款，解封抵押商铺后，才可能拿到产权证。在此期间，抵押房源归属于大业信托。

公开信息显示，开发商润利鑫欠款大业信托8.5个亿。

按照规定，开发商在购房合同签订后的30天内，为购房者办理网签备案。网签备案后，该房源才不会被开发商抵押或“一房多卖”。

目前，业主们已与相关部门、开发商、万达物业等各方进行了多次沟通，但在赔偿、和办理产权证两个问题上未取得实质性进展。

业主认为，办理产权证短期内较难落实。但商铺在正常运营，应保证每月租金及时到账。

04

最新近况：主管部门积极斡旋

万达拟向业主支付15%租金

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在托管公司拖欠房租的一年多内，业主们进行了多次维权活动，政府相关部门也在积极斡旋。

10月13日，在武侯簇锦街道办调节下，物业公司万达、开发商润利鑫、托管公司鑫利来和业主，就产权和租金问题再次进行沟通。

税务部门提出，可适当延收部分税费，以加快产权证办理。

托管公司鑫利来则表示，在扣除水电费、管理费、税费等基本运营费用，偿还部分欠款后，剩余收入可用来支付业主租金。

依据开发商方案，C女士详细计算了一下，业主们每个月能拿到合同价约15%的收益，这和预想相差太多。

政府积极与物业万达沟通，顺利的话，万达本周就会向业主支付15%的二季度租金。同时政府表示，待开发商或托管公司清算或重组以后，会介入公安，以督促开发商尽快处理。

但今年三季度及后续租金，以及此前拖欠的一年半租金如何处理，各方仍在博弈中。

业主们希望能尽快办理产权、拿到全额租金，并成立业主委员会。就这三个诉求，会继续维权。

C女士感慨，“当时冲着万达名声，以市场价近2倍价格购入商铺，爱人不同意，认为这相当于把未来十年升值收益让渡给了开发商，现在却连租金都收不回。”

一直以来，“售后包租”就是“爆雷”的重灾区。

该类产品通常贵于市场价，打法律擦边球，一旦事发，维权艰难。即便法律判定“胜诉”，开发商也可以金蝉脱壳，以托管公司“没钱”为由，令胜诉判决书犹如“白条”。

虽然最新进展难以令人满意，但C女士对政府相关部门积极斡旋的态度还是满意。 “ 政府很给力， 做了大量工作，协调税务、房管、不动产中心等部门，并多次组织各方沟通。”

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主编：邱 薇

主笔：黄 玲

编辑：小甜甜

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