房企为何能肆意“囤地”？开发商囤地屡禁不止症源在哪？

一直以来，房地产行业演变出”两条路线”，也就是高周转与囤地党。

高周转模式可以追溯到2009年，在2009年高周转的鼻祖万科，提出了所谓的“5986”快周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”，这是万科第一次提到了的“高周转”一词。之后，万科更新完善“高周转”的模式为“5946”，即拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘当月去化60%。
高周转的好处很明显，首先是，缩短了承担房价下跌的窗口时间，降低投资的风险性，拿地测算的售价与时间的销售价格差异小；其二，同样的资金，周转率提高，销售规模增加，品牌效应增强，资金融资成本降低；其三，高周转可以承担更低的利润率，承担相对较长的市场波动周期，即使价格较低，也可以获得不错的回报率。对于房企而言，“高周转”模式带来的好处具有极强的吸引力和诱惑力。
实行“高周转”模式的第一年后，万科完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，年销售总额首次突破“千亿”大关，达到1081.6亿元，同比增长70%以上，营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，成为了行业的第一个全国驰名商标、是全国第一房企。

除了万科，随后的碧桂园、恒大、融创等房企，更是将高周转玩到了极致。

那“囤地党”又是怎么回事呢？我们之前的文章《

李嘉诚71亿卖掉成都“地王”套现离场，国内累计甩卖千亿资产豪赌英国

》就属于这种，具体我也不再赘述，感兴趣的朋友可以回看文章。为什么有些房企会变成了囤地党？

土地储备是房企后续开发的资本，代表了房企未来可售面积、手中的货值。每年房企都会新购入土地，来保障企业的长远发展。但随着购入的土地越来越多，房价地价一直上涨，很多房企慢慢将囤地，变成了一场纯粹的投机行为。

再是土拍大战，房企常常豪掷千金，地王频出。这些房企之所以敢于放开手脚，也是因为有囤地这一招来兜底。如果一不小心拿了高价地王，成本太高卖不出去，那就索性囤起来，待三四年后房价上涨时，再开发售卖。有人也许会问，开发商囤地不是有法律监管吗？没错，对于开发商囤地，是有明确的惩罚规定。

早在1999年，自然资源部就下发了《闲置土地处置办法》：规定对闲置满1年的土地，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工的可以无偿收回土地使用权。到了2008年1月，国务院还下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申土地闲置满2年，依法应当无偿收回的坚决无偿收回。但由于执行环节长期不够严格，在2009年时，闲置土地问题就已经非常严重。为此2010年3月至7月，国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。

即使如此，在开发商眼里，规避的手段依然很多。例如未动工满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，后果看上去十分严重，开发商怎么去规避？那就两年内挖几个坑，打完地基后停工，这样项目就算是建设中，不能算囤地。除此之外还有诸多拖延时间的办法，例如开发商会在开工日期前提出更改规划，因为按照规划部门的工作流程，一般开发商提出修改意见申请之后，必须经过最少30天的公示，向社会征求意见。所以这个时候，提出一个看似合理实则拖延的理由，成为开发商延期开发的经常选项。

还有种拖延的方法就是化有形于无形，比如开发商拍下一块地之后，原本分2-3期就能开发完成的地块，会被分成若干期多批次开发。按照国家相关规定，完成总投资的25%就被认定为开发，不是囤地。因此开发期数由一两期变成三四期，甚至是七八期，在一期工程完成投资额25%后，后面的地皮就可以等着慢慢来。这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子，最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨，同一地段的房价比两年前上涨四五成，甚至是一两倍，开发商自然会赚得“盆满钵满”，利润比正规开发要高出好几倍。更有甚者，为了延期开工，开发商会鼓动拆迁户闹事，或者鼓励钉子户别搬走，不能完成拆迁，这块地就只能等着。

虽然囤地的借口很多，但是一直拖延也会出问题。比如一个项目的一期业主需要跟二期一起交房，但是二期迟迟不能出来之后，开发商就会面临一期业主交房时间的整体违约。2018年国土资源部公布了一个数据，全国111个城市、50000多宗住宅用地中，合同正常履约比例为81.8%。也就是说违约率达到了近20%，其中很多就是拖延开发形成的违约。

但开发商依旧有恃无恐，因为违约金跟土地增值的利润相比，根本不值一提。房地产商之所以敢囤地，还有另一个原因，就是房地产迅猛发展之下，也为地方政府带来丰厚收益，卖地收入几乎占各级地方政府财政收入三分之一以上。

每每房地产遇冷，地方政府就会想方设法出台救市政策，可谓费尽了心思。开发商正是因为看到地方政府这一软肋，所以才有足够胆量来囤地炒地；而很多地方政府受房地产利益羁绊，也丧失了“严格执法的勇气”。一些地方政府为了土地收入，对囤地睁一只眼闭一只眼。应该无偿收回的，一些地方仅以征收闲置费了事，应该有偿收回的，仅以简单的延长开发期限不了了之。当然，还有些官员自己就参与其中。

而且，房企长期囤地低买高卖，对于一个城市或者板块发展来说，几乎是致命的。就算有别的开发商，后期接手重新开发建设，这时候的地价带来高企不下的开发成本，让开发企业很难再有什么大胆的创新开发举动。大概率而言，开发商拿地之后，稳妥起见都会将地分割成小面积一点点开放，很难有成规模的整体规划。

更糟糕的是，要是土地没有转手，囤地之后交付的项目，因为拍地的时候，关于项目的设计和规划都已经确定了，捂上几年甚至十几年后，项目房子的外观、户型等等设计，已严重过气逐渐被市场淘汰。市场淘汰是一回事，但是开发商却不能放弃它，因为开发商拿地的时候，申报的就是这种设计。也就是说，囤地模式很难交付给用户好的产品，而且捂地模式对局部城市更新发展也是阻碍。开发商承诺的住宅、商业、写字楼等配套没有如期开发建设，这肯定会影响到原本的区域板块规划。

换句话说，这种模式只有开发商得利，但对于一个板块来说，可能意味着永远错过黄金发展期。而开发商囤地带来的收益，也变成了房价的一部分，影响着社会关系的方方面面，包括无数人每个月辛辛苦苦的还贷。

在商言商，房企热衷囤地，无一例外都是为了利益。要遏制囤地之风，根本方法在与需要提高囤地的成本，例如，企业必须使用自由资金。如果房企必须使用自有资金而非银行提供的低息资金囤地，那么房企大量的自有资金就沉淀在土地上，资金链受限，也就无法继续炒地囤地了。

同时，政府应该加大对违法囤地的处罚力度，提高罚金金额，对于一些政策的漏洞，进行修复。当囤地的成本大于收益，囤地之风必然终结。

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