北京楼市：东西城合并对房价影响有多大？内行人一语道破

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提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。 自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

提问：房姐好。单身女，一套西城学区房58，卖后zd600-800。目前租住世茂奥临花园128，近期想改善+投资，看了未来金茂府145、观承望溪138，后沙峪公园17区90下跃，刚订十七区，760，觉得有配套人流， 5.7挑高面积可到230.放到二手也算有竞争力。订房后才关注到您，略犹豫，昨去签约被告知霸王条款无法改。想请教： 1、补充协议划线部分可协商吗？违约金比例至少双方等同吧？是否买新房就只能接受，或哪些条款可争取？ 2若放弃，在望京、朝阳、双井，能否推荐几个值得入的品质+投资均不错的新房或次新房？ 3、好小区好户型总价高用不了，不好出手；老破小居住品质又太差，房姐能否帮忙梳理改善或投资思路

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地 望京 看看宝星华庭 ，双井 首城国际 天骄 学区房有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。自住投资 核心地段次新是比较好的选择

提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢

回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有升值空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢

回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块

提问：房姐好！新人提问，夫妻俩非京籍，北京有五年社保没公金，北京一套男名下、海南一套女名下，都有贷款，目前手上有900子弹，现理财年收入10%，问题:1:是理财划算还是投资房产划算，2:是投深圳还是北京(北京已有房深圳无房，未来看好深圳)，3:两个地方能升值的房产具体准确一点的方向位置，3:资金如何分配，4:孩子在北七家私立学校上学，附近能升值的有潜力的也可以推荐一下，5:17号地铁线沿线优质房产有哪些？谢谢！！！

回答：大额资金房产优于理财 深圳去年已有过一波涨幅，后市横盘可能性大，当下北京选筹更稳 北京投资以朝阳为主，整体属于洼地，其它区域淘笋空间很小 深圳投资主要看 深圳湾 、南山、宝中 这两个城市选筹逻辑也不一样 ，北京选筹不要看学区房，深圳恰恰相反学位是选筹的重要参考

提问：夫妻一方在西城上班，另一方在丰台科技园，小孩在西城上学。名下有一套两居室在双井(不能卖)，另外一套两居室在西三旗（老人居住），目前在孩子学校附近租房。考虑到老人年纪大了，以后方照顾问题，考虑卖掉西三旗房子，换一套三居室，用老人名义买，接力贷，享受首套贷，问题1.这种想法如何利与弊。问题2.哪个地点，楼盘更适合.谢谢

回答：想法没问题，尽早用老人票是对的。 不知道你的总预算情况，保守计划 可选择两个区域，一个是西城广外，看看老房三居，小区由广外大街、马连道这些板块淘。第二个次新的话，可以看看玉泉路的远洋沁山水，

提问：房姐好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！

回答：1.保定现在可以挂出来，把附近5公里的中介都挂一边，想快速出手，可以承诺中介大红包。 2.尾款少于30%，可以抵押融资 3.投资和租售比更推荐朝阳东三—东五环之间的洼地板块。 4.靠近产业区，商圈，交通便利的租金更高。

提问：新人首问，请房姐指教！ 家庭情况： 非京籍，首房首贷，有通州房票，预算为总价350万以内的房子。 购房需求： 自住+投资升值。 1. 升值潜力大； 2. 有小学学区；（优质小学的分校） 3. 乘地铁较方便；（需通勤至积水潭附近) 请问， 问题1.北京各个新区相比较，通州升值潜力如何？ 问题2.根据之前的了解，比较有名的是：运河CBD，潞苑，梨园、临河里，环球影城附近。结合需求中的升值潜力+学区+交通，请问哪个区域适合，推荐哪个楼盘？ 问题3. 潞苑和运河CBD一河之隔，房价差很多，在两者里哪个选筹更好？因兼顾自住，潞苑面积能大些，潞苑有推荐的楼盘吗？ 感谢房姐

回答：1. 通州长期看不错，但由于前期价格透支，会有一波回调 2. 通州就没什么学区概念， 能看的过去的主要是运河东的人大附、北京小学以及五中分校，你可以看下 运河东的京贸国际城、武夷花园、百合湾 3. 运河CBD>潞苑，潞苑位置不好，推荐关注运河CBD，首套建议保值属性为主，未来置换也能底仓更足

提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗

回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。

提问：房姐好，老公是北京人，名下没房，本人没有北京购房资格。目前小家住在金沟河路5号院航天家属院，房子在其父亲名下。因为今年觉得全球经济下滑，考虑可以趁此机会上车买房。小家成立不久，贷款月供可以接受15000左右，最好不超过2万。首付可以再商量。现在买房应该是sfsd。两人工作地点分别是五棵松和安贞门附近。目前还没有考虑好是否买房，以及买在什么位置，以什么目的买房，希望可以帮忙推荐一些思路买房思路。多谢！

回答：有想法就上车，北京的房产何时都值得持有。现自住+保持，后期再置换，北京买房不要想着一步到位，很可能是你追不上房价的速度 按月供倒推，200+的首付比较理想，看500+的标的， 推荐 惠新西街 亮马桥 百子湾

提问：房姐，你好 关注很久了，感谢你为那么多买房人给了好多指导建议。我的情况是这样的 我目前北京常营，新天地5期有一套自住房（540左右，公积金贷款120），天津和西区有一套一流学区房（210万，老破小）。我们天津户口，原计划是孩子天津上学区，大人北京往返工作每日。最近和朋友沟通后，感觉从时间，经济，环境的角度看似乎都不太现实。所以考虑在北京给孩子看看学区房（朝阳管庄，楼下小学太一般）。目前打算把天津学区房卖掉变现210+手里还有50万存款。再把常营房子二抵贷出来100万。这样算下来首付二套子弹360左右，可以冲到500-550万左右房子。目前看了东城的和平里片区有：地坛北里、民旺园、安外东河沿小区。对口和平里四小，一小 。初中就是目前政策排位：171中学据说最好，东直门中学，五中分，其他没记住了。想请您帮忙看看，由于我们不是北京户口。先打算小学初中在北京上，高中在转回天津（或者到时候再说，毕竟10年以后的事谁也不知道政策变化）。目前以上说的房子一居室在12-13万\/平 ，二居都是10-11之间。基本都是老破小吧。所以比较纠结，不知道应不应该上车。我们核心需求就是学位。朝阳西大望路珠江帝景太贵了感觉基本1000多万。我现在全部变现也就700万左右，确实够不到。帝景好处就是陈经纶小，初一体。在朝阳还算可以吧学区。基本以上就是我的情况，还想请您专业推荐分析下。多谢

回答：非京户的话最好不要选择东西海这三个区，这三个区对非京户的孩子升学非常不友好，即便上小学也存在着很大的被调剂的可能。建议选择在朝阳区上学，虽然京户的顺位在非京户之前，但朝阳区非京户的比较多，小一半的比例，上学没有问题，建议看看 芍药居、望京、亚运村板块

提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！

回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好

提问：房姐你好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后边）买了一套小两居老破小，公积金贷款120万，现在贷款还有差不多110，因工作在中关村，又18年本人生了小孩，现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法（81年的六层板楼无电梯），想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手？然而可换房的空间很小，一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘，比如北七家的几个和公园十七区公园悦府，都开始考虑用家人的首套指标来买了，但怎样都觉得压力超大，本人收入稳定（外企IT）但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法，貌似抵押贷也很难实现吧？公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房，要求买房者必须京户（我满足），但贷款比例很少。另：在东城有处老公房平房，所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗？区域有建议吗？最近为买房方案殚精竭虑，冥思苦想，还好找到了这个公众号，期待您的建议！谢谢

回答：不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍，按这个比例来调整房子的总价，可以找机构做垫资全款抵押，当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块，例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！

回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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