20年，郑州“城改扩容”得与失

1995年，郑州第一个城中村张砦村开始改造，十年后，张砦变身郑州大上海城步行街；

2003年9月，郑州市政府出台《城中村改造规定（试行）》，燕庄、关虎屯、西史赵等多个城中村划定为首批改造村庄。

自此，郑州开启了长达20年的大规模城改运动。

与城改并道而行的，是城区的不断扩容。

标志性的事件发生在2001年12月的一天，黑川纪章的郑东新区概念规划方案以绝对多数票被选定。

在随后的近20年时间里，郑东新区从一片鱼塘到“鬼城”，再到如今的郑州城市封面，为城市扩容做出了最为出彩的样板。

与郑东新区几乎同步进行的是一场轰轰烈烈的城市扩容运动，常西湖新区、商都新区、二七新区、高新新城、惠济新区、金水科教园区应时而生……

20年，郑州城中村在滚滚浓烟中消失殆尽；

20年，郑州城市版图扩大了10倍之多。

20年，城市人和事，都经不起回头一望。

横空出世莽昆仑，阅尽人间春色。飞起玉龙三百万，搅得周天寒彻。夏日消溶，江河横溢，人或为鱼鳖。千秋功罪，谁人曾与评说？

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从村到城，郑州城改轰动全国

1995年，一个名叫河南华城房地产开发公司在郑州杜岭街道张砦村拿下了103亩土地。

当时没有人意识到，这次拿地，竟然开启了郑州的一个新时代。

事实上，它才是郑州现代城建史上第一个城中村改造项目。

那一年，摘得地块后的华城迟迟没有动工，因为开发经验和资金问题，这块地在华城手上一直闲置了6年，直到2001年10月，华城找到了帮手郑州长江置业有限公司和浙江新钱塘实业有限公司，三方凑了15个亿，这才算正式开启了张砦村改造。

在渣土车开进张砦村，塔吊一个个立起来的同时，郑州市政府于2003年9月出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，郑州迎来了城中村改造的时代大潮。

尴尬的是，此时的郑州城改，可谓上有政策，下无对策。即使彼时的本土龙头房企建业和金城，也只能看着干瞪眼，迟迟不敢入局。

2005年，金水路上的燕庄改造就陷入了僵局。一方面，建业金城这样的房企，盖商品房可以，可做城改是一点经验都没有；另一方面，燕庄村民要求房地产公司配建共计约40万平方安置房和商业以及一栋写字楼，而且燕庄临金水路的“水上歌城”也来个狮子大开口，索要巨额赔偿。

本土龙头房企们一算，要满足村民要求，剩余可开发土地就仅剩下180亩，毫无利润可言。

再回头看看那个第一个吃城改螃蟹的华城，从张砦拿地到最终落成“大上海城步行街”，长达近10年的时间跨度，这资金成本就扛不住，退堂鼓只能越敲越响。

城市面貌要革新，城中村改造势在必行；管理者一心要革新城市，但又拿不出资金安置原住村民，就只能依靠“市场运作、企业主导”，可偏偏手边这几位房企大佬们没有城改经验，牵着不走打着倒退。

吃螃蟹的，是闽系房企升龙。

经过多方调研，升龙最终以新加坡城市综合体的商业和住宅的吉宝为学习蓝本，对燕庄进行建设开发，起名为“曼哈顿”（如今已更名为金水升龙广场。）

4年之后，搭载着沃尔玛、赛博数码广场、必胜客等连锁企业的曼哈顿全部建成开业，而且一跃成名。

曼哈顿商业广场

曼哈顿的开发模式一时间成为郑州城中村改造的模板。房企纷纷效仿，郑州其他各区领导也纷纷向升龙抛出橄榄枝，希望能在自己的管辖范围内，再造一个城改标杆。

曼哈顿之后，郑州终于找到了一条相对成熟的城改模式。酝酿已久的“103号文件”也正式出炉，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。城中村改造的“郑州模式”轰动全国。

至此之后，升龙为代表的城改模式在郑州城改史上大行其道。

参与城改的房企也开始逐渐增多，既有本土龙头建业、正商、美盛、康桥、永威、万林、富田，也不乏利海、恒大、万科、融创、碧桂园、保利、泰禾等众多外来一线房企，涉及郑州近300个城中村。

郑州“城改大军”示意图

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城改模式的利与弊

城改模式大行其道20年，需要认真思考一下，究竟给这座城市带来了什么？

总体而言，利弊两端，各有说道。

利：

1、城改造就郑州数十万个千万富翁，让城中村原住民实现了财富积累。

2、城改革新的郑州城市面貌。从村庄的低矮民居到高楼林立的繁华都市，郑州的城市截面在城改过程中不断提升。

3、城改让几十万河南郑漂买到了第一套房子，同时也为城市筛选更为优质的人才。能力强者留下，能力弱者伴随着城中村的拆除默默返乡。

4、提升城市人居水平。居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，旧房换成水电气暖等居住配套设施齐全的新房。

5、提升房产价值。居民住宅转变为证件齐全的商品房，这些房产可以进行自住、租赁或出售，提高经济收入。

6、为城市进步奠定基础。郑州城改模式的突出问题是新建小区普遍容积率偏高，从利好方面来说，这有利于城市核心区承载更多的人口，只有人越来越多，城市才有进步空间。

7、催生成熟的城市配套。郑州城改项目多为住宅与商业混合，高容积率带来的高人口增长，更便于配套的成熟。同时配套成熟的综合区域内，也蕴含着巨大商机，增加居民就业岗位。

弊：

1、村民重视赔偿数量和面积，不重视回迁房的实际品质，导致郑州早期城改项目的品质普遍不高，维权重重。

2、一村一案的模式导致赔付标准不一，各村之间户型攀比抬价，增加城改难度。传导至逐利的开发商层面，又要实现盈利又要满足赔付标准，只能不断抬高地块容积率，最终形成拆掉一个城中村再摞起来一个城中村。

比如郑州城改早期的住宅项目，多是如此，已经被郑州人唾弃为“建筑垃圾”。即使到了如今在售的老城改住宅，依然还是换汤不换药的“城中村样板”。

7.1的超高容积率搭配上单面宽朝南甚至纯北朝向的户型，比现在主流产品落后地不止一点半点。

3、城改模式的成熟反而导致劣币驱逐良币。

从不知所措到模式成熟，郑州城改仅仅用了三五年时间，成熟之后各房企纷纷效仿，从拆迁安置到拿地开发，应该怎么快速拆迁，应该盖什么样的房子都成为固定模板，赶时间拿地、追求更大利润快速卖房的城改大潮里，没有人想着如何提升品质。

总体而言，郑州近20年的疯狂城改，于城市发展而言依然是利大于弊，无论是参与城改的房企，还是在城改中变身富翁的村民，亦或是在省会郑州买下第一套房的外来者，我们多少还是应该感谢那个时代。

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从郑东新区到新区遍地

郑州扩容十倍

在郑州城市发展史上，与城改并行的还有城市扩容，这也是城市发展永远的主旋律。

正如同谈城改离不开谈升龙一样，谈现代的郑州城市扩容，自然离不开郑东新区。

2002年3月，国际知名设计师黑川纪章的郑东新区概念规划方案通过郑州市人大审议，这份方案后来又通过逐层审批，直至报国务院备案。

郑东新区开始正式踏上崛起之路。

如同城改的首个项目一样，郑东新区的崛起之路也并非一帆风顺，即使在规划确定后，政府内部依然存在着不小的争议。郑州老城区的规模只有130多平方公里，新区一下子规划150平方公里，人们的怀疑在所难免。

波折和争议始终延续在郑东新区的成长史上，这个新区经历过非典，经历过曾经连一分钱都带不来的资金问题，同时也经历了郑州房市的起伏涨跌。

回望郑东新区建城史，并不仅仅只有鲜花和掌声。抛开各种伦理争吵和道德辨诘，郑东新区，无疑是中国式建城的一个极好的标本。

郑东新区变化图

郑东新区之外，郑州城区的大版图也在同步进行着一场声势浩大的扩容运动。

白沙纳入郑东新区，绿博同时一路高歌，二七区依托南水北调运河、金水河开启了二七新区的扩张之路，管城区则顺势向南打造商都文化区，经开区南拓滨河国际新城，高新区继续向西打造双湖科技城为主的高新新城，惠济区向北开辟惠济新区，金水区以杨金路沿线打造科教产业园，中原区开辟常西湖新区以及绕城高速以东的中原新区……

到2017年，郑州市市域城市建成区面积已经达到830.97平方公里，比2016年增加了86.2平方公里，一年时间就扩容近287个人民公园。

2018年郑州市市域城市建成区面积合计达到了1055.27平方公里，相较2017年的830.97平方公里增长了224.3平方公里。

到了2019年底，这个数字已经攀升至1181.51平方公里，4年时间，郑州建成区面积增加了436.74平方公里，相当于增加了3个郑东新区或者6个管城区那么大。

数字很直观，郑州城市扩容的步伐在不断加快。但是放在国内大中城市中，这个框架还有很大的差距。

2018年郑州建成区面积占市域总面积的比值只有14.2%，而深圳这一比例接近40%，其他国家中心城市的均值也在约20-30%之间。

也就是说，郑州还有很大的成长空间，扩容的道路还将不断持续下去。

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城市扩容的利与弊

城市扩容是发展的必经之路，但郑州的扩容速度能否跟得上城市发展水平，值得深思。

急速拉大的城市框架，同样带来了利弊两面。

利：

1、给出更大的投资空间、也能够更好地引入产业，革新产业布局，带动经济增长，提升城市竞争力。

2、吸纳更多城市人口，这是城市发展的核心动力。今年1月，徐立毅在中共中央主办的《求是》杂志上发表署名文章，明确提出打造国际交通枢纽门户、对外开放体系高地、参与国际合作高地，郑州城市尚未定型，未来着眼于1700万人口规模需要去规划建设郑州。

这个数字，比直辖市天津现在的人口还要多200万。没有不断的扩容，郑州就永远成不了国际郑。

3、舒缓老城压力。老城区产业厂房、高校等单位外迁至新区，可以缓解老城交通、教育、医疗、商业等资源压力，提升老城居住舒适度。

弊：

1、城市空心化。都心地带经济承载量过大，将造成人均基础设施费用过高、人均生活费用过高、商务费用过高、闲暇时间损失过高等弊端，致使居民、机构和企业逃离都心，形成城市空心化。

2、通勤时间拉长。即使郑州不断修建高架和城市快速路，但城市框架拉开势必导致居民通勤时间延长。

3、新区配套不足且成熟缓慢。郑州新区太多，新区中的地铁商业等生活配套严重不足，影响人口流入和居住体验，配套起不来人不去，人少配套又起不来，形成恶性循环，致使新区成熟更加缓慢，甚至出现“新区烂尾”。

4、新区过多且部分新区的规划变更往复，新区吸引力下降。

5、城内房价越来越高，刚需难进主城区。

城改和扩容带来的是城市升级，随之而来的还有房价陡增。

20年时间里，郑州主城区商品住宅的均价从不到2000元/平增长到15000元/平。

每一次房价陡增，都是一次急速扩容的绝佳时期，新区概念丛生，大量刚需人口外溢填补新城区；

每一次房价平稳之后，人们又再次将目光聚焦主城区，主城区内领涨抗跌的核心资产成为最佳投资之选，城改项目的热度越来越高。

新区房价低，但是配套不成熟；老城区成熟但是房价门槛太高，居住环境更差、社区老旧且容积率较高——无论如何选择，都没有万全之策。

在郑州城改和扩容并行的历史大潮中，郑州人守着老城，望着新城。

结语

我们在复盘城改与扩容为郑州带来利弊的同时，其实更愿意认可和接受这段疯狂的城改扩容浪潮。

毕竟，他们曾经给出了普通人留在省会城市的机会，那是郑漂实现梦想的基石。

城改和扩容最为疯狂的20年，无论是在新区开疆拓土还是在老城区城改的房企们，伴随着郑州共同发展了20年。

他们给城市的不仅仅是高楼大厦也是城市转型的整体解决方案，也给许多逐梦郑州的后浪们第一个家。

当后浪成为中流砥柱，新一代后浪涌起之时，我们只希望当年的房企们，能够顺应时代：

在产品上，做出革新，跟得上后浪审美和追求，别把商品房整得像早年安置房一样没水平；

在质量上，守住底线，永远别在质量问题上唬弄业主，更别总想着来了郑州圈钱就走；

在物业服务上，加强改进，别干啥啥不行，收钱第一名……

否则，下场只有一个——被后浪们拍死在案场上。