终于等到了！深圳领到中央给的“40周年大礼包”

　　10月11日，深圳等来了四十周岁的生日大礼。中央国务院印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，可以看到，这个方案定位颇高。

　　
文件表示：“以设立经济特区40周年为契机，在中央改革顶层设计和战略部署下，支持深圳实施综合授权改革试点，是新时代推动深圳改革开放再出发的又一重大举措，是建设中国特色社会主义先行示范区的关键一招，也是创新改革方式方法的全新探索。”可以看到，这里的评价把深圳的地位又拔高了一个层次。
方案里涉及到的一些要点，可能会对深圳产生重大影响，我们来梳理一下。
首先，方案授予深圳更大的土地管理权。实施方案提到：“支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”
深圳土地资源十分紧急，这点不用多说大家都懂。除了面积不足，深圳更大的问题在于土地供给的结构性失衡。我们之前就在文章《

　　楼市巨变？深圳抛弃“香港模式”改学新加坡，新加坡为何是解决住房问题的全球典范？

　　》有提到，在深圳1997平方公里的土地上，容纳了超过1344万常住人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限。而深圳工业用地最高的时候有200平方公里，但最近几年的“工改商”，实际在之前的工业用地上盖了很多写字楼。

过去很长时间，深圳一直将稀缺的土地资源倾斜到了商业用地上，试图以此吸引企业入驻，发展总部经济，增加税收。这种模式在别的城市十分常见，但对深圳这样面积十分有限的城市，写字楼供应太多，必然会压缩工业用地和住宅用地的空间，造成两个后遗症。第一，对制造业造成挤压。工业用地不够导致制造业外迁；第二，对人才造成挤压。由于深圳的住宅用地供给特别不足，导致房价特别贵，实实在在吓跑了一些年轻人才。
根据如是金融研究院的统计，2019年在全球核心城市中，深圳中心城区房价以每平13349美元的价格，位居第七，排名十分靠前，深圳中心城区的房价已经超过了旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市。

而非中心城区的房价每平7145美元，排名第八。土地已经日趋成了困扰深圳发展的瓶颈，于是方案里提到，推进二三产业混合用地。

工业用地存在效率低是国内城市的通病，数据显示，中国工业用地平均占城市总用地面积的40%-50%，高于发达国家的20%-30%。这也意味着，工业用地集约高效利用是提高中国土地利用率的关键。

　　未来，深圳实行二三产业混合用地，便能打破现行的一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式，可以在一宗地上可同时建设多种功能的建筑物。比如说，一栋楼，第一层设置成十二米高，作为生产液晶显示器的工厂，第二层以上则是正常的办公楼，用于发展科技金融产业。这个巨大的创新，有利于深圳提高规划建设用地建筑“容积率”，在单位面积内产生更多的经济和社会效益。

　　此外方案还提到，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。这一条，相当于授予了深圳“省级土地管辖权”，也就是说，深圳自己可以决定改变土地性质，此项权力深圳等于国务院。

　　但值得注意的是，2020年3月，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将这项土地管辖权授予了诸多地方，例如北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市。而且上述城市所授予的权力，会比深圳的更大一些。按照《土地管理办法》第46条，有三种征收土地情况，需要由国务院批准，第一是征收永久基本农田，第二是征收永久基本农田以外的耕地，超过三十五公顷的，第三是征收其他土地超过七十公顷的。目前深圳拥有的是后面两项的审批权。

　　那么问题来了，这个授权将给深圳释放多少增量空间呢？

　　根据统计，深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出，深圳通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。由于深汕合作区距离深圳较远，因此那边释放的土地基本不会影响市区。能影响市区的，只有这2.71万亩，大约18.1平方公里，或者1806.5万平方米。深圳去年全球招商的时候，一次性拿出的土地面积是30平方公里，可以想见，18平方公里的土地增量，只相当于深圳一年的土地需求。

　　如果18平方公里的土地里，25%用来建设住宅，按照4.5倍容积率计算，可以建设20万套100平方米的住宅（相当于惠州全市一年的供应量）。但这些土地会分年供应，如果5年内建设完成，每年可以增加4万套住宅，并不算多。

　　方案里还提到，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。这引起了一些人的猜测，他们认为：深圳的小产权房可能会被转正。

　　我们知道，深圳有大量的小产权房不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。如果这些小产权房能够进入市场流通，将会给深圳房地产市场带来很大影响。但是，小产权房涵盖的范围非常广泛，其中包括合法的农民房，占用农村集体土地的房子，还有占用国有建设用地的建筑。这些房子其实权利层级不同，未来解决方案也会不一样。由于涉及全国的房地产政策，转正是有相当难度的，部分权利层级较高、合法度较高的房子，通过补地价确权是有可能的，但这需要进一步的政策。

　　从前面可以看到，这个方案唯一的不足是没有提及深圳的扩容问题，我之前就在文章《

　　内循环下突然传出新增4大直辖市，深圳又一次来到了十字路口

　　》提到过，如果仅仅依靠深圳的内部来释放发展空间，作用仍然是比较有限的。

　　接下来，方案提到了支持深圳在资本市场上先行先试，有以下几点：

　　首先，推进创业板改革并试点注册制，其实，创业板注册制改革已经基本完成，而其他方面的改革还在进行中；

　　第二，试点创新企业境内发行股票或存托凭证(CDR)，建立新三板挂牌公司转板上市机制。创新企业境内发行股票或存托凭证，是为了打通中概股回归A股的通道，而转板机制，则是为了打通北京新三板和深圳创业板、中小板之间的通道，这两项会给深圳资本市场带来新的资源；

　　第三，支持开展数字人民币内部封闭试点测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。事实上，自10月9日时开始，深圳市政府已经联合央行开展数字人民币红包试点。关于数字人民币的内容可以回看文章《

　　央行急推数字货币！以后消费没有隐私？人民币将贬到“渣都不剩”？背后隐藏的是什么？

　　》。数字货币目前只是纸币的数字化而已，很多方面都只是在尝试探索。有些人高喊：数字人民币能干掉美元霸权，就未免太天真了。争夺货币主权，靠的是硬实力，嘴巴功夫是没有用的。

　　此外，方案还提到了很多方面，比如，推进破产制度和机制的综合配套改革，试行破产预重整制度，完善自然人破产制度；加快完善技术成果转化相关制度；建立主要由市场决定的科技项目遴选、经费分配、成果评价机制；建立具有国际竞争力的引才用才制度；扩大金融业、航运业等对外开放；探索扩大办学自主权；创新医疗服务体系。方案的内容很多，有兴趣的朋友可以去看看，这里就不一一列举了。

　　改革开放以来，40岁的深圳通过自身的发展，获得了更高的定位。所以，中央不断给深圳利好，也是预料之内的事，而且相比于其他城市，深圳的地位还会不断提高。

　　正因为这样，深圳房价上涨过快的局面必须进行遏制，不要成为“炒房特区”了，而炒房的人也要三思而行。今年7月，深圳出台了非常严厉的楼市调控政策，这个政策发挥的作用，至少可以保证未来1到2年内，楼市的震荡横盘。接下来，如果能大力增加深圳的土地供应，让更多的年轻人能够加入深圳，则有利于深圳提升中长期的竞争力。

　　希望深圳作为试点区域，能够大胆探索，把政策方案落到实处。当然，这也要看当地政府的“意愿和水平”了。