北京楼市：规划利好，房价却不涨，买房人后悔不已

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人首问 请问房姐 北京刚卖了套海淀房产 出售原因是想改善住房 手头现有1700子弹 讨论下来有两个方案 一种是1000万左右就两代人住(还没孩子明年准备要) 一种是三代人一起住但硬性要求必须要有院子或者露台。工作不需要坐班 所以可选范围比较大 但比较中意还是北边和东边地段 最近看下来有三个小区比较喜欢 想问问你的建议 从保值增值和未来发展哪个更适合居住 或者你还有什么小区可以推荐 招商嘉铭陇原 未来金茂府 福熙大道

回答：你好，未来科技城受雄安影响最大。如果作为第二居所或父母改善，未来金茂府可以，档次介入北京其他金茂府和金茂悦之间，其他的作为备选。但是第一居所的话，距离市区还是有点远。

2年前，未来城要扩大16倍到160平方公里，把西部几个园区都纳入，后来一些原因，导致还是聚焦到目前的范围——扩大太多一时资源也很难跟上节奏。福熙大道千万别买，单价太高，实际上福熙大道的新盘一直都卖的很烂，一直定价太高，比市场价一直贵一大截，福熙大道要买只能买二手，大户型也就7w+左右，新房居然卖这么贵，骗傻子呢？

子弹1700，建议入手2套，一套自己住，一套给老人，留足一碗汤的距离。

北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。

提问：房姐你好，纯投资，看中一套马家堡的80平米小三居，98年的房，6楼的4楼，南北通透，全明格局，小区里有学校，小区门口有4.10号线，军休所房楼道管理比同小区其他楼要好，单价比同小区两居板楼低2、3000，我现在犹豫是凑全款拿下交房后转手赚一点就卖好还是贷部分款放一两年再卖好?请指教。

回答：现在楼市不适合短炒 一进一出，税费吃掉利润 除非你做ABC单，不过户，合同交易，你直接找到下家接盘，赚个20万的差价。 马家堡板块还不错，如果小区还不错，又是9折笋，可以继续持有，等待下一波涨幅来了之后再出货。 全款拿下再做抵押。

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

提问：目前已婚，双方均是北京西城集体户口。首付款大约在220-250之间，想买两居。 目前考虑在东西城购房，综合我们的各项购房需求（组合贷、两居、通勤方便等），候选片区基本就是牛街（二环外东西城区域不太想去）。 最近看了几套，有比较合适的，但是有以下两点顾虑： 1、西城区教委公布新的入学政策，7月31日之后开始执行，应该会对西城房价有所影响。 牛街片区学校很一般，目前是价格洼地，中介说，这个政策利好牛街，到时候肯定会涨。 但是教改之后新加入的学校也没有很好，而且如果西城房价普遍下跌的话，牛街还有可能上涨吗？我比较怀疑会跟着下跌； 2、目前觉着比较不错的两套房，均存在上家户口不能迁出的问题（所以价格才便宜）。中介解释，牛街的房子可以登记两套户口，不影响我们的任何事情，只是价格上低买低卖。这个确实如此吗？ 还有一个个人的小九九，就是关于网上流传的东西城合并中央政务区的说法，这也算是我想在东西城购房的一个理由。您觉得这个说法可信吗？ 谢谢解答。

回答：1. 上涨的可能性不大 2.是的 3.由于东西城差距并不是很大，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。

提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！

回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。

提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？

回答：500万以内很少有次新。 500万以内的次新，有两种为主： 1.远郊带地铁两房 2.三四环或带学区一居 一居或学区基本都会产生溢价。 远郊地铁房，需要精挑细选； 例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高； 房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。 一定要把握好地段和对应的价值。 在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的子弹，创造最大化的生存条件。

提问：新人首问，房姐，您好，我和我老公都是外地的，户口也在外地，已满足北京五年社保，现在最多能凑够150万，我们无房产，名下也无贷款，一年家庭税后30左右，宝宝要3周了，我在二号线朝阳门上班，我老公在亦庄线次渠上班（工作属于IT行业，稳定性不好）。我们想买个两居的（三居应该钱不够）请问我们这种情况，适合买二手，还是新房，如果考虑孩子之后上学问题的话（通州没有资质），二手买哪里合适，新房已看了亦庄次渠北站的招商臻陇府与8号线瀛海站中海寰宇时代，现在我们比较偏向新房8号线、17号线（还未全部开通）北边南边都可以，请针对我们的情况，麻烦您给出建议，非常感谢，我新进来的，之前提问忘加新人首问了，看您一直没回，我重新提问。

回答：通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。相比中海寰宇时代会好些，因为你的首付并不多，二手能看的标的较少建议看新盘，能拉高杠杆。

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税， 个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：房姐你好，求详细分析下万橡悦府。本人工作在唐家岭这边，可以说上班非常方便，中了悦府的毒，不能自拔。目前情况是，已婚，有一个孩子，自住需求强，想尽快上车。sfsd，手上目前有60左右(太少，我还想上悦府的小三居)，两人税后4左右，请问，我这样加高杠杆上悦府值得么，如果可以上，求推荐几个靠谱的加杠杆方法，谢谢。

回答：从投资角度看，肯定是不建议你买的 但是千金难买你喜欢，万无一用是钞票啊 自住可以买自己喜欢的，轻微溢价可以接受，但是不能套套都是CEO盘。 收入很稳定，税后4万可以适当加杠杆 几种融资方式： 1.很多公司有员工无息贷款：阿里 腾讯等 2.如果家人是农村户口，可以申请贫困户的无息贷款 3.创业贷款 4.信用卡空当接龙 5.亲戚拆借 5.各种低息信用贷，如果资质好，北京的公积金信用贷可以做到4%内的利息 当然按揭之前不要你们名下不要有负债，如果需要申请信用卡和信用贷，尽量换人申请。

提问：房姐你好，我持有北京工作居住证，在清河永泰东里和西里各一套小两居，家有两个孩子，今年老大上小学，用的东里房产上永泰小学。现在准备出售西里房产，换到郊区积分落户，同时改善居住和资产保值。计划总价550左右全款购三居。首选建材城东路的森林大第，因为它离永泰最近，方便周末过去居住，小区居住也算舒适。另外，小区南边建了一批回迁房，附近还有新开盘的限竞房奥森one和奥海明月，我觉得未来周边配套可以完善起来，同时13号线拆分在附近有地铁站，也是利好。第二选择就是霍营回龙观那一片，看中新龙城，流星花园三期，和谐家园，北店嘉园等几个房龄较新，居住相对舒适的小区。想问房姐，第一，城区郊区来回住是否可行。第二，我的购房目标区域是否合理，有没有更好的建议呢？

回答：1. 周末回郊区居住当然没问题，这是一种生活方式的选择 2. 建材城东路位置还可以，这边主要问题就是商业配套较少，日常购物需要去1公里以外的新都购物中心和向西3公里的龙旗广场。森林大第 推荐两个户型一种是 89平方米左右两居，顶层带露台，可以改成三居室。另一种 127平方米三居室，主卧室带独立卫生间和衣帽间 也还不错。回龙观板块你看的这几个也是推荐盘，有合适的标的可以入

提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？

回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误

提问：房姐您好，刚加入圈子，也是买房小白。我具体情况是，今年刚毕业，在国企上班，工资不高，转正后年收入大概15万，有打算结婚的女友，女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距离还远，我在西二环附近上班，女友在北三环和平西桥附近上班，想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房，长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区；还有就是简单浏览了一下圈子，基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款，我对这些不是很懂，长辈原本意思是1000万全款，那我这种情况是全款，还是说贷款一部分，余下的钱理财？求教如何才能收益最大化？

回答：首套首贷是福利建议优先使用，除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭，剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以 太阳宫不建议看，这一片神盘聚集地，溢价过高 推荐看：小营、芍药居、惠新西街

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢

回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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