聚焦深圳楼市：深圳地价创新高，房价或将翻倍

　　问：十三老师，看了你很多分析，感觉你很专业，我现在情况是计划置换1000左右的学位房且希望有一定的增值空间，最近看了南山的科苑花园75平 900万左右，楼梯， 福田的荔湖花苑98平950，龙华得水榭春天5期75平880万，不知如何选择，担心买到高点被站岗，请帮忙分析一下选哪个楼盘比较好，同时帮忙推荐一下投资学位房的福田和南山的楼盘，谢谢！

　　答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 荔湖花苑分为AB两栋，两梯六户，三房AB户型103平，两房CF户型101平，三房DE户型98平。小区往西200米便是地铁3号线通新岭站，往东200米便是地铁3号线和9号线的交汇站红岭站，荔湖花苑为园岭小学招生范围内唯一带电梯的高层！ 不足之处：1、租客较多，因为老业主很多都已经搬走了，大部分是出租给别人办公，所以租客较多较杂！2、绿化较少，小区只有两栋，所以没搞什么绿化。 如果单纯考虑学位，可以入手，纯投资不建议买了，学区溢价多，所属板块较弱。 水榭春天是红山的“神盘” 早期的1-4期，13年开盘的56期差异比较大，价格也相差两三万，原因就是“深圳高级中学北校区”。 13年买的水榭春天五六期，当时价格在1.8-2.4w，开车走南坪和福龙路可以半小时到科技园和福田cbd，在半小时通勤时间内，当时的价格是远低于南山福田同品质的花园社区的。没想到水榭五六期的业主成了上一轮深圳房产大牛市的最大赢家，以刚需盘的品相，获得了三期叠加的房价暴击: 1.深圳中心区外溢，随着城区的饱和以及1、3、4号线的开通，宝中、红山、大运迎来了市区的刚需购买力，各类商场和学校也逐渐兴起，真正能够实现郊区居住，市区上班，而不是单纯的“睡城”； 2.深圳房价暴涨，大盘价格翻倍； 3.名校学位暴击，原本关外都是空地和农民房，随着新兴人群（福田二代）的入驻，龙华独立划区，引入福田的名校集团也就顺理成章，“深圳高级中学北校区”确实是主校区的师资力量和教学体制。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生源也很好。 我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。 这几个盘优先荔湖花苑和科苑花园。

　　问：你好，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？

　　答：英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。

　　问：十三好！都市翠海华苑20平单间18-19年从200多万猛涨到400万以上，去年11月成交410万，双十一后到现在几乎没怎么涨。而宝安中学片区两房、三房、四房户型这半年却蹭蹭蹭往上涨，怎么理解这种趋势变化？怎么看待最低总价学位房的天花板？

　　答：思考了很久，我尝试着解读一下，不确定是否对，欢迎拍砖： 1）宝安中学还不是顶级学位，人们还可以找到替代产品 2）两年已经翻倍，单价太高，人们望而却步，高处不胜寒 3）2-3房涨是因为房子价格+学位价格，房子因为三价合一被抑制许久，放开后价值回归

　　问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议

　　答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。 总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块： 1.福田： 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

　　问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

　　答：你好，感谢大额赞赏！ 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

　　问：提问: 老师好，深户无房，五成首付，现只能筹到150万，有小学学位要求，考虑到终将换房，所以这次买房学位为主投资为次，怎么选筹呢？

　　答：总价300万以内，还有小学学位要求，可以买罗湖学位房，不过考虑到区域升值我会更建议买福田的景田片区，新建的荔园外国语小学，风评不低，300万还可以买到T T国际公寓的单间和缔梦园的一房。

　　问：老师您好，很抱歉我前面提的问题不够明确，我再具体问下，麻烦您帮忙解答下。我打算买深圳优质小学的学区盘，让4岁的小孩过2年有小学读，至于初中还有8年，随着学校的不断增加，目前的初中排名可能会发生较大变化，我就先不考虑了。关于小学的排名，网上只查到前十名的，而且都是罗，福，南的老牌学校，想问下您，从读书加投资的角度，预算600w以内，买哪个区的哪个小学的盘比较好，谢谢！（我认真看了罗湖的小学，螺岭和翠竹的盘价位可接受，但看了您的文章，怕罗湖的房价涨不上去，麻烦您指导下）

　　答：您好，如果只买个学位，买罗湖性价比还可以。 如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。 还是建议福和南

　　问：请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是不是适合入手？均价多少比较合适？龙光城的发展前景怎么样啊？

　　答：买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 土豪随意，刚需慎重。如果你是后者，来和我们聊聊吧，兴许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

　　问：堂主，您好！关注有段时间了！感觉您分享和指导的都是干货，实操办法！所以也忍不住把我们的情况跟您咨询一下，希望多多指导！ 我们的基本情况是： 2011年单价2.7万买的，金地梅陇镇130平的3房，贷款30年。月供7k，欠款120万，由于自己经营公司，需要用款把房子再升值抵押贷款一次，贷了300万！但目前要用的资金也不太多大概只用了50万吧！ 我现在面临的问题是： 1.孩子马上要上学了，梅陇镇学位不好 2.考虑现在新政策的优惠利率，如何才能把资金最大化的利用一下！是先改善了住房情况还是先做投资房产呢？目前这套房子之前买卖交易过一套二房，现在手中就一套正在自住！

　　答：你好，感谢赞赏！ 因为最近出了政策，现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。 央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。 是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。 金地梅陇镇可以继续保留，加按融资。 孩子即将入学，建议入手一套福田或者南山学位房。

　　问：老师，您好。 现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是笃定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

　　答：1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。

　　问：十三老师，看了龙岗中心城一套小两房，近地铁，商业。昨天和业主谈了4个小时，谈到还算能接受的价格，签合同的时候发现房产证比中介网少了1.5个平方。那个小区20天前签的价格（同样面积，现在总价直接多了8W。中介让我认了，有点迷茫了，说是龙岗也在涨，但是这个幅度有这么高吗

　　答：挂牌时多出2个平方是中介惯用的套路 龙岗涨幅并没有这么高，建议重新谈合同 不站在你角度的中介，可以换了他

　　问：你好，星主！我们是经营一家外贸公司，准备卖掉东莞的两套房子，把公司和全家搬迁到深圳，总价预计在500万上下，首付5成，深圳看了一圈房子后觉得只有龙岗适合入手，无意中看到你对龙岗的点评，觉得应该多看点房子再做决定，特此加入知识星球，请教十三老师，我们的情况是有两个孩子一个读二年级一个读小班，家里有6个人，至少要三房，自住学位投资兼顾，老师有没有什么好的建议，谢谢！

　　答：你好，500万能以内的三房，还希望学位不要太差，只能选龙岗和罗湖了，福田够不上，除非加大预算。 推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

　　问：十三房您好，现在家里有自住房一套，市值1500万，银行贷款还有200万。想要买二套房，手头资金比较少，几十万。银行信用贷可以贷出一百左右。我老公之前买过房，有过房贷记录。 如果买二套房，怎样操作比较好?总价多少呢?可以承担三万左右的月供。 我想让父母九月份之后转深户，接力贷怎样操作呢? 请问哪种方案比较好?具体应该如何实施?谢谢！

　　答：你好，不建议用信用贷。 现在的自住房杠杆太低，可以直接去银行申请加按揭，最多可以加按800万，用你们的家庭二套房票或者老人票全款买入，也可以少量贷款买入。 深圳现在接力贷大部分银行都停了，不过老人可以贷款到80岁。 新盘可以关注华润城 华强城 海岸城等

　　问：十三老师您好，我四月份投资惠州临深全款买了凯南广场，距离坪山沙田站（2022年开通）步行4.9公里。交了60万。还差70万马上要交了。如果退房，有8万定金不退。 现在又关注了广州黄埔科学城房子。能弄到房票，想买黄埔科学城。我名下一套深圳房子有贷款。，买黄埔科学城房子，七成首付。请问放弃惠州临深凯南广场房子，买黄埔科学城房子请问是否明智呢？。加上凯南广场退的钱，能有180万在手里。纯投资，请问黄埔科学城好，还是惠州临深呢？ 我想8万定金放弃，先买黄埔，等买完黄埔，再考虑惠州看能否能贷款再买套惠州。请问十三老师，是先买黄埔科学城呢？还是拿着凯南广场不退房放弃黄埔科学城？谢谢十三老师

　　答：当下买黄埔，肯定比惠州确定性更强，虽然损失8万有点肉痛，但未来几年的升值，黄埔大概率要跑赢惠州任何一个临深楼盘。