租赁地契和永久地契的投资性质分析
新加坡土地面积仅有700平方公里，却有着近600万的人口。土地在新加坡是一项非常稀有珍贵的资源。
为了能让每一个国民能拥有自己的房产并享用最基本的生活设施，绝大部分的土地在新加坡都属于国家拥有权，任由当地政府规划。
新加坡的公共房产规划和模式是在世界上被称为最佳，最成功的模式。有将近80％的国民居住在政府组屋，其余的国民居住在私人公寓或住在私人别墅中，没有房子的国民极少。
因为大部份的土地都属于政府，这便导致了当地的楼房拥有租赁和永久这两种不同的地契。
我们将在这篇文章分析这两种地契的投资价值，同时也为读者介绍几项租赁和永久地契的房产项目。
永久地契（Freehold）
永久地契是指业主能永远的持有该产业的拥有权，业主可以把产业和土地留给孩子甚至后代。
可是在新加坡，永久产权并非是绝对的拥有权。在法律上，永久地契的最后的发言权上并不是真正的永久性。根据新加坡的总体规划，如果政府决定在您的产业上建立一个重要的项目，那永久产权便自动失效。
在新加坡，有少数的私人公寓和别墅使用永久地契。
租赁地契 (Leasehold)
租赁地契
是指所拥有的财产将在租赁期限结束时到期。土地的所有权属于租赁文件中详述的固定期限。一旦租约到期，所有权将归还给政府。大多数的新加坡公共组屋和公寓都使用租赁地契。
在新加坡，租赁地契主要分为两种：99年和999年。
99年租赁地契
期限为99年。通常包含楼房的建筑时间，买新盘的投资者得注意。
999年租赁地契
期限为999年。由于期限非常长，通常被视为和永久地契同等。
在新加坡，当租赁到了一定的期限（40至50年后），租赁物业主一般会通过集体销售 (En-Bloc) 处理。买家（通常是开发商）可以使用租赁延期流程向政府申请，通过支付升级溢价将为租赁补偿。
投资性质
有很多人认为如果可以选择买永久的地契，那为什么要选择向政府租赁的地契向政府租呢？
年复一年，租赁房子的地契也会因为时间而贬值，租金根本起不了作用。期限到了还是要把房产还给政府。实际情况是这样吗？经过调查我们发现以下结论：
位置差异和升值空间
物以稀为贵，在新加坡，地理位置好的地更是寥寥无几。因此，最佳的土地都会退还给政府使用，以最好的规划使用这些土地。
所以，大型商场或地铁站等主要的便利设施附近通常都是99年租赁的公寓。几乎没有任何永久地契的的公寓会在主要的娱乐设施或地铁站附近。
经调查显示，永久地契的房产和租赁地契的房产近几年都有升值的趋势。这么说，租赁地契的房产不会因时间而贬值，反而会因为很好的地理位置而升值。
总而言之，房产升值的主要因素是地理位置和周围的环境，与地契的结构并没有关系。
成本差异和租金收益
永久地契的房产一般会比租赁地契的房产价格高。
我们比较两间在同一个地点的房产，条件也一样，那永久地契的房产通常会比99年的租赁地契房产价格高15%。
那么这意味着99年租赁地契的房产租金回报率会比永久地契的房产高：
购买租赁地契的房产成本比永久地契的房产来的低。
租客也不会因为你的房产是永久地契而给你更高的租金。
集体销售（En-Bloc）
在于公寓集体出售，永久地契在这方面有一定的优势。开发商比较偏向永久地契并且会以更高的价格投标。那是因为他们不需要额外掏钱向政府申请租赁延期。
理论上，永久地契的产业出售价值应高于租赁地契的产业。
到底该投资哪一个？
我们的结论是各有利弊，要看买家重视什么。
租赁地契会比较适合重视租金回报的投资者而永久地契会比较适合重视投资给下一代，非常长期的投资者。
可是，其他的因素例如楼房的地理位置，周围的便利设施，整体的升值潜力和贷款等。投资者都应该慎重参考。
未完待续
下篇文章将继续为大家介绍几项租赁地契和永久地契的房产项目。
策铭说房作者介绍
Clarence策铭从事房产行业快8年了。在这8年当中，他帮助了上百位客户在新加坡置业，善于用数据分析房产走势，给客户决策提供全方位服务！他也定期给南华早报 (SCMP)，彭博新闻（Bloomberg) 和联合早报分享新加坡房产市场的走势以及相关楼盘资讯！他也时常受邀在讲座上分享和教导投资房产的秘诀。策铭说房，帮您在新加坡安居乐业！
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