深圳房产：南山板块深度分析，从此 买房再也不怕被坑

问：九叔你好，今年想购置一套用于自住的房产，预算2000-3000，基于自住，对面积和学区都有需求。我老公喜欢别墅，看了城市山谷和曦城以及九号公馆别墅，城市山谷，地段好，带南外学区，曦城，九号公馆，宜居，学区一般，但价格相对城市山谷便宜。另外我们也看过南山一些大平层，总觉得面积比别墅小很多，九叔对于别墅怎么看，相对于平层，哪个更具投资价值，涨幅大，对3个别墅盘有什么建议。谢谢

答：你好，先说说CEO盘 CEO盘没有明确的定义，但至少有以下两个特征：

1、户型大、单价高、总价也高；

2、二手流动性极差，涨幅也很低； CEO的指标是要细化的，有的盘单价高，但套总价低，比如说深圳湾，1500-2000万左右的3-4房，遇到市场好的时候，流动性并不会太差，甚至恒裕二都不能算，为什么呢？

1、83平三房两卫、89平四房两卫，套内分别在100平、120平以上；

2、精装修、好学位，这是很多高收入白领能够接受的范围；

3、170平四房三卫看海、保姆间，总价跟上海的豪宅比可能只能算入门。 综上，深圳湾的大部分“刚豪”，其实可以称之为“区域标杆住宅”，因为总价低、赠送多的原因，单价短时间内依然有向上冲的动力。宝中的壹方中心、熙龙湾、科技园的华润城都可以称之为“区域标杆住宅”。 那么深圳哪些房子可以称之为CEO呢? 淘金山就是CEO，90%的户型是150平以上的双拼，山沟沟里的两梯四户，翻看了链家的成交记录，偌大的小区，2016、2017、2018三年仅仅成交三套房。 没有花园、学位、地铁支撑，独靠“深圳湾公馆”这个名字奠定十五万加单价的单体楼，可直接纳入CEO住宅序列 像远郊的曦城别墅、鲸山觐海、汉京九榕台自是CEO不用说了 总结CEO最重要的一个特征：投资客的扑街地、土豪们的收割机！ 这几个盘对比，优先城市山谷。 别墅还是大平层？ 这个问题就像奔驰还是宝马、贝多芬还是莫扎特、肯德基还是麦当劳，永远是见仁见智，讨论不出确定结果。

不如分不同需求的人群来定吧。 追求便利度：大平层；追求私密性；别墅。 追求城市效率：大平层；追求安逸宁静，别墅。 喜欢城市景观：大平层；喜欢绿化花草，别墅。市区服务业：大平层；郊区制造业：别墅。 装修预算有限：大平层；装修预算无限：别墅。 家里车少：大平层；家里车多：别墅。 不希望房间太大：大平层；房间越大越好：别墅。

实际上，同一级别地段，别墅单价总价都要高于大平层。 享受生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有一个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近，地铁、商业、海景、配套教育（贵族学校）相对完善，交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层，海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果考虑升值潜力自住学区 性价比综合考虑，更推荐大平层。

问：九叔你好，持有安托山万科18年打新2期240户型的盘，首付7成自住。坪山碧桂园还没交房的拆迁房，总价不高，龙华1866大户型双拼(红本一个人名下，目前1000w，都不好出手)。年收入300w，比较稳定。龙华红本过户给另外有贷款的一方，可以腾出来一个名额，还是卖龙华？或还清福田这套(只贷款了620万)，还清可贷2000w。哪个方式最好？特别想入一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾卓越御山海叠层别墅140万，可贷款，2022年交房，不自住也可以拿来做民宿出租，我从事旅游业，今年太惨了，业务不忙，想转身房子来做更好的投资规划。长期持有也不排斥，求九叔解惑求带，原本今天去惠东看房的，在线急等

答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。

旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。 安托山和龙华都建议继续持有，坪山交房后可以考虑出售。 截断抵押融资后，入手1-2套投资盘，前海 宝中 碧海 西丽都是很好的选择。

问：请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？

答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

问：九叔你好，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

问：九叔你好，请问总价550万左右，纯投资，花样年，友邻公寓，雷圳碧榕湾哪个更好点？还有其他选择吗？谢谢。

答：花样年，地段+上升期的学位。雷圳，南实很久的双实验学位。友邻公寓，近年才冠名的学府。花样年：雷圳>友邻公寓。也可以看看22万一平的宝中学位，学位房玩儿的就是心跳，成绩越硬房价越坚挺。其他选择参考内部选筹。