深圳楼市：楼市分化严重，就连小区分化也不例外

　　1、会员提问：九哥老师你好，我目前手上只有80万左右的资金，我想问一下大世纪水山缘，中兆花园，龙威花园哪个更适合刚需呢？房子看多了有点头疼。

　　答：会员你好，不知道你买多大的，楼市分化，就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山，面积越小越适合投资，面积越大越容易跑输。 大世纪小区环境还不错，不过交通不便。 中兆和龙珠一样，刚需盘中的战斗机，换手率特别特别高，想象一下，你的邻居们三天两头换房，你会不会也质疑你所拥有东西的价值，这就是归属感。 龙威花园，除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话，看看桂芳园和康桥花园，或者沿着14号地铁看看。

　　2、会员提问：老师你好，请问房产投资负债率控制在多少比较好？能指点一下吗？感谢。

　　答：会员你好。这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。 来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过得好快乐。

　　近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

　　3、会员提问：九哥您好，带海韵学位的幸福海岸、和宝实的金泓凯源城；同样是大社区，楼龄也几乎相同，我是改善型需求应该如何选择？或者您有推荐更优的小区？感谢回复！

　　答：会员你好！宝安实验和海韵其实谈不上有多大的差别。目前宝安实验略优一点，但是后期，海天学校作为宝安中学扎在宝安中心的一个点，可能会带来很大的格局变动。目前还不方便透露太多的讯息。

　　自住+教育，这两个都可以，品相上我更喜欢幸福海岸。更多参考会员内部分享！

　　4、会员提问：九哥，我之前定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高。但是今年又担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

　　答：会员你好！德弘天下10年的老盘了，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。

　　现在，多本证拆成了一本证，户型相对比较奇葩。样板房在高楼层，视野很不错，算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右，卖深圳学位。如果只买个学位的话，感觉性价比还可以。如果是投资，受罗湖大环境的影响，后期的升值潜力还是堪忧。

　　5、会员提问：九哥你好，我在龙华华盛观荟有房一套，欠200万，目前工作在罗湖，觉得上班太远了。现在手里还有子弹100左右，在长沙有套200万左右可售换子弹。小孩子今年3岁，我们也有二胎打算。现在想买个居家一点的最好带学位，离上班近的，请问怎么安排，有推荐的吗？谢谢。

　　答：你好，观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。 华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+，建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房，优先福田。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。