在深圳，我从不在龙岗买房的理由

这是“深圳十三房”带你赚钱的第38天

壹

问：智慧的十三房，你好！相见恨晚！我的情况：夫妻都是深户，满五年社保，目前家庭名下一套房（2012年中购入桃源居三区二房，2017年初置换成桃源居11区4房，目前市场价800万左右）。有两孩，大宝明年上小学，小宝五年后上小学。现有现金300万，夫妻年收入除开销税后近100万。现在想给孩子好点的学校，同时有效理财。我的问题：1.如果想换成好点的学位房，有什么推荐？是换房好还是再买一套好；2.如果不考虑学位，纯投资再买一套，有什么区位和楼盘可推荐？（其实很后悔之前换房只图舒适和方便，没考虑学位和投资。现在觉得如果卖掉现在这套，挺划不来的，最好是再买一套的方案）

答：你好，不建议继续持有桃源居，成熟下滑区域。桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。建议出手之后置换南山宝中的优质资产。

宝安实验学校是宝安中心区最好的学校，其次是海韵，然后是海旺。由于学校位处宝中，生源优质，宝安实验的成绩这几年也是稳步上升。

知识星球里推荐的楼盘可以重点关注。

贰

问：深圳的公寓为什么还是有很多人买呢？能投资光明九龙台公寓吗？

答：你好，深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错，这是我给大家的忠告。

公寓的问题是供应太大，虽然政府已喊停，但公寓依然还是在售新盘标配，还有大量的二手存量。要命的是，公寓是没有客群支撑的，只是一个中转站，最后还是要卖出置换。

公寓新房都是开发商花钱请中介吆喝的，到了孤独的二手市场，外加高额的税费成本，就无人问津了。

叁

问：十三老师您好，说下我的情况麻烦指点。

1.基本情况: 夫妻都是深户，深圳无房，但是其他城市有一套房有贷款。年收入税后150万左右，目前手上有现金400万+ 2. 需求:明年9月份小孩上小学一年级，考虑自住需求，要学位房，工作在坂田华为，不希望上下班花费太长时间。3. 目前考虑了福田10号线上的盘，基本都比较旧，宜居差，而且3房基本1000+，首付5成还是有压力。

坂田或者龙华有什么好的建议呢？十二橡树庄园，信义嘉御山，上品雅园？坂田万科城，这几个盘怎么样，什么时间入手合适？谢谢.

答：你好，感谢赞赏！

十二橡树庄园小户型 不建议，是双拼劈开的，贷款难度大。

深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。

上品涨的太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。

坂田万科城：

1.大社区、高低配；

2 .绿化率高但人车不分流；

3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。

4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。

对于这个板块我的看法是：

1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；

2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。

肆

问：十三老师，目前持有深圳东莞各一套房，深圳房票1。市值900万，套现700万，收入可支持月供2.5万（今年疫情年收入可能下降）。房产情况如下：1.深圳福田景田南五洲星苑2房自住，市价620万，jyd评估570万，可贷出400万。学位利好未兑现，一是荔园外国语深南校区3年后招生，二是附近华泰小区旧改规划福田人民小学（福田重点十大学校）。2.东莞厚街横岗水库丰泰观山碧水3房，市价270万（7月东莞一波上升后挂盘价，暂未看到成交）。区位利好未兑现，这周发布的广深磁悬浮东莞蛤地站距离小区6公里。目前的需求及目标：自住+学位+投资，目前负债不足200万，加下杠杆，5年收益跑赢深圳大盘。

1.卖掉两套，套现700万，打新香蜜湖海德园或西丽深铁阅山境，问题是深圳打新概率低且操作难度大，先卖后买时间差对不上。

2.卖东莞，套现200万，深圳jyd400万（月供1.4万），深圳投资700万左右的房子（月供），持有5年后置换学位房，投资标的希望十三老师推荐下，沙井or光明打新，福田学位房，宝安碧海西乡的二手楼盘。老公上班在龙岗，龙岗中心城如颐安都汇或者坪山可考虑自住。另外近期看过南沙，中山。南沙房价不足3万，对比前海10万的均价，感觉潜力更大。中山则是前海概念，好几个金融行业的朋友在中山北，翠亨附近置业养老地产。

3.两套都不卖，深圳jyd400万（月供1.4万），投资深圳600万左右的二手房，租金可抵月供。投资标的同2。以上请十三老师不吝赐教，感谢！

答：你好，五洲星苑是比较好的上车盘，可以继续持有。东莞这一波涨完后，接下来要横盘了，考虑出手思路正确。这几个方案中，卖掉东莞 加仓深圳西部或者广州是当下比较好的选择。

但是南沙以前分析过很多次：南沙的一手出了名的贵，应该说是很贵了，南沙的饼画的很大，要落地其实要等很久，人气不足后续二手市场堪忧。南沙都是投资客去，真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。如果你有广州名额，那就买市区，星球内推荐的板块不错。

没有广州名额，建议你买深圳。至于中山，投资并不看好。

深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

伍

问：十三老师，我老婆在罗湖上班，想卖掉也是在罗湖的一套老房子置换一套学位较好的房子同时方便她上班，预算是750左右。目前已看过罗湖深中学位房，这个价格能买到的房子品质都不怎么样，而且罗湖衰落是大趋势。因此最近还去看了深实验坂田分校的三个盘，上品，金色半山和悦峰。其中悦峰各方面可能比较合适，三房两卫报价720万，请问您觉得这个价格可以买吗？目前深实验坂田校区初中部成绩一般，小学的质量没法评估，您觉得这个学校以后会变成名校吗？我们这种情况有更好的推荐吗？谢谢！

答：你好，感谢赞赏！

佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山：这三个楼盘的学位房是深实验小学和中学，学位价值对标的是百花区的南天二花园和国城花园。深实验坂田部，是深实验低调深耕百花区多年后开设的第一个分校，直属分校，非合作办学，学位含金量不低于深高北，甚至更高。

坂田部，系深实验接手新城学校，2017年9月开学，九年一贯制，现有60个班。坂田部的师资，官方无信息，据悉三分之一来自百花本部，三分之一外部招聘，三分之一原新城学校。和本部不一样的是，2018年起，非起始年级（二至六年级、八、九年级）面向全市招收少量“人文素养、科学素养方面表现优异”的学生，即重点班。

对深实验坂田的成绩看好，两方面：

1.对外招素养班学生，包括小学；

2.保留一部分专有学位给华为员工。上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山三个盘，之后将随着中考成绩的逐年提升（素养班）而逐渐攀升。

可以放心入手

陆

问：十三老师，请问子弹500w,名下无房有贷(己结清)，首付5成，只能考虑总价1000w左右，纯投资，周期3-5年一轮，目前深圳有哪些楼盘值得投资考虑？谢谢

答：你好，感谢赞赏！

深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

往往投资客（除了顶级投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。

真正顶级的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

建议多开发几张房票参与网红盘打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。

投资回报率最大的楼盘，参考知识星球内部推荐。

柒

问：十三房星主，您好。如今坪山中心区的房子还算便宜。我子弹有限，去那里投资二套房（新房）您觉得如何？如果买了肯定会面临交楼+限售至少五年动不了，但如果真有投资价值那也就值了。期待您的回复，谢谢

答：你好，坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。

长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；坪山的定位和发展速度比不上大运。虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的。

如果考虑纯投资，建议优先大运板块。深圳限售可破，并无大碍。

捌

问：十三老师好，有一个问题一直没想通，如果说大城市会虹吸卫星城人口，利空卫星城房产，但大城市无处安家的穷人不买周边又能买哪呢？按这种观点看，东莞惠州的房价为何还会上涨？似乎有些毫无意义

答：不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。

你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去惠州中山买房，拦都拦不住，但有一个事实，东莞的房子确实在涨，惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为东莞本身的产业很强。

惠州中山是单纯的环深城市。深圳只有180万套商品房。2000多万深圳人只有500万人拥有房子。

买不起深圳的房子，惠州中山并不是归宿。可以去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。

玖

问：你好！请问现阶段燕郊房产是否可卖掉置换深圳？还是继续持有更好？谢谢！

答：现在卖掉燕郊置换深圳，用腰斩的燕郊置换刚涨到高位的深圳，等于49年投奔国民党。我知道现在北京人民很煎熬，北三县投资客很煎熬，人们常常会因为等待太久而怀疑经济规律，但是经济规律可能会迟到，却永远不会缺席。

研究了这么久国内楼市，我可以确定的说，

1、没有永涨不跌的城市，深圳也不例外；

2、资金如水，落差足够大时一定会往低处流。北京仍然是帝都，基本面未变，强IP未变，价值迟早会归位，压抑越久，反弹势能越强。

北京风起，通州必然是投资盘，通州风起，北三必然是跟涨盘，北三风起，燕郊一定是领涨盘。很多时候，人们不是怕等待，而是不知道等待有多久，跋涉千山万水，倒在黎明之前。

拾

问：老师好！为什么说龙岗不适合投资?

答：原因如下：最大的住房保有量 被山阻隔的主要城区，交通环境差 因为交通环境差无法吸引强有力的经济个体 坂田街道贡献了一半的gdp，而坂田地理上跟主要区域隔离，去掉坂田只怕是要在主要区级行政单位中垫底 主要区级行政单位中经济构成最差，无知名强有力的企业（知名但坑钱的除外）

老城中心便宜但环境差，新大运环境好但价格高

部分银行拒绝龙岗房产抵押贷款

深圳一路向西，东部经济结构无法改变之前，都是自嗨

拾壹

问：十三老师你好，我们是深圳家庭（我老公深户，我不是），现在我和我老公名下已经各有一套房，都在还贷中，问题：1.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子，没有电梯，我老公有点舍不得，但是布吉的房子确实涨的太慢了，旁边的立信工厂说了N年要搬迁了建商业，一直也没动静，又担心我们一卖立信就搬了，错过一波涨幅，房姐怎么建议？

答：你好，1986年，为了保证“深圳特区的改革不冲击内地”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；

因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势；别再寄希望于搬迁，时间无法确定，就算搬走也难改颓势。建议直接出手置换。

拾贰

问：老师，您好！看了您很多信息，决定加入您的星球，我卖了深中的学位，卖后发现亏了70万，现在手里有350现金，在布吉石芽岭健康花城有一套自住，宝荷京基御景半山定了一套105的，感觉有点冲动了，现在在纠结是否投资失败，不知道这个片区如何？还是放弃定金重新投资？如果重新选择您推荐哪里？有什么建议，计划在京基付7成，另外想问问，深户家庭有办法购第三套吗？

答：去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？

去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。

去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。

事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。所以京基御景半山并不推荐，投资有更好的选择。可以申请开发商更名卖出去的。

深圳二套资格操作成首付3成很简单，投资回报率最大的板块，可以参考知识星球内部分享。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，为你的买房之路扫清障碍。识别下面二维码加入知识星球，每满100人 涨价100元，越早加入越便宜。