2020年庐阳区房价是涨是跌？下半年庐阳区哪些小区可以投资？

本文选取最新挂牌房源数据样本9175个，成交数据4640个。

2020年，庐阳区二手房成交均价为17490元/平，较2019年上涨287元/平，涨幅1.7%。

为了精确分析，我参照2020年庐阳区初中学区划分，将庐阳区划分为：45中板块、42中板块、47中板块、36中板块、庐阳中学板块、45橡树湾板块、45森林城板块、42中铁国际城板块、45庐阳工业区板块等。

（合肥学区划分图及学区类文章，可关：合肥房博士，后台回复学区查看。）

一、庐阳区各板块房价走势分析

环城河内曾经是合肥的核心，市府搬到政务、省府搬迁到滨湖后，环城河内的房产投资，发生了新的变化。2020年中考，42中指标到校最低分排名第3位，45中排第5位。这里仍然是合肥中小学教育的最高地。所以环城河内的房产投资主要集中在45中、42中两个老牌顶级初中学区房的投资。我将45、42中绘制在了一张图中，如下图所示。

45中对应了南门小学(部分)、淮三小、安三小、六安路小学(部分)；

42中对应了红星路小学、逍遥津小学、六安路小学(部分)、南门小学(部分)等。

每个小学对应的小板块，去化周期及升值率统计如下：

1、45中板块

板块内小区众多，2020年成交均价25739元/平，较2019年升值率为2.4%，涨幅偏低。去化周期21个月。

其中45中+南门小学0.17%；

45中+六安路小学涨10.8%；

45中+安三小7.6%；

45中+淮三小涨7.2%；

2020年45中升值率只有2.4%，这与合肥第一名校似乎不符。事实上2020年上半年，45中+南门小学的20-40平小户型，涨幅仍不低于10%。

2019年有20%以上的涨幅，涨幅过高，高价房源成交量少，低价房源成交量放大，拉低了均价。有类似于新华大厦这样的大面积写字楼公寓，成交单价只有1.2万元左右，也有人民巷21号20.59平124万成交，单价6万+，无论成交单价怎么波动，体现的都是一张45中学票的价格。而当前45中+南门小学的学票价格在100-120万之间。

另一方面： 45中本部板块的二手房，由于房龄偏老，单靠学区一项拉动，已经力不从心。目前45中+南门小学双本部学区房的价格水平，与50中新+翠庭园板块、46中+师范附小板块价格水平基本相当，已经明显落后于50新+奥体板块的价格水平。45中板块的价格走势告诉我们，学区，并不是拉动房价上涨的唯一因素。

2020年虽然合肥有很多千万级豪宅成交，栢悦公馆单价超过4万，但是合作经济广场没有成交样本。居住与学区的功能进一步分离，购房的功能更加细化和务实。

2、42中板块

2020年成交均价为22996元/平，较2019年升值率为6.5%，涨幅合理水平。去化周期为25个月。

42中+南门小学1.3%,

42中+六安路18.7%,

42中+红星路涨0.6% ，

42中+逍遥津跌8.5%，

富世广场的大户型成交量大，拉低价格和涨幅。富世广场的居住品质太差，大户型与小户型一个价格。

学区房的上涨也是轮动的。2019年，45+南门，42+南门的涨幅分别是22.4%和18%，由于涨幅过大，2020年高价位成交量减少，低价位房源成交量放大，拉低了升值率。而六安路、淮三小、逍遥津等2019年涨幅较低的板块，2020年均综合升值率均出现补涨。

45中+安三小省公安厅宿舍、光明新村、大众巷成交量比较大。省公安厅宿舍房龄较新的改善小区。相当于168玫瑰园东的价格水平。

环城河内的学区房投资，主要靠小户型拉动，2020年，45中板块成交面积均值为57.6平，比2019年减小了0.5个平方,42中为56平，比2019年减小了3个平方。所以：买小不买大，买新不买旧，总价低是王道，远离单学区总价高的老破大。

3、47中板块

2020年成交均价为13671元/平，较2019年下跌4.8%。去化周期为101个月。

（受成交样本限制，各小区的升值率与实际偏差较大，仅供参考）

47中板块大部分小区位于环城河北岸，47中的在合肥属于三流水平，平均房龄超过20年。47中板块2020年成交均价13671元/平，只相当于瑶海区的价格水平。成交价格连续3年下跌，近1年板块成交价格下跌4.8%，近3年累计下跌6.0%。去化周期超过100个月，小区的成交量和价格走势都非常的惨淡。

其中杏花小区、合工大宿舍东院，因为位于环城，分别是淮三小和六安路小学学区，价格稍有支撑。原有传闻，47中搬迁到经济管理学校未能如愿，学区维持现状。

板块内的老旧小区较多，环境破败。新旧小区价格差距大。融侨观邸作为板块内为数不多的次新小区，价格稍有支撑。整个板块投资价值极低，本文不再一一分析。

4、36中板块

2020年成交均价为13215元/平，较2019年下跌2.3%，去化周期为63个月。

上城国际玫瑰苑：户型方正，得房率高，小高层容积率不高，地铁3号线、5号线双地铁配套。2房总价103万，3房总价137万左右，是100-150万刚需群体的最爱。近两年价格走势，基本横盘。类似小区还有上城国际新界、上城国际榆景苑等。

金都华庭一期：大户型为主，挂牌面积均值140万，总价均值194万，这个板块无法支撑这样的价格，150万以上一般会选择庐阳中学板块，190万以上的需求一般会选择橡树湾、森林公园板块。

上城国际丁香苑：2020年和金都华庭等大户型为主的小区出现了不同的情况，上城国际丁香苑由于和36中无缝对接，且距离地铁3、5号线双地铁口，均不到1公里以内，是真地铁房。受地铁利好，2020年有4套成交记录，且100平以上的就有3套。

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大富绿洲：背后就是北二环，主干道噪音大，远离各种商业配套、学校，没地铁，回迁+商品房混杂。虽然房子不算老，但是成交价格在板块内处于低位。低价的优势，让2020年成交量明显反弹，去化周期缩短到48个月，总价位在100万左右，刚需小区。

36中板块，二手房平均房龄15年左右，比47中板块年轻6年，所以在成交价格和去化周期两个指标，均优于47中板块。由于板块内有北二环和阜阳路双高架，且与瑶海区接壤。学区水平在合肥居于末流，该板块只能支撑起150万以内的刚需自住需求。上城国际系列小区，近学校，近地铁，是刚需首选。整个板块基本没有投资价值。

5、庐阳中学板块

2020年成交均价为15934元/平，较2019年升值率为1.6%。去化周期为56个月。

2020年中考，庐阳中学指标到校最低分排名第18名，降幅较大，位于45中橡树湾之后。

龙源丽景：2020年学区小户型热度已经波及到二流学区，2020年龙源丽景的1房小户型，也有5%左右的涨幅。该小区近学校、地铁，户型不大，总价不高。去化周期只有31个月，流动性较好。可以作为保值+自住。类似的小区还有金域蓝湾等。

长安天玺：老城区的次新房，户型偏大，受众面较窄，去化周期240个月，流动性极差。

海棠花园：老小区，多层和小高层为主，户型偏大，拉低了均价。在板块内的区位还是非常不错的，3、5号线双地铁，到政务滨湖均非常方便，户型好。小区房价已经没有多少上涨空间，纯自住可以选择。

元一滨水城：真地铁房，到3号线郑和站200米，距离3、5地铁交口海棠站也只有900米。不足是老小区，2015年建成，已经有15年房龄，人车不分流、户型偏大、奇葩。与和煦园类似，成交量相对不错。这类房产，如果不需要自住，建议置换升级。

庐阳中学板块有较为不错的学区，3,5号地铁穿插而过，地理位置上非常不错。所以板块整体升值率和去化周期都要好于47、36中板块。无奈扛不住房龄的衰老、户型较大的不利因素。大部分的房产也到了需要置换升级的阶段。

6、橡树湾板块

2020年成交均价为17450元/平，较2019年下跌4.8%，去化周期为32个月。

2020年中考，45中橡树湾校区的中考指标到校最低分排名15名，反超庐阳中学，位居庐阳区第三位。站稳了合肥学区第二梯队的位置。

因为板块内老旧回迁小区较多，所以拉低了升值率。从去化周期看，只有32个月，该板块的房产流动性较前面几个板块，要好得多。45中橡树湾学区功不可没。

橡树湾一期: 橡树湾也算是华润在合肥的标杆小区之一。配备了45中和长二小学区资源，自带华润万象汇商业。不足是西边有铁道线阻隔，缺少大型公园，不过有地铁3号线地铁口，和万科森林公园比，多了一个很重要的加分项。一期2020年已经有18套成交记录，超过了2019年全年，去化周期只有19个月，流动性非常好。综合升值率只有1.6%，涨幅趋缓。

橡树湾二、三期：成交记录只有4套，升值率也2.8%，橡树湾1-3期的升值率，在2020年显著趋缓，这与2019年涨幅较高（10%）有关。目前在售房源价格普遍较高，进入一种僵持状态。三期2020年的升值率也只有3.8%，但是3期的去化周期只有5个月！这意味着，橡树湾三期，根本无房可买。房龄新+品牌开发商+地铁+商业+中档以上学区，橡树湾，特别是二、三期，是庐阳区非常优质的投资标的。

瑞地祥和府：近学校、小户型、总价低，符合学区房投资的基本要素。每年涨幅不大，2020年综合升值率2.8%，去化周期只有20个月。有不小的后劲，挂学区兼投资可以考虑。类似小区还有瑞地公馆。

祥源广场翡丽城：位于北一环财富广场，地段不错。户型大中小皆有，总价不高，有较大的购买群体支撑，流动性较好。潜力不大，可自住兼保值。

畅和家园：学区是长二小橡树湾校区，2020年的学区热，让二档学区的小户型，也找到了春天，最典型的是滨湖欣园。这类回迁小区的优势是总价低，得房率高，又可以挂学区，所以非常受市场青睐。类似的小区还有畅园新村。内有一定的升值潜力和价值支撑。

橡树湾板块因为有华润橡树湾、海量红玺台、瑞地祥和府等次新小区，以及海量唐宁府、上坤海棠四季、合景庐月湾等新盘，板块比较年轻。橡树湾板块房龄10年左右，比环城河内的45、42年轻10年，自住优于45、42板块。这两年45中橡树湾学区的成绩稳定，学区优于森林城板块，庐阳区的投资，该板块值得大家关注，重点在长二小学区范围内。

7、四里河森林城板块

2020年成交均价为21407元/平，较2019年上涨1.7%，去化周期为24个月。

该板块，以四里河路为界一分为二，四里河路东是一批10年左右的中年小区，以利港四季华庭、碧水源、安然绿洲花园等为代表。曾经在森林公园板块，也是不错的小区。自从万科森林公园开发以后，风头被万科占尽。四里河路以东几个小区失去了头部地位，沦为普通小区，长期处于横盘甚至微跌的状态，成交均价在1.2-1.7之间，也就是36中与庐阳中学之间的水平。

万科森林公园嘉庭：2020年竟然有50条成交记录！去化周期只有11个月，以89平左右的中间户小三房最为抢手。总价不高、房子新、离S1地铁口1公里以内，不足是靠近北二环，距离学校、公园都比较远。所以买的多，卖的也多。

万科森林公园朗庭：万科高层系列中，最早开盘的就是朗庭。也是距离学校、万科广场商业、地铁3号线最近的一期。不过房龄已经有7年之久，即将进入快速折旧期。一方面2019年涨幅过大，另一方面受新小区不断上市的冲击，涨幅放缓。在万科森林公园内部，也会存在相互竞争的关系，朋友们在挑选房源时，尽量选择房龄新，总价低的房源。

万科森林公园锦庭：房龄3年左右，次新小区，小户型高层为主，远离北二环，更靠近学校、公园、地铁，价格也偏高。另一个位置更好的雅庭，则是以100平以上的改善户型为主。

万科森林公园旭庭：高层系列里位置最差的楼栋，紧挨着北二环、四里河路两条主干道，去化周期达到最长的36个月，目前年实际升值率约为5%左右，有走低趋势。

万科森林公园曦园：森林公园8庭2园，2园定位改善，所以距离庐州公园最近，在园区内部，噪音小，干扰少，居住品质较高。面积段和总价比较适中，年综合升值率8%以上，自住投资皆宜。

2020年8月20日合肥土拍，祥生地产以总价11亿竞得庐阳区LY202005地块，居住A地块楼面价15199元/平，B地块12666元/平，是当日最抢手的热门地块。值得注意的是，该板块配建了一个新初中：45中固镇路校区。该校区建成以后，不出意外，四里河路以东的安然绿洲花园、紫兰苑、碧水源、紫铜新村、农科院等小区，应该将会被划入。受配建学校的利好，旁边的学院里小区，2020年有14套成交记录，去化周期只有16个月。祥生地块的另一大亮点是东边的四里河公园，公园与四里河渠相映成趣，修建的非常漂亮，作为改善自住，非常的不错。预计开盘单价2.3万+，有意向购买的小伙伴，需要提前备好银两。

2020年，万科森林公园的综合升值率较2019年有所下降，这一点和华润橡树湾有点类似。主要原因是价格涨到一定的高度以后，遇到了升值的瓶颈。2020上上半年，合肥的房产投资热点，主要集中在优质学区房，大户型改善小区，热门新盘。类似于万科森林公园这种前期被炒作过度，学区成绩又不够顶级的二手小区，性价比并不是很高。另外园区内部各庭之间也出现了分化，房龄新总价低的嘉庭、御庭更受追捧。而旭庭、朗庭的热度有所减弱。正如我在我的小密圈中多次分析，万科森林公园目前的优势是房型新、物业好、总价不高。待房价涨到一定的高度、房龄逐渐老化、学区没有顶上来，那么容易形成高位横盘的局面。升值率和流动性都会走低。

幸运的是，2020年中考，45中森林城校区指标到校最低分排名30名，较2019年进步了7位。2018-2020这3年间的排名也是稳步提升。

而待45中固镇路校区建成以后，45中森林城校区的学区范围将会缩小。剩下的小区，主要是万科森林公园系列、铂悦庐州府、国贸天成、景城等次新小区，无疑对45中森林城学区又是一大利好。

另一方面，地铁S1号线基本石锤经过怀宁路，并在怀宁路与固镇路交口设一个站点。利好万科森林公园的雍庭、锦庭。S1最大利好的是铂悦庐州府、国贸天成、景城。上半年，我的小密圈中好友，入手万科森林公园、国贸的不在少数。

8、中铁国际城板块

2020年成交均价为15836元/平，较2019年上涨2.0 %，去化周期为29个月。

在四里河刚刚开发的时候，中铁国际城和万科森林公园的差距并不大。架不住万科强大的配套能力和品牌效应，对周边改善群体产生了虹吸效应。虽然房龄差距并不大，但是两个板块的价格差距越来越大，所代表的圈层也泾渭分明。42中中铁的中考指标到校最低分排名，与45中森林城之间的差距，由2018年的相差6名，到2020年，已经相差19个名次，差距越来越大。这次S1地铁线虽然经过四里河，但是中铁板块也没有得到实质性的利好。

已经逐渐沦为刚需板块，板块内的小区只能以低价取胜。目前流动性和升值率最好的是品园。

9、工业区板块

2020年成交均价为13961元/平，较2019年升值率为5.8%，去化周期为30个月。

2020年该板块的升值率有所放缓，成交周期也较上年，延长了2个月，45中工业区的指标到校排名再创新低……

融侨悦城：规划中地铁8号线地铁口200米，次新房。不足是阜阳路高架噪声及阻隔的影响。逐渐满2年，小区户型设计比较合理。边户3房，性价比不错，可投资兼自住。

恒盛皇家花园：版块内绝版位置，紧挨着45中、新六中，正宗的5、8双地铁盘。边户三房总价已经抬高到了150万+，门槛低，性价比不错，有一定的投资价值。

华地森林湖：次新小区，正宗的地铁房，板块内位置比较核心，89平小三房的总价已经抬高到130万+，大三房的总价，已经抬高到150万+。同样核心位置的还有皖投天下名筑、国能首府九号等。

万科微创学林雅苑已经上市，定价偏高。紧挨着的佳源金科阅庐春晓，也即将上市，放风价1.6万，面积段89-98平，对应总价段应该在145-155万之间。以工业区目前的地位，这个价格并不高，性价比非常不错。自住兼投资皆可，朋友们可以重点关注。

庐阳工业区板块是连接老城与北城的重要节点。5、8双地铁配套，合肥规模最大的全寄宿式重点高中—合肥六中落户其中，板块内新盘较多，板块年轻，有成长性；目前次新二手房成交价1.4万+，新房1.6万+，相比新站、瑶海、肥西，庐阳工业园的地理位置优势和配套优势。随着主城区的价格水平线不断上移，未来1-2年，板块内的次新二手房均价涨到1.6左右，新房站稳1.8万+是完全有可能的。对于预算有限，首付只有50万左右的朋友，工业区板块，无疑是门槛低，能兼顾自住和保值的首选区域。

限于篇幅和成交样本的限制，加之投资价值较低，庐阳区42中湖畔花园板块（原19中板块）暂不做详细分析。

二、合肥楼市走势分析及庐阳区购房建议

1.2020年上半年，楼市仍是资金避险的好去处。

2020年是非常不寻常的一年，顽固的新冠疫情，导致全球的经济格局都发生了深刻的变化。我国第一季度GDP同比下跌6.8%！所幸的是，第二季度，我国疫情基本控制稳定，GDP迅速反弹，同比增长3.2%，环比增长11.5%。

为了应对疫情的不利影响，支持实体经济的发展，2020年以来，整体金融政策偏向宽松，针对实体企业的定向贷款，利率低、贷款时间长、放款快、准入门槛低。

然而，数据显示，2020年1-7月，合肥贝壳平台，2020年二手房成交总价均值是145.04万，而2019年同期是148.07万，2020年较上年下跌了3.03万。但是2020年总价超过500万的改善二手房成交记录，是2019年同期的1.59倍。500万以上二手房成交总金额为4.48亿，是2019年同期的1.45倍。

不排除，市场在获得巨量资金后，出于避险和快速套利的目的，仍然有相当一部分资金绕着法子流入到了楼市，推高了房价。

2、2020年下半年庐阳区投资购房建议

下图是庐阳区各个板块的二手房关键数据统计，

通过去化周期和近3年的综合升值率对比，可以清楚地看到：

1、庐阳区二手房去化周期较短的几个板块是：45中板块（21个月）、45中森林城板块（24个月）、42中板块（25个月）、42中中铁板块（29个月）、45中工业区板块（30个月）。

2、对比近3年的升值率，去化周期越短，往往升值率越高，而如36中板块（去化周期63个月）、47中板块（去化周期101个月）去化周期超长的板块，其升值率甚至是下跌的（36中板块累计下跌4.5%、47中板块累计下跌6.0%）。

3、45、42中板块近3年升值率分别是20.3%和26.4%。传统顶级学区房的投资收益，仍然相当可观。同时42中板块近3年的升值率，比45中高了6.1个百分点。这与42中近3年的指标到校最低分排名（11,6,3）一直处于上升势头正相关。

4、45中工业区板块是一匹黑马，该板块近3年的成长速度，在庐阳区也是名列前茅。虽然在上一篇文章中，我分析过该板块的先天不足，会面临天花板不高的问题。但是，50万即可入场的超高性价比板块，特别是对于预算有限的朋友，这个板块真的是性价比之王。

5、四里河森林城板块，仍然是庐阳区刚改或纯改善首选。万科森林公园的次新房、国贸的新房、以及刚刚土拍的祥生地块，都是比较优质的潜力股。

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