提高“两个比重” 构建适应国内大循环居民住房制度

每经特约评论员 陈宪（上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国城市治理研究院嘉华教授）

9月14日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中59个城市新房价格环比上涨，47个城市二手房价格环比上涨。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读表示，8月份，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。

“房住不炒”是我国居民住房制度的总原则。它内在的规定性是，居民住房是消费品，由此才能做到“不炒”。作为消费品的居民住房有两个基本分类：其一，商品住房和公共住房；其二，自有住房和租赁住房。在现实生活中，这两种分类是交织在一起的。商品住房中，有自有住房，也有租赁住房。

笔者以为，面对我国居民住房的现状，要切实提高全部住房中公共住房和租赁住房的比重，才能实现“房住不炒”，构建适应国内大循环的居民住房制度。

深圳住房新政待完善

近日，深圳市住房和建设局发布住房新政，向社会各界征求意见。征求意见稿提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右。

显然，这个新政表达了对现有住房制度和格局的挑战，也是为了应对当下深圳房价的过快上涨。新政提出的四类住房，第一类为商品住房，后三类均享受政策支持，为公共住房。

一直以来，人们就对人才住房颇有微词，现实中的效果也不尽理想。所谓人才住房应是公共租赁住房的一部分，这是市场经济普惠原则的体现。如果某企业或机构欲对入住者实行特殊优惠，其补贴应该来自企业或机构。可见，在政府那里，住房的基本分类就是商品住房和公共住房。在一些政策性规定和居民自身选择的共同作用下，居民住房的第二个分类是自有住房和租赁住房。

值得肯定的是，深圳的住房新政加大了提高公共住房和租赁住房比重的力度。

首先，新政提出，到2035年，分阶段筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房即公共住房总量不少于100万套，占近60%。有专家质疑，能做到吗？笔者认为，这个近60%，是就增量而言，如果看准方向，再加上措施得力，是有可能做到的。考虑到目前公共住房占比不到一成的事实，即便加上今后15年公共住房的增量，全部住房中公共住房的比重也很难达到20%。

其次，在新政中，还可以明显感到提高租赁住房比重的政策倾向。新政提出，公共租赁住房，面向符合条件的户籍（人口）中低收入居民以及公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体供应，只租不售，建筑面积以30至60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。但是，这里的户籍规定，会使可享受这类住房的人群大大缩水。在“来了就是深圳人”的深圳，这一规定显得保守。笔者建议，应当放宽规定，尺度可比照达到购房条件者，就可申请公共租赁住房。

把握扩大内需战略基点

特别需要强调的，深圳住房新政旨在提高全部住房中公共住房和租赁住房这两个比重，符合实现“房住不炒”总原则的要求，在很大程度上契合“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

国内大循环的源动力既来自需求侧的消费和投资，还包括供给侧的创新、技术和产业。但就现阶段的主要矛盾，乃至矛盾的主要方面而言，需求侧的最终消费（这里仅指居民消费）上升到了显著位置。因此，我们要牢牢把握扩大内需这个战略基点，并着力扩大最终消费，为居民消费升级创造条件。

消费是可支配收入的函数。也就是说，居民消费的水平最终依赖于可支配收入。在一定时期，居民可支配收入为既定，用于储蓄（买房的首付来自储蓄）的多了，消费就少了；同理，用于供房（房贷）的多了，消费也同样就少了。减少居民可支配收入中用于首付和供房的部分，增加消费的部分，对于国内大循环的意义不言而喻。

具体而言，首先就是如深圳市政府所提出的住房新政，加大公共住房，尤其是公共租赁住房的供应，使居民不要全部指望购买商品住房，才能获得或改善住房。做到这一点，难度不小，但只要政府的决心足够大，措施足够到位，是可以在未来三到五年见到效果的。

其次，还有比这难度更大的问题，那就是，国人的观念。经验表明，中国人有着深厚的“有房才有家”的文化传统。前几年有人说，中国的房价是丈母娘拉高的，说的就是这个意思。因此，要做到在增量住房中，无论是商品住房，还是公共住房，都增加租赁的比重。要有切实的、有超强力度的措施，才能对冲文化观念的深刻影响，将住房消费“逼”到租赁，而不是购买。这是启动国内大循环，增加居民最终消费的正确选择，也是在回归我国居民住房制度改革的“初心”。

1994年，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中提出，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。此后，我们也将这一体系称为“双轨制的住房供应体系”。由于种种原因，在这个“双轨制”中出现了商品住房建设强，公共住房供应弱的局面。

这里，笔者无意讨论个中利弊，而是根据新发展格局，尤其是扩大居民最终消费，以满足人民日益增长的美好生活需要的要求，提出提高“两个比重”的建议。不过，根据长期以来的经验，在公共住房中，经济适用房并不是符合现阶段我国国情的公共住房品种，加大各层次的公共租赁住房，才能在未来较长时期满足我国低收入、中低收入群众住房需求的同时，也适应国内大循环扩大居民最终消费的要求。

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