深圳楼市：这个区域的新盘和老盘的价差将会越拉越大，为何？

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1、会员提问：九哥您好，我目前在宝安中心区的凯旋城有一套四房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便，但是现在觉得房子品质比较一般，十几年的房龄，如果再住些年以后会不会问题更多？但如果换房，我就要五成首付，就算去年涨了一些，算了一下也只能买得起同等价位的房子。请问下我有没有必要卖了换别的区域？如果换，哪些区域比较好呢？谢谢

答：你好，凯旋城过去涨得挺猛的，暂时没必要换。再说宝中自住挺好的，还有孩子读书，搬去别处你未必习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧。提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。

2、会员提问：请问九哥，资金总量400万，买盐田区的新房还是光明龙光玖龙台公寓?或老师有更好的建议?

答：会员你好，在我们成为土豪之前多念几遍：不要买公寓不要买公寓不要买公寓，盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

3、会员提问：九哥你好，请点评一下新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，有潜力？

答：会员你好，益强+红岭石厦VS书香+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但都不算真正的顶级；单价和产品来看：02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w。

两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一代半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢

4、会员提问：九哥你好，咨询一下罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房

答：会员你好，湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。

5、会员提问：请问九哥，朗景园62平米490万，刚刷新外墙，更换电梯，看上去也没那么旧。地段学位也都不错，缺点就是小区老，2000年左右的盘，环境很一般，还有点吵。请问九哥哪种更适合我呢？

答：会员你好，豪方花园是2000年的房子，楼龄有20年了；朗景园也差不多，这个楼龄的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，唯一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选的话，还是朗景园吧，离地铁口近，外观稍微时尚一点，比豪方花园这类产品，喜欢的人会更多一点。

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