存量房贷到底选固定利率还是选参考LPR定价？这道只有一次答题机会的选择题，绝大多数房贷客户都选择了后者。
9月15日，央行发布《中国货币政策执行报告》增刊“有序推进贷款市场报价利率改革”。
报告显示，截至2020年8月末，存量贷款定价基准转换工作已顺利完成。其中存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户，转换比例98.8%，94%的房贷选择转为参考LPR定价。
3月起24家银行启动存量贷款定价基准转换
去年8月17日，央行宣布启动改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，疏通货币政策传导渠道，推动降低贷款利率。
改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价。LPR的报价行由原有10家扩大至18家，并在原有1年期一个期限品种基础上增加了5年期以上期限品种。
今年2月29日，24家全国性银行集中发布公告，宣布于2020年3月1日如期启动存量贷款定价基准转换。各地方法人金融机构也陆续发布了启动存量贷款定价基准转换的公告。
转换初期，为避免新冠肺炎疫情期间人员聚集，各金融机构主要通过手机银行、网上银行等线上方式进行转换，客户在线上通过简单操作即可完成。随着疫情得到有效控制，线下转换同步开展，转换速度逐渐加快。
已转换的存量贷款中91%转换为参考LPR定价
根据报告披露的数据，截至2020年8月末，存量贷款定价基准转换工作已顺利完成。全国金融机构累计转换67.4万亿元、8056.4万户，转换比例92.4%。
其中，存量企业贷款累计转换35.5万亿元、84万户，转换比例90.3%；存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户，转换比例98.8%。已转换的存量贷款中，91%转换为参考LPR定价，其中存量企业贷款和个人房贷分别为90%和94%。
转换过程中，存量个人房贷利率保持平稳；存量企业贷款利率有所下降，可直接减少企业存量贷款利息支出。从下一个重定价周期开始，房贷借款人和贷款企业均可享受LPR下降带来的政策红利，进一步减少利息支出。
存量贷款定价基准转换后，对于房贷借款人，如果个人房贷的重定价日确定在每年1月1日，则其利率水平在2020年将保持稳定，但如果2020年12月LPR较2019年12月下降，2021年的房贷利率会随之降低，有利于减少利息负担。
对于银行，转换后可能会影响一定贷款利息收入，但若不主动转换，存量贷款利率与市场利率变化不同步，也会增加银行利率风险。
8月底前未转换 借贷双方还可继续按原合同执行
根据报告披露的数据，存量个人房贷余额高达28万亿元，涉及客户约7000万户，期限最长超过30年。那些还没有转换的少数存量房贷客户现在怎么办？
对此问题，报告称“转换的时间窗口是原则性指引，并不是行政性要求。”为适当推动转换进程，转换的时间窗口是2020年3—8月。如果今年8月31日前没有转换，借贷双方还可继续按原合同执行。
在此之后，如果协商一致，还可以转换。由于存量房贷都是以贷款基准利率为基准，而贷款基准利率现在也不会变动，所以按原合同执行其实相当于选择了固定利率。
报告指出，目前新增贷款已主要参考LPR定价，随着存量贷款定价基准转换的完成，LPR变动可影响到绝大部分贷款，货币政策的传导效率进一步提升，为未来贷款基准利率淡出、深化贷款利率市场化改革创造了有利条件。
下半年青岛房贷利率很难再下降！
从新的LPR制度执行以来，5年期以上的LPR下调过3次，总共下调0.2%，主要集中在上半年。由于上半年情况特殊，因而稍许放松合情合理，但随着楼市逐渐回温，央行又再次收紧了口子，自5月份开始，5年期以上的LPR再也没有下调过。
总的来看，今年以来央行的“降息”，并未对房地产起到极大的促进作用，而恰恰是在“微调”。换言之，要警惕房地产作为短期刺激经济手段的倾向，就要用好降准降息等工具。
关于下半年青岛房贷利率的走势，业内人士明确表示：下半年，青岛房贷利率很难再下降！
主要有两点原因：
1、本身年底银行额度就不充足，大多数银行还会出现收紧的情况，而且今年下半年以来，收紧的情况加速了。
2、LPR报价已经连续4个月保持不变，而近来国内经济环境逐渐好转，所以大概率接下来的LPR报价也会相对稳定，下调空间不大。
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