西安如何做好这项“全国之最”？

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　　与棚户区改造和城中村拆迁不同，老旧小区的改造不涉及大拆大建，是在保证小区整体结构不受影响的前提下，改善和完善小区功能属性。

　　2020年的政府工作报告中，老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中。

　　根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

　　在这一背景下，西安开始加速老旧小区改造。

　　图片来源：陕西传媒网

　　西安：全国计划老旧小区改造面积最大

　　老旧小区改造如火如荼，进展到底如何？

　　在21世纪经济报道统计的数据中，2020年一线城市、省会城市、计划单列市和GDP过万亿城市的老旧小区改造，有26个公布了年度计划改造的小区数量。

　　其中，郑州将改造约1200个小区，在所有城市中居首，西安紧随其后，改造1100个小区。

　　从改造面积上看，截至8月上旬，西安计划改造面积最大，为1900万平米。

　　制图：21世纪经济报道

　　相比其他城市，为何西安的体量如此之大？

　　陕西省房地产研究会会长王圣学对此的解释是：一是按照老旧小区的标准，西安老旧小区规模比较大；二是明年西安要召开全运会，为了提升整个城市环境，加大了老旧小区改造的速度。

　　我们先不提迎十四运提升城市环境这一维度，老旧小区的标准，西安的改造范围框定在绕城高速范围以内，2000年以前建成入住，环境条件差、配套设施不全或破损严重、管理服务机制不健全，具有合法产权、未列入危房及棚户区拆迁范围的老旧小区，按照小区实际和居民意愿开展改造工作。

　　改造中的明德门北区

　　并且在西安去年发布的《西安市老旧小区改造工作实施方案》，以及“三改一通一落地”工作中，多次提到要在两年时间内，在2021年6月前，完成绕城高速以内80%以上老旧小区改造工作。

　　再结合迎十四运因素，这就解释了为什么西安老旧小区改造的体量大和改造速度快。

　　在官方报道中，2020年，根据西安市委市政府安排部署，全市计划改造老旧小区1100个、1900万平方米。截至7月底，西安已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米，改造进度达到109%。

　　在改造资金上，一方面是申请中省资金和政策性贷款，以及通过市级、区县开发区财政安排专项资金。截止5月底，西安先后有613个项目申请到中省资金24.3亿元，用于老旧小区改造工作。

　　另一方面，西安还在鼓励产权单位筹资，支持社会资本参与老旧小区停车场建设、加建电梯等专项改造及后续管理。

　　亟需改造的老旧小区

　　说到老旧小区，大多数人的第一反应就是：环境差、不方便、不安全！

　　图片来源：西部网

　　早在上世纪七八十年代，西安市民住的是筒子楼，这些建筑主要分布在西安的东郊和西郊。半个多世纪过去，这些楼绝大多数已经被淘汰。

　　到了九十年代，为了缓解住房紧张，西安建设了一大批小区。西门外八佳巷小区、吉祥村吉祥小区、太白立交的雅荷花园、南稍门附近的永宁小区都是那个时代的记忆。

　　与土木结构简单搭建的小平房相比，这些筒子楼和单元楼改变了城市居民的居住形态和生活模式，而与如今的居民小区相比，它们又存在容积率高、公共硬件落后、环境卫生缺失等问题，亟需改造。

　　图片来源：西部网

　　其实，早在2013年，西安老旧小区的改造就被提起，彼时主要解决小区吃水难、用气难、路不平、灯不明等群众反映强烈的问题。

　　2015年，在经过一年摸底排查后，西安市印发《西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案》，决定启动14个老旧小区改造计划，计划2017年全面完成城区有实施条件的老旧小区。

　　方案表示，西安市将对新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区范围内，1995年以前建成交付使用，建筑面积在5000平方米以上，近五年未列入危旧房和棚户区改造计划，土地性质为国有，房屋标准成套的510万平方米老旧住宅小区，根据居民意愿进行更新完善。

　　到了2019年，西安正式印发了《西安市老旧小区综合改造工作升级方案》，计划实施200万平方米以上老旧小区综合改造任务。

　　而此前从西安市住建局城建处了解到，西安老小区成因较复杂，一部分老小区是国有企业家属区，由国资委牵头在做改造，还有一部分将纳入城改项目中，需要拆迁改造；另一部分属于早期的开发商八九十年代的低洼改造房，如果群众有意愿改造，可以向各区进行申报，根据小区的情况、轻重缓急，财政输出进行改造。

　　如何解决“众口难调”？

　　实然，老旧小区改造需要大笔的资金，也因资金的限制，改造需要分区、分片逐步进行，但其实老旧小区改造的本质并不是“经济帐”，更多的是一本“民生账”。

　　向阳社区召开“板凳会”，解决改造过程中遇到的问题

　　图片来源：西安日报

　　为什么2000年以前投用的老旧小区需要进行改造，最根本的原因在于老旧小区的硬软件条件已经跟不上居民的居住条件和生活需求。

　　硬件上，缺少供气供暖设施、用水难、电路老化、设备年久失修等问题存在；软件上，社区管理体系、物业服务水平、居住安全都存在或大或小的问题。

　　面对这些问题，《西安市老旧小区综合改造工作升级方案》均做了详细的实施方案。

　　一、在完善基础及配套设施方面：

　　改造公共部分老化管网管线，接入天然气设施，完成光纤入户，修补破损道路，完善安防、消防及照明设施等。

　　
二、在提升房屋质量及居住功能方面：

　　整治建筑外立面，实施建筑节能改造，维修屋面防水，整洁楼道墙面，对具备改造条件且实际承担改造资金的实施加建电梯和室内管网改造。

　　
三、在改善小区环境方面：

　　拆除违建，补植绿化等。

　　
四、在完善公共服务设施方面：

　　结合实际及“十五分钟生活圈”要求，对有条件的小区配套养老、托幼等服务设施，完善无障碍及适老化措施等。

　　这项由政府牵头、物业配合、业主支持的惠民工程，在询问老旧业主是否愿意小区改造，得到的几乎都是肯定的回答。

　　改造后的老旧小区

　　图片来源：三秦网

　　而老旧小区改造千头万绪，一个个看似简单的项目，在落地实施中，有时候也会陷入“众口难调”的困境。

　　在老旧小区改造中，最频发的就是很多居民难以接受拆防护网、拆楼顶太阳能热水器等改造方式。

　　作为西安市第二批启动改造的老旧小区之一，自强东路向荣小区的居民在改造初期不愿意拆除防护网，一度让改造工程陷入僵局。

　　为了动员居民，街道专门在施工现场放置了电子防攀爬围栏的实物展品，并在12号楼一层与二层间加装电子围栏，让居民观看和了解，消除心中的顾虑。经过多番沟通，一些原本拒绝拆“网”的居民改变了主意。

　　其次，改造中不可避免要面临各方利益诉求差异，如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈、上下水管道改造各方诉求差异等，涉及千万家庭切身利益，需要对各方利益进行平衡。

　　例如，在西安红会医院家属院改造中，关于加装电梯事宜，碑林区给群众拿出了三套安装电梯的方案，其中一种是目前最为先进的廊桥式电梯，供居民选择，来解决小区住户尤其是老年人的出行问题。

　　改造中的红会医院家属院

　　最后，最重要的问题是如何解决改造后的后期维护工作。改造过后，如果缺乏统一管理和约束，乱倒垃圾、违章搭建、车辆乱停、破坏植被等问题的复发，是需要特别注意的。

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　　老旧小区改造是好事，但把好事办好并不是简单事。

　　无论是解决基础性的居住问题，完善居民生活便利化问题，还是提升社区服务供上，要循序渐进，根据不同的地区不同小区，因地制宜，多听群众的声音，留给居民一定时间的适应期。

　　西安启动老旧小区改造试点以来，累计实施改造279个老旧小区、1015.7万平方米。截至7月底，西安已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米，改造进度达到109%。

　　西安作为2020年全国计划改造面积最大的城市，如何做好大体量老旧小区的改造提升，对西安来说，是考验，也是机遇。

　　而最重要的，是把老旧小区改造“改”到居民的心坎上。

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