占地近15万方，南京这里再迎超大综合体

今日南京发布了2020年宁出第11号土地出让公告，其中河西南NO.2020G72地块格外引人注目，其中最关键的有这3点。

（上图仅供参考）

1.地块面积巨大，出让面积达到了148316.25㎡ ，近15万方，其位置位于河西城市生态公园的正前方，同时也是河西南部的地理中心位置。

2.G72总共分为A、B、C、D、E、F六个分区，其中B地块需建200-250米的地标性高楼，D地块需建150-200米的地标建筑。虽然算不上特别高，但一街之隔就是城市生态公园，妥妥的河西南封面级地块。

3.地块内商业、酒店、文化艺术馆、办公都有自持要求，同时商业地上总建筑面积≥地上总建筑面积的15%，而公寓≤总建筑面积的15%。

G72地块的亮相预示着河西南部中轴线的开发即将正式开始，CBD三期或将在不久之后进入公共视野。鱼嘴商务区与现有的CBD建成区连成一个整体。CBD三期的作用毋庸置疑，而G72中包含的商业、商务等业态又将给河西南注入新的兴奋点。不过从理性的角度分析，G72中≥15%的商业稍显多余，为什么这么说？

与河西遍地高楼形成鲜明对比的，正是商业的相对萧条，从人口的角度来说，河西的人口保有量在设计之初就不会太高。一方面城市道路面积率相对于老城要高得多，住宅区也相对宽松很多，顶层设计的人口就不会太高，路多房少、交通方便是河西的显著特点。另一方面河西本身打造的便是高端居住区，相对高昂的房价以及租金也让这里的入住率和出租率，相对偏低一些。

而大型高端商业体对于人口的要求是非常高的，人口偏少的河西偏偏对于商业的打造情有独钟，但现实情况显然不算非常理想。目前河西中部元通附近凭借多年的人口积累，地铁和主干路交汇的交通优势，以及华彩不错的产品打磨才稍微有那么点商业中心的氛围。其实马路斜对面还有两座高端的商业体，但德基和国金中心明显沉得住气，商业的开发更是慢慢悠悠，延期开业也在意料之中，很显然在河西玩商业并不容易。

回到今天的G72，位置当然没话说，但附近已有正荣和金地两大商业体，虽然进度算不上多快。参考河西其他区域的商业实际情况来看，河西南江东南路旁的这两座大型商业综合体，以及油坊桥附近的两座中型商业体，已经足够提供河西南各层次的商业需求了，在这种情况下G72其实没必要再整出≥15%的商业。

南京河西虽然商业氛围稍有欠缺，但商务和互联网的气氛确实是南京最好的地区，新城科技园中的企业、上班族都很多，显得活力满满朝气蓬勃。
其实河西CBD一期、二期，加上正在打造的鱼嘴商务区，其规模已经相当庞大了。在这种情况下不如将河西南CBD三期的部分区域打造成河西南版本的新城科技园，吸引更多高质量的企业入驻，提供更加接地气的就业机会，同时配合阿里巴巴、小米等企业总部，提升河西南的人口活力程度以及饱和度。适当的降维，做减法，也许更适合当下的河西南。