新规出台，老房子装电梯“一票否决权”被取消？加装电梯如何推进

今年以来，老小区改造工程开始全面推进。在老小区改造过程中，有一个惠民工程，就是老房子加装电梯。这对于老人居住的老小区，确实是一件非常值得期待的事情。根据《住宅项目规范》中规定：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

可以看出，现如今的老房子基本上都在6层或者7层，都符合加装电梯的条件。而且加装电梯现如今都有补贴，是一个惠民工程。但是就是这一个惠民公司，却在实行推进的过程中遇到了非常大阻力，有很多业主站出来反对老小区加装电梯。而且对于老小区加装电梯，业主有“一票否决权”的权利。导致只要有一个业主不同意，整栋楼就无法加装电梯，这也是为什么这个惠民工程在推进过程中一直受阻的原因。

而最近网传新规出台，老房子加装电梯“一票否决权”被取消，只要3三分之二以上业主同意就可以加装电梯，这是真的吗？笔者专门去查了这个规定，是北京出台的《北京市老旧小区综合整治工作手册》，政策是真的，但是断章取义了。其中明确规定：多层住宅加装电梯，单元2/3以上业主同意，其他业主不持反对意见即可实施。可见，还是需要没有业主持反对意见才可实施，“一票否决权”并没有被取消。根据物权法规定，老房子加装电梯属于“新建”并非“改建”，加装电梯属“新建”非“改建”，不应适用《物权法》第76条“三分之二”的规定。根据《物权法》第97条规定：加建电梯占用公共面积须经作为全体共同共有人的全体业主同意。所以，北京现如今的规定虽然没有取消“一票否决权”，但是这个之前要求100%业主同意加装电梯并且签字的规定，其难度确实已经降低了不少。

为什么不能取消“一票否决权”呢？在笔者看来，这是在维护公民的平等权利。一般反对老小区加装电梯的一般都是一楼和二楼的业主，而老小区加装电梯确确实实损害了一二楼住户的利益，同时也对一二楼住户的居住环境也造成了影响。在作者收集调查的基础上，总结出加装电梯对底层居民的影响：

1、给一二楼住户造成经济损失，也就是导致一楼房子贬值。根据笔者了解，现在很多老小区的一楼房子比7楼房子贵了近30%左右。如果加装电梯，楼层高的房子将会升值，而一二楼的房子，特别是一楼的房子，由于最大的优势失去了，会导致一楼房子贬值很多。现在房价这么高，可能加装了电梯，一楼房子就可能贬值几十万，甚至上百万。

2、电梯安装费用和后期电梯维护、维修和更换费用。根据《民法典》规定，业主不能以放弃权利为由而放弃维修房子的义务。所以，就算是一楼业主不用电梯，以后也要交电梯费、电梯维修维护费用。所以，就算现在装电梯不让一二楼业主交费，他们也一样不愿意装电梯。

3、对生活造成影响。由于老房子加装的电梯都是外置电梯，对楼栋的采光和通风都会有一定影响。特别是一二楼的低层住户，本身采光和通风效果就不好，电梯加装后就更差了。另外，电梯还会产生噪音，大家都在一楼上下电梯，一楼噪音会很大。同时，老房子的结构大家也知道，一楼住户的隐私性肯定会变得很差。

从以上三点可以看出，加装电梯对一二楼住户来说，不但会造成经济损失、房子贬值和后期持续的经济，甚至正常的生活都会受到影响。所以大家也要明白为什么一二楼业主们会不同意加装电梯，他们不是在无理取闹，而是在维护自己的权益。对于一二楼业主不同意加装电梯，怕损害了高层业主的利益，但是他们也是为了维护自己的利益，咱们也不能用道德去绑架他们。设身处地去为对方思考一下，可能双方也会理解各自的想法。

对于很多老小区来说，由于老人非常多，很多老人住在高层腿脚不方便，没有电梯简直下不了楼。有粉丝曾给我说，他父亲已经有一年多没下楼，非常希望能够加装电梯。但是呢加装电梯又要征得一二楼业主的同意，所以，想加装电梯，只能够解决一二楼业主的顾虑。

在笔者看来，其实大部分一二楼业主不是故意为难，仅仅只是为了维护自己的权益。比如可以免去一二楼加装电梯的费用，免去一楼后期电梯维护、维修电梯更换的费用，对于二楼可以打折缴纳。比如给一楼房子加装隔音玻璃，减少噪音，增加一个入户花园，保护一楼住户的隐私性。还比如由于加装电梯会造成一楼房子的贬值，可以给予一楼业主适当的补贴。如果这些问题都可以解决，我想一二楼业主不会那么不通情达理。

另外，也有一二楼的业主表示，他们楼栋的高层业主不认为加装电梯会造成一二楼房子贬值。他们可以和五六楼业主换房子，或者其他楼层业主可以根据一二楼房子现在的价格买下他们的房子，到电梯装修好之后，可以再出售出去。如果真像他们说的加装电梯不会对一二楼房子造成贬值，一买一卖高层业主们也不会亏钱。

其实，可以看出，一二楼业主的诉求很简单，就是给他们解决问题、后顾之忧和一定的经济补偿。但是呢，现在就是高层业主为不是所有的人都愿意加装电梯，有些业主如果是出钱也是不愿意的。所以，现如今在没有取消“一票否决权”的情况下，老小区加装电梯还需要慢慢去摸索推进，在实践中找到更合理的方法！

对于老小区加装电梯，大家有什么方案和方法呢？欢迎大家留言讨论！