建设施工合同约定的工程保修期低于法定期限，是否有效？

作者：广森律师 路扬

导读：建设工程竣工验收合格后，发包人与承包人签署“建筑工程质量保修书”约定了正常使用条件下，该建设工程的保修范围和保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，一旦建设工程存在质量问题，发包人是否能以该约定因违反法律规定最低保修期限主张该约定无效，并要求承包人承担相应责任？



【情景案例】

2012年12月5日李四公司与张三公司签订《建设工程施工合同》，约定李四公司将其厂房、办公楼工程，发包给张三公司施工，工程内容包括厂房、办公楼及附属工程的土建和水电安装。合同价款为1934万元。

此后张三公司进场施工，施工过程中李四公司提出将厂房、办公楼原设计的外墙涂料改为外墙磁砖。

2013年11月30日，李四公司、张三公司与监理单位、设计单位对厂房和办公楼组织验收，验收结论为合格。李四公司、张三公司与监理单位、设计单位均在工程质量竣工验收记录中加盖了印章。

“建筑工程质量保修书”记载的竣工验收合格之日为2013年8月5日，工程保修项目第二项：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，最低保修期限以手写方式注明：层面防水5年、外墙面由甲方原设计为涂料，更改为磁砖，渗漏和脱落保修期为两年。

2017年12月19日李四公司向张三公司发律师函，称：张三公司施工的厂房和办公楼工程竣工后，现上述房屋及办公楼顶层屋面水泥严重脱落、屋面漏雨严重、外墙面出现渗漏和脱落现象等严重工程质量问题。要求张三公司接函后15日内组织人员进场维修。
张三公司接函后未予维修。张三公司认为质量保修书上加盖有李四公司单位印章。张三公司以此证明外墙防水保修期约定为两年，保修期已过。



【案例评析】

《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。”建设工程竣工验收合格后交付给发包人，承包人的身份也由承包人转变成保修人，即便建设工程竣工验收合格，保修人仍应当在法律规定及双方约定的范围和期限内承担对建设工程的质量保修义务。

质量保修义务，是对施工质量的担保，以及在发现质量问题后的维修义务。承包人作为建设工程的施工人，首先需承担质量担保责任，对其组织施工的建设工程，保证符合建筑规范和质量标准，这也是建设工程能够通过竣工验收的前提条件。建设工程竣工验收合格只代表在竣工验收那一个时间点上该项建设工程符合质量标准，但承包人对建设工程的质量担保责任不限于在竣工验收那一个时间点，而应当在法律规定及双方约定的一定范围和期限内承担质量担保责任，并承担维修义务。

《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”该条款规定了建设工程的法定保修范围和保修期限，发包人与承包人约定的保修事宜不得违背该法定标准，法定标准未明确其他项目的保修期限可以由发包人与承包人自由约定。承包人违背保修义务，需承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。” 根据该司法解释，建设工程竣工验收合格后，保修人应当按照法定标准和双方约定标准履行保修义务，若保修人未履行保修义务，因此造成的损失和损害，应当由保修人承担责任。

本案中，张三公司承包李四公司的厂房、办公楼及附属设施的施工工程，施工合同签订后，张三公司按照合同约定施工，后双方签署补充协议，约定外墙面由原设计的涂料，更改为瓷砖，同时约定外墙渗漏和脱落保修期为两年。

工程竣工验收合格四年后，张三公司施工的厂房及办公楼顶层屋面水泥严重脱落、屋面漏雨严重、外墙面出现渗漏和脱落现象等严重工程质量问题，李四公司要求张三公司组织人员进场维修。

张三公司主张已经超过了“建筑工程质量保修书”约定的两年保修期限，不予维修，并没有法律依据，因为按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年，“建筑工程质量保修书”约定的外墙渗漏和脱落保修期为两年，违反法律、行政法规的强制性规定而无效，张三公司仍应当按照5年保修期的标准履行外墙防渗漏的保修责任。



【风险提示】

保证建设工程的施工质量合格永远是施工人的第一责任，即便建设工程竣工验收合格，施工人也应当在法律规定的期限和范围内，以及双方约定的期限和范围内履行保修义务。

所以，施工人不仅仅要在竣工验收那一个时间点上保证建设工程的施工质量合格，还应当保证每项施工工程符合合理的使用寿命，对在法律规定及双方约定的保修期限内的施工质量问题承担保修责任。



【法条链接】

《建设工程质量管理条例》
第三十九条　建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条　在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条 因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。
保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

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