楼市落下“铁幕”：3万1套学区房，14天降72万，买房11年亏35%

　　今天聊3件事，关于房价的。

　　在铁岭，3万块，拿下1套学区房。

　　前天21世纪报道说：3.8万元，就可以买到一个地级市的学区房。

　　铁岭中介称：“铁岭阳光园四区这套房子是商品房，3.8万元全款，靠近第十小学，顶楼34平米，配套齐全。”

　　便宜自然有便宜的道理，这套顶楼的房子是坡顶而非平顶，正对着卧室，室内高度不够，进门时容易磕磕碰碰。

　　还有一套房，80平米才7万多块钱，对面是五中，走十来分钟就到第十一小学，老房子没电梯，八楼。

　　铁岭，这个在小品里频繁出现的名字，总人口达289万人，2019年GDP总量640亿元，尽管实力比不上省内的鞍山、营口、锦州，也算个名声在外的地市了。

　　在最近几年热炒学区房的浪潮下，能便宜到这个程度，说好听点是“房价良心”，说难听点就是“无人问津”。

　　原因大家都心知肚明，劳动力流出，小学生人口也会减少。

　　东北的人口流出常年被外界诟病，铁岭是典型的样本。

　　2015年到2018年，辽宁省普通小学的在校生人数减少2.24%，但沈阳和大连分别上涨7.58%和11.35%，从普通小学的招生人数来看，铁岭和阜新的下降幅度，是辽宁省内第一和第二多。

　　显然，这部分流失掉的学生，要么去沿海，要么流向省内大城市，学区房的需求自然也会随之下降。

　　驾车从铁岭到沈阳，不过70公里而已，但是，地域距离如此之近，并不代表大城市资源能够反哺中小城市，在不少强省会城市周边，都出现了类似“灯下黑”的现象。

　　前段时间有朋友很苦恼的留言：自己买的县城、地市高铁新城，为什么在高铁开通后不涨反降？什么时候能升值？再买一套行不行？

　　不是我不回答，是这问题确实有点天真了。

　　中泰证券曾发布过一个报告，统计高铁通车后地方常住人口占全省比重变化，31个高铁节点城市，在高铁通车后，21个出现人口流失。

　　方正胡国鹏的总结很到位：由于区划的限制，长期以来，我国城市之间存在着各自为战的竞争格局，大城市集聚大量的资本与廉价劳动力，对周围城市产生虹吸效应，周边中小城市出现人口外流，产业空心化的趋势。

　　铁岭，就是典型。

　　人口弱，就意味着“一弱百弱”。

　　华泰固收去年发过一篇分析辽宁财政的报告，沈阳、大连财政自给率（一般预算收入/一般预算支出）处于第一梯队，自给率超70%，铁岭、阜新、朝阳三市预算赤字率分别达27%、26%、23%，较为依赖转移支付。

　　人口流出——小学生流失——大城市加快虹吸——土地卖不上价——财政吃紧——公共服务资源跟不上——人口加速流出。

　　这就是“负反馈”，在大城时代，小城似乎只能充当“背景板”。

　　所以，大哥别说二哥，各位也别笑话阜新和铁岭，豫南、苏北、粤西、闽北这些地方，哪个三四线不是一样的宿命？

　　你把旁边的大城市当金山，大城市把你当肥料。

　　在天津，14天时间，房价降72万。

　　旁边小区有有两套挂牌房源，近两周降价幅度分别为18万元、13万元，该项目一套一楼带花园与地下室的二手洋房，14天时间共计降价72万元之多。

　　经纪人肯定地说：“相较于2017年，3年时间，市区内的房价每平方米平均降了5000元。”

　　同样是过去3年时间，天津市GDP经过两次下修，增速连续三年低于全国平均水平，人均GDP落后于东南沿海苏浙闽三省和宁苏杭三市。

　　根据华泰张继强的计算，用一般预算收入/一般预算支出来计算财政自给率，红桥区最低，仅38.6%，同时红桥的债务率排名第1，达到265%，除和平区债务率仅为38%外，其余各区债务率均超100%。

　　加上减税降费的影响，河北、和平、南开税收增速分别为-20.3%、-20.0%、-18%。

　　显然，经济增速与房价的变化，几乎可以称之为“神同步”了。

　　买房11年，亏35%。

　　2009年，一位购房者花了20万，在乳山银滩买了一套36平方米的小房，只卖了13万，不算房贷利息，明面上的钱就亏掉了7万。

　　事实上，如果考虑到机会成本、通胀、月供利息，亏的远不止35%。

　　不仅仅是乳山，烟台的龙口，莱州，海阳等等沿海四五线城市，到处都是这种房子。

　　与上文两个例子不同，山东海景房并不是市场自然供求的反应，而是层层推进、精心设计的套路。

　　毫不夸张的说，此类无配套的海景房，销售网络已经遍布全国，开发商跟中小中介合作分销，购房者掏出白花花的银子冲动买房，为“面朝大海、春暖花开”买单，苦果只能自己吞。

　　每个周末，在河北、山西、河南、湖北等中西部省份，一辆接一辆的大巴开往渤海湾，退休没事干的大爷大妈们，宁可在大巴车上颠簸十几个小时，也要去感受迎面而来的海风。

　　短暂的看房时间，紧随身形的置业顾问，全场沸腾的火热气氛，一般人还真兜不住。

　　三件事说完了。

　　时间来到2020年，越来越多的事实证明：人人买房都能赚钱的楼市，铁幕正徐徐落下。

　　铁岭，是人口流出三四线城市的无奈。

　　天津，是超大城市转型期掉队的落寞。

　　至于海景房，就是个笑话。

　　但是，大家考虑过没有？这些地方，可能只是运气不太好，被放大镜捕捉到，被媒体追逐到，放在互联网上，一传十，十传百，被迫成了焦点，还有大量的城市没有走到聚光灯下面，任人评说。

　　去年有句话挺火：当一个人的财富大于自己认知的时候，这个社会就会有100种方法来收割你，直到你的认知和财富相互匹配为止。

　　在大放水时代，所有人都知道应该持有资产才能保住财富。

　　问题就出在这，当“买房”变成了一张尽人皆知“明牌”以后，市场出现了“一致性预期”，任何区域、任何城市的房子，估值都是非理性状态，伏笔自此埋下。

　　5年前，小城市库存积压创出历史记录，所有人都不看好三四线，棚改一出，全都目瞪口呆。

　　3年前，一二线买房成为金科玉律，谁能料到，“房住不炒”提出后，北上广阴跌三年？

　　今年上半年，宽货币、放松预售、松绑限购，似乎历史要重演，谁能想到时隔数月，调控下手这么严厉？

　　在调控的强行干预下，楼市已经进入了“无周期”时代。

　　今天，你看到了阜新、铁岭、天津、石家庄、威海的现状，尚且能够用人口、经济增速等理由来解释。

　　明天，你可能会看到绍兴、洛阳、临沂、呼和浩特、惠州、嘉兴也开始熄火，我们可以说是估值理性回归。

　　可是，当今年高点入手深圳、杭州、宁波房子的人，未来也跌入泥沼时，相信大多数人只能感叹一句时运不济了。

　　就在写这篇文章的时候，我看到成都又出了15条房产新政，层出不穷的加码政策，已经成了家常便饭。

　　炒作的洼地，越来越少，投机的缝隙，越来越窄。

　　不管造出多少新一线、超一线、强二线的概念，在调控的干预下，在人口、金融、财政、供地节奏的影响下，影响房地产的价格体系越来越复杂，1年-2年的短周期走势，正变得愈加不可测。

　　当规律、周期、数据分析都失去作用，铁岭、天津、威海只是冰山一角。

　　或者，我们应该换个说法：当前楼市的主要矛盾，是购房者日益增长的买房需求，与买房难度直线上升之间的矛盾。

　　所以，别再渲染买房实现阶层跃升这种话，已经回不去了，核心城市的价值，是选择一种开阔眼界的生活方式，是长期持有带来的“安全边际”，而不是快进快出、刀口舔血的牌桌。

　　如果你认为本文是在讲买房之道，那就错了。

　　3万一套的学区房，对本地人来说，难道不香吗？

　　教育资源睥睨全国的天津，买房门槛降低，是坏事吗？

　　房价高，并不值得骄傲，房价低，也不见得全是坏处，这只是特定时期市场给予的“公允价值”罢了。

　　正如罗大佑的那句歌词：今天的欢乐，将是明天创痛的回忆。

　　现在，很多人为了各种城市排名，吵的脸红脖子粗，依我看，还不如多想想晚饭应该吃点什么、儿子学习偏科怎么办、每天能不能睡够8小时这些问题来的现实。