【深度】试水流量模式，贝壳新产品好赞好房加收1%佣金

让成百上千位经纪人联动帮你卖一套房是种怎样的体验？今年贝壳找房在全国多个城市落地了这一服务。

今年7月10日，厦门德佑一位姓徐经纪人在公司系统内向1000个经纪人发起“召唤”：次日中午将手机拍摄的厦门繁荣广场一套167.82平方米的房源视频，通过微信发送给通讯录中周边的600名贝联经纪人，邀约集体空看和实地带看。

在杭州也有类似现象发生。8月13日，链家百余位经纪人一起涌向杭州西湖区文三路的紫金公寓小区，实地勘测该小区12栋701房源，并集体发朋友圈分享该套房源。

能发动集体力量共同宣传并售卖的这些房源都具备同一个条件：业主花钱与贝壳找房旗下经纪人或品牌签署“好赞好房”服务。

针对急售房业主，贝壳找房新推“好赞好房”业务，为签约业主提供线上流量资源倾斜、线下经纪人联卖等服务，满足其快速卖房需求。

从市场需求来看，这是一个解决业主痛点、提供优质服务的产品，但在试行的半年时间里，市场口碑却褒贬不一。外界对好赞好房的探讨主要聚焦点在于，是否会提高置换成本、抬高房价。

加收1%佣金

联动所在团队经纪人共同售卖，厦门繁荣广场这套房源4天就卖掉了。在中介服务费外，厦门德佑还收到一笔房源总价1%的佣金8.5万元，这位徐姓经纪人也从中额外增加了约3.3万元的“好赞服务费”。

从这一结果来看，为业主提供快速成交服务，增加经纪人、门店及平台收入，构成了好赞好房商业模式的AB端。

根据界面新闻多层面了解，好赞好房已经在广州、杭州、天津、成都、大连、合肥等多个城市推行，贝壳找房APP上也开放了好赞好房标签入口。这一产品属于贝壳现有必看好房、业主任务体系、优质资源服务包系列产品中的优质资源服务包。

“优质资源服务包”是按照依归使用、自愿自选原则，开放给平台合作的优秀经纪公司，服务急售房业主，涵盖线上流量资源倾斜、专属房源推广金、贝壳未来家技术服务，助力提升房源曝光量的一个产品。

经纪公司采购贝壳找房推出的“优质资源服务包”后，叠加自身门店提供的专业认证经纪人、房源周边详尽分析报告、定制换房方案等其他增值服务，打包推出了“好赞服务”，服务急售需求业主，业主可自主选择。

与前两大产品不同的是，提供好赞服务的经纪公司会收取急售业主房源成交价1%的服务费，并从中付给采购贝壳平台“优质资源服务包”的费用（通常为2000-5000元）。

同时伴随一定期限内的售出约定（如1个月、2个月或者半年）。如该期限内没有售出，经纪公司将不再收取好赞综合服务费（已经用于采购贝壳平台“优质资源服务包”的部分如相关资源已经消耗，则不退还）。

简言之，其收费模式类似于淘宝、百度等推出的流量置顶的广告服务费，经纪公司收业主佣金，贝壳找房从经纪公司处提取流量佣金。

界面新闻获取的一份好赞好房文件显示，在合肥，贝壳找房旗下经纪公司将收取业主1%成交价佣金，首付款为3000元。比如，合肥的小李与业主签署好赞好房服务，周期为60 天，签署当天业主支付 3000 元，房源享受流量倾斜，未来家上线。在接下来的 60 天内， 小李提供好赞服务，在第48天房源成交，成交价为100万，那么业主需支付尾款7000元。

“好赞好房是有费用的。正常成交需支付成交价1%的中介费，好赞好房成交需支付成交价2%费用。正常来说，一套100万房子，需支付中介费1万，好赞好房成交则是2万。”一位大连经纪人告诉界面新闻。

自愿选择，不强制业主花钱使用。但随着这一业务在全国各地的展开，还是引来诸多争议。

争议：好与贵

好赞好房衍生于早几年链家推出的速销和独家协议房源。而出于产品体验考量，好赞好房在产品质量上进行了提档升级。但这并未打消外界对其的质疑。

诸如此前，速销房是否真的卖得快、经纪人在服务过程中涉嫌抬高房价等质疑，好赞好房也遭受了来自外界的质疑：好赞好房真的又赞又好吗？加价成本会转嫁至购房者，从而抬高房价吗？

这是两个暂时无法下结论的探讨。

首先，在好赞好房的房源选择上，贝壳找房设置约束标准，来保证房源真实及品质。在贝壳产品体系中，好赞好房和必看好房中的房源都需达到一定分值。比如，基于房源品相、户型、装修、曝光度、价格等维度，贝壳找房会对房源进行系统评分。而想要与贝壳经纪人签好赞好房服务，其售卖房源的系统评分需在8分以上。

“贝壳找房的初心是好的，为了加强内部管理，制定了很多规则。但规则是由非具有公信力的第三方制定；且在落到具体执行层面，不排除经纪人的操作存在一定程度变形。”一位在中介行业扎根20多年的资深从业者评价，好赞好房并不一定是从市场优选出公认好房。

“涨到8.8分才能做好赞好房。比如，你的价格接近市场成交价、带看比较多、曝光率比较多，就能在涨分。” 大连一位经纪人对界面新闻表示，“只要通过这些操作提高分值就能签署好赞好房业务。”

比如上述厦门繁荣广场这套房源，在签署好赞好房前，系统评分只有6.4分，徐姓经纪人通过完善房源信息、群发邀约千人空看等操作后，系统评分达到9.96分。

而这套几乎接近满分的房源，依旧存在诸多硬性缺陷：167平3房，户型利用率不高；房源所在楼层无直达电梯；是99年老房，单价在5万/平方米以上，客群狭窄，无对应优质学区资源等。

虽然好赞好房是可自愿选择的增值服务，但加价依旧没有得到广泛认同。

一方面，业主在心理层面无法接受置换成本上升。“我给你支付费用，你是否本身就应该提供更好服务、更快速卖出去，解决我在交易过程中的需求。”一位买房客户提出质疑，“并且在整个中介行业中，链家本身就收取高于行业平均水平服务费，提升了置换成本。”

另一方面，尽管贝壳找房有意优化经纪人作业，规避经纪人为完成指标抬高房价做法，将房源售价是否接近市场价作为好赞好房系统评分维度之一，但外界还是质疑好赞好房定价。

“好赞好房越多，流量倾斜推广占比越高，“普通房子”也就沉底了。”西安经纪人刘斌认为，好赞好房导致信息不对称，不仅提高了透明交易壁垒，容易导致造成房价上涨的假象。

“此前，链家在上海推出独家协议房源时，就有经纪人在原有价格基础上抬高售价，和业主商量，将卖出高价部分分成。比如业主预期是500万，经纪人说我帮你卖到高于500万，你多付佣金。基于这类因素，相关部分明令禁止链家速销、VIP房源等业务。”

上述行业资深人士称：“好赞好房初心是好的，也在此前基础上做了优化，但后期如果同一小区所有房源都签署好赞好房，所谓市场价高低无法评判，就存在涉嫌推高整个小区售价的可能性。”

不过，目前贝壳内部数据显示，好赞好房并没有扰乱市场价格，其成交率比普通二手房源提升80%，且约85%的好赞好房成交价格比房源挂牌价格更低或保持不变。

扩充盈利模式

通过技术+平台，连接线上线下两张大网，贝壳找房驱动人、房、数据产生关联交互，重构了居住生态。在这背后，左晖掌舵的贝壳正在不断扩充商业版图，打造更多的盈利模式。

“从贝壳找房招股书中可看出，在北京，贝壳一年净利率在40亿至50亿之间，上海净利润将近20亿，推出好赞好房并不是为了生存，而有涉嫌通过垄断提高利润率的嫌疑。”一位中介行业资深从业人士表示。

作为居住服务平台，贝壳将自身整个产业链划分为建筑、交易、生活和配套服务四个领域。而房多多交易中心负责人也认为，在互联网不断向居住产业渗透的过程中，围绕二手房产生的增值服务也变得更加多元。他将当下二手房增值服务分为以下几大类。

直白来讲，第一类是赚交易佣金，典型公司是链家；第二类，58同城、安居客赚流量端口钱；第三类平台模式。加盟公司21世纪不动产、德佑加盟费；贝壳对旗下经纪公司抽佣。第四类是二手房交易后服务市场，基于产业互联网渗透形成的交易数字化，赚房产供应链金融的钱。比如贝壳金控和贝壳交易中心合体。第五类是旧房改造，也就是二手房家装服务；还有SaaS系统等商业模式。

贝壳找房在二手房领域渗透率，不管是横向还是纵向都属于行业第一。随着链家裂变升级至贝壳，这家公司一直在试图挖深二手房商业版图。

在好赞好房收费模式中，贝壳找房盈利来源变得更加多元。除了链家、德佑中介服务费、贝壳平台抽佣，最值得关注的便是，贝壳对流量收费模式试水及对家装业务的大力推广。

利用互联网流量优势，与二手房产生交互，试水置顶、流量倾斜等抽佣收费方式。这一模式类似58同城赚端口费的钱。可想而知，若未来，贝壳不断升级流量收费模式，双方直接竞争将会更加激烈。

而在流量倾斜之外，好赞好房提供的未来家技术服务，其意在培养用户习惯，获取潜在家装服务商机。

贝壳找房一直将装修视为居住服务行业很重要的一环，在这一赛道上已经探索多年，但也一路波折。毫米装饰、爱空间、万链等背离了最初构想。

去年底，贝壳收购杭州互联网家装品牌，美窝家装；今年又将与万科合伙打造的装修品牌万链纳入装修体系中，正式推出贝壳装修品牌被窝家装。

这一次能否通过平台加持，房产服务渗透的模式，来做大装修业务，还存在诸多变量。毕竟，装修产业迎来了不少各行业内大企业入局，竞争日益激烈。