璞悦台：晒地多年 新政助力

璞悦台由本地企业禺城建设综合开发公司开发建设。阳光家缘网显示，该项目的土地出让年限是1994年10月，至今产权已缩水26年。但今年发布的《民法典》规定，土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

在该项目开盘之际，8月26日番禺区发布人才购房新政，双一流大学本科生、广州大学城在读及应届毕业生，不需要社保即可在番禺买房。在此利好之下，属于番禺老区的新盘能迎来升温吗？我们拭目以待。

区位地段

璞悦台位于番禺区市桥市新路，隶属番禺东环街，属于市桥板块。

市桥位于番禺区中部，东毗大龙街道，南邻桥南街道，东北接东环街道，西北为沙头街道，辖地面积11.35平方公里，属于番禺老城区。

市桥始建于北宋时期（公元960-1127年间）。宋代成集市时，因市内多桥，又多以桥为市，市桥的名字由此而来。建国后一直是番禺（县、市、区）政府驻地。2002年3月，市桥撤镇设街，辖地面积11.35平方公里，下辖28个社区居民委员会和8个行政村。总人口28.12万人，其中户籍人口16.08万人，登记暂住人口12.04万人。

依托中心城区的区位优势和拥有地铁和密集公路网的优越的交通条件，市桥商贸业得到长足发展，形成了“大北—易发—繁华—兴发—钻汇”的大商圈格局。市桥以珠宝加工业和商贸业闻名，易发商业街、繁华路商业步行街先后建成并投入使用，大北路、繁华路、易发街、大南路、大东路、大西路一带名店云集、人气鼎盛、热闹非凡。

区位地图（近景）

区位地图（远景）

俯瞰视角

生活配套

市桥在教育方面，从幼儿教育到中学，有10所省一级校（园），重点学校如仲元中学、番禺中学等。市桥街也是区医疗保健机构的心脏地区，集中了区的3家二甲医院、两家防治机构以及10多家社区门诊等，从基层的防治点到综合性的大医院，系统庞大，为全区人民的身体健康提供了强有力的保障。

璞悦台配建有小型商业街，商业建筑面积316㎡，平时买菜、打酱油等生活必需品是可以满足的，但购物逛街就要去到附近的市桥商圈、番禺广场商圈和万博商圈。根据百度地图，项目与万博直线距离为6公里，番禺广场3公里，都属于可以接受的范围。

在交通方面，市桥商圈交通路网虽然已经成型，主要还是依靠地铁3号线，离项目最近的地铁市桥站1.8公里，步行25分钟，与邻近的番禺广场商圈相比，在交通上略显逊色。

项目对面就是番禺儿童公园，对于有小孩的业主是一个好去处，平时遛娃多了一个选择的地方。直线2公里内还有一个星海公园，该公园建于上世纪80年代，占地70多亩，生态环境很好，平时有很多老人小孩来这里玩。该公园是纪念我国著名音乐家冼星海逝世40周年，诞生80周年而建造的。

璞悦台商业街效果图

小区环境

值得一提的是，璞悦台自身绿化率达到46.8%，容积率仅2.4，建筑密度10.9%。项目虽然只有三栋楼，但在低矮的楼房中间，高层前后毫无遮挡，视野开阔。

璞悦台边上的蔡一村、蔡二村已列入旧改，未来周边发展无可限量。2018年引入上海升龙集团规划额60亿，今年5月政府重新规划蔡边一村，规划总建面高达170多万㎡，在路网交通、学校、医院等基础建设80多项。今年8月25日，经广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社成员代表会议表决通过，上海升龙集团竞得蔡边二村旧村改造项目合作企业。

该项目改造建新范围约41公顷。规划依托蔡边二村现有数字科技、动漫游戏产业基础进行产业优化升级，发展成为番禺南北都市发展走廊上的“集创产品体验中心·价值科创园·生态宜居地”。

璞悦台效果图

璞悦台北邻番禺大道，西望大北路，东靠市新路，被三条路三角形包围在中间，对于高楼层而言越是空旷来自四面八方的噪音就会越多，虽然不是越高层声音就越大，但是会越嘈杂，这也是高楼层实际要面对的问题之一。想要有效的降低噪音还需要在窗户上动脑筋，楼主觉得隔音的夹胶玻璃就是不错的选择。

项目被番禺大道、大北路、市新路包围

户型设计

璞悦台高层住宅建筑面积41790平方米，停车场面积16834平方米，住宅套数360套，非住宅套数10套，停车位462个。

项目户型采用板式楼的布局设计，建面约102㎡-128㎡三至四房户户朝南。整体楼层两个户型4户房子一字排开，每个空间都利用起来，实用率更强。一梯两户，两户使用一座电梯，减少等候电梯时间。

项目共3栋住宅，楼栋采用对角错开设计，使得前后无楼体遮挡，每一户都能享受到南北景观。项目整层四个户型一字型排开，无相互遮挡。住宅南北面宽大，连廊设计使中间两户敞开，做到南北通透，约6.4米长南向大阳台更是让通风和采光进一步加强。

璞悦台户型图

楼主总结

市桥板块是番禺的传统中心，拥有番禺最好的配套资源，交通、教育、医疗、商业等配套区内领先。值得一提的是，市桥板块集中了番禺区最好的教育资源，知名如省一级学校市桥中心小学、东风小学、番禺中学、仲元中学。

璞悦台小区采用人车分流的布局，避免人流和车流引起冲突矛盾，不受噪声和废气影响。小区配备约513个车位，配比约1:1.42，车位配比较高，据销售介绍，部分车位上已预埋充电桩设备，兼顾考虑了部分业主已购买新能源汽车的充电需求。

在建中的璞悦台

由于项目体量实在太小，注定了公共配套设施不会太多，没有配建学位，商业配套也很小，只能等周边旧改改善。这个盘比较有意思的地方就是宣传做得比较少，无论是在传统媒体还是自媒体，很难找到其宣传软文，项目的官方公众号也只是简单的几篇介绍。

项目靠近蔡边二村旧改，旧改后的城市界面将有质的提升，对于2.9-3.2万元/㎡的价格，在周边二手房普遍都在2字头来说是有优势的，楼主认为该产品也打造得比较精细，车位配比也比较高，对有车一族友好。蔡边一村、蔡边二村旧改在即，富有的村民还是比较认同本土文化的，对长期居住的地方也有感情，对番禺本地人有一定的吸引力。产品对于手头较紧的新广州人来说，也是一个不错的选择。