深圳学习新加坡，楼市何去何从？

最近，深圳市住建局局长张学凡在公开演讲时透露：深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，让60%的市民住进公共住房。

这个消息一出，引发了无数人的关注和好奇，毕竟房子是中国居民财富的大头，在深圳大多数人更是以房价为信仰。

既然深圳要学习新加坡，今天我们就来看看新加坡楼市是一个怎样的状态，了解差异和困难，这有助于我们看清自己市场未来的样子。

新加坡房价 - 房住不炒的典范

说到房地产调控，我们普通人最关心的莫过于房价，而新加坡房价控制得确实不错。从数据来看，新加坡私人住宅价格从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%，平均每年只上涨0.59%，这个幅度已经低于新加坡平均的通胀率，买房在新加坡显然无法实现保值增值的功能，名副其实做到了“房住不炒”。

新加坡房价1993 - 2020

1996年到2020年新加坡房价累计只上涨了15%，背景是这二十四年里新加坡人均GDP从2.6万美元增长到6.5万美元，新加坡人口也从360万增加到560万，现在新加坡人口密度高达7800人/平方公里，比香港还高，更高于深圳。考虑到新加坡人口和经济都大幅增长的背景和人多地少的现状，新加坡的房价的稳定表现就更是难能可贵了。

新加坡人口 1960-2018

新加坡人均GDP 1960-2018

尽管新加坡私人住宅这二十多年来涨幅很小甚至输给通胀，但这只是他们和自己过去的纵向对比，现在新加坡的房价也并不便宜，新加坡私人住宅的平均价格约1.5万新币/平米（合7.5万人民币/平米），但这个价格没什么意义，也多年不涨，因为新加坡大多数人买的都是政府提供的组屋，这些组屋的价格比商品房低一半以上，而且还可以用低至10%的首付来购买组屋。

供给侧的差异

说到组屋，这是新加坡住房供给的最重要部分，它解决了八成新加坡人的居住问题。组屋的设计合理，楼道宽敞，一般都有敞开的公共空间。组屋的质量由政府严格把关，政府会采用公开市场招标，通过竞争，由私人开发商来修建。新加坡政府甚至曾发现一座楼有一处问题就会要求开发商将整座楼重建。

新加坡的组屋和香港的公屋以及大陆的公租房最大的区别在于，组屋不是出租而是出售，保障的不仅仅是居住权，更是以低价给公民以物权和获得感，这是新加坡组屋制度的精髓所在。新加坡组屋可以理解为中国曾经流行的经济适用房，是具有社会保障性质的商品住宅。只是组屋在新加坡的比例更大、品质更好、政策细节更完善。

过去深圳有句口号叫“来了就是深圳人”，现在这句话变成了“买房才是深圳人”，按照深圳这个最新标准，新加坡就成功地让几乎所有的新加坡人都成了名副其实的新加坡人：现在新加坡的房产自有率达到90.9%，这个数字在发达国家中排名第一。

对于组屋购买者来说，他们拥有完整产权，在买房后住满五年就可以出售组屋，组屋的二手房价格也随行就市，有涨有跌，资产属性不会比商品房弱。比如在2019年，达士岭一套40多层的组屋以111万新币高价出售，比2004年申请时增值近70万新币，这一增值幅度高过当地大多数商品房。

新加坡著名的一处组屋 - 达士岭组屋 我们可以从照片感受一下组屋的品质 达士岭组屋的品质估计要强过中国95%的商品房

组屋并不代表低质廉价，上面图中的达士岭组屋甚至成为新加坡一处地标建筑。而且组屋的面积和设计也伴随新加坡人不断提高的需要而不断改进，不乏三居室和四居室的大户型。据新加坡统计局住宅和发展委员会测算，2015年两居室房子的价格在30万新元（1新元约合5元人民币）左右，三居室在45万新元左右，四居室在60万新元左右。这是新加坡组屋在2015年再出售的平均价格，而现在和2015年相比新加坡房价基本没有变化。目前，新加坡人均年收入6.7万新币，一对平均收入的夫妻只要三年多的收入就可以买下一套三居室的且产权完全属于自己房子。

新加坡组屋本质上就是政府出钱，让本国居民拥有住房。但是这钱从哪里来呢？除了税收，新加坡政府还成立了淡马锡投资公司，其100%股权归财政部拥有——这家公司投资了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业，自1974年成立以来该公司年化回报率为16%左右，给国家创造了丰厚的财政收入，从而降低税收，不用搞“土地财政”。用市场化的手段获取资本回报，再配合政府的力量用好这些资源，保障国民居住。

当然，资源是有限的，新加坡建屋发展局也对组屋定了门槛，比如一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，又比如一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有。对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁。

在新加坡政府的努力下，最终使得80%以上的居民住在政府组屋里，其中95%的人拥有他们居住的组屋，真正实现全社会的“居者有其屋”。

中国城市要学习新加坡，长期稳定的房价只是一个表象，深层次的因素是新加坡房地产市场的供给结构，组屋占据了绝对多数。再次强调：组屋不光是让新加坡人有地方住或住得好，更是让新加坡人拥有属于自己的房子，这是重点，重中之重。

需要克服的挑战

由于城市基本面存在一定差异，深圳在学习新加坡的过程中注定要面临很多需要解决的困难。这里举几点例子供大家思考：

（1）商品房供给被压缩

深圳土地资源本来就有限，如果未来的供给全都由保障房提供，就意味着商品房更加稀缺甚至绝版，反而可能刺激房价上涨。

再者，我们很难想象保障房的品质能比得上商品房，如果大量宝贵的土地都用来建保障房，可能会带来资源错配，并且无法满足市场的真实需要：人家明明是想拥有属于自己的商品房，结果有限的土地都被你拿来建只租不售的保障房了。

（2）国家与城市的差异

新加坡是一个主权国家，而深圳是中国的一个城市。这决定了新加坡的人口准入门槛比深圳要高得多，新加坡保障了大多数国民的居住之后，基本就只需要对现有系统做一些小的查缺补漏，但深圳人口仍在增长中，流动性很强，要复制新加坡模式是很不容易的。

（3）心理因素

居民的心态是一个非常值得注意的重点，这也是新加坡组屋制度一切特征的出发点。

如今中国城镇人均居住面积已经达到40平米，即使是四大一线城市的人均居住面积也都在30平米以上。大多数国人买房的第一需要早就不是满足所谓的居住需求，而是满足资产需求和占有需求。比如现在有很多年轻人，跑到郊区买房，买房后又回到公司旁边租房住，那么他买房真的是为了解决自己的居住问题吗？并不是，他买房单纯就是为了自己的名下要有套房子。

另外，租金也是证明，如果实实在在的居住需求和购买力有这么强，租金会为什么（相对房价而言）这么低？一个长期以来几乎只涨不跌，零占有成本，并且和户籍、婚配、教育、面子高度挂钩东西，这才是真“刚需”啊。

所以提供不带有完整产权的保障房都解决不了真正的房地产问题，因为我们这里房子的核心功能并不是住。北京有不少共有产权房价格优惠、地段优越，结果爆冷卖不动，而且配有共有产权房的小区还被另一部分商品房客户质疑和歧视，他们不愿与买共有产权房的穷人当邻居。这就证明了买房的目的就是资产需求和占有需求，甚至还有一点面子和身份需求。

在没有房产税这种持有成本的背景下、在商品房可以一劳永逸享受资产增值的情况下，即使深圳真的建成了足够多的保障房，如果不能顺应上面谈到的这种心理，大多数住户还是会以买到属于自己的商品房作为目标，这些保障房住户在心理上也会觉得自己低人一等，因为他们并不拥有房产。

要抄好新加坡的作业，那么保障房在保障的功能之外就还要顺应这种心理需求。新加坡管理层对于这种心理的把握就非常精准，李光耀认为：如果人人拥有自己的住房，他们就会觉得自己是这个国家的主人，捍卫国家是自己的一份责任。人们购买住房和租赁组屋的态度形成强烈的对比，屋主为能购买住房而感到自豪，拥有的感觉至为重要。

新的困难又来了，深圳的人口流动性很强，来一批又走一批，如果只提供公租房，居住品质的区别和心态的落差注定了这种方式解决不了我们上文谈过的问题；但如果真的给到每个人“拥有的感觉”，总不能谁来都蹭一套房走吧？所以这是一个很难解的矛盾。

纵观世界，每一个成熟的国家都找到了适合自己国情的房地产长效机制，比如美国以房产税降低房产投机；新加坡大力推动完整产权的廉价组屋让商品房失去投机价值。

总之，深圳表态要学习新加坡，这表达了一个好的愿景，但最终能否成功学到其中精髓，关键要看这个城市有没有打破利益的决心、有没有解决矛盾的智慧、有没有让利于民的诚意。