深圳八卦岭：一年大涨60%，凭什么？

　　年前被嫌弃的老破小，年后成争抢的香饽饽。

　　都说风水轮流转，今年总算是去了八卦岭。

　　这个被遗忘已久的片区，一不留神竟然成了被关注的焦点。

　　链家数据显示，八卦岭的二手房均价在过去的一年里上涨了60%；中原地产数据显示，八卦岭的二手房年涨幅达到了58%；安居客数据显示，八卦岭二手房年涨幅也达了57%；

　　（截图源自：链家）

　　从安居客挂牌的15个项目盘数据来看，基本是在去年8月分开时起飞的，也有几个稍早前一两个月的，如八卦岭员工宿舍，基本上是在今年春节过后开始一路猛涨的。

　　（截图源自：安居客）

　　对比发现，总价较低的涨幅更加明显。

　　从具体的户型和项目来看，总价较低的都是集中在30年楼龄的老宅子，如盛世村、鹏基公寓，八卦岭宿舍公寓等，而总价较高的都是九十年代之后建的高层住宅，如岭尚时代园，盛世鹏程花园等。

　　（截图源自：安居客）

　　这种涨幅如果非得要去找个历史参照，似乎只能追溯到2016年。

　　究竟是什么在刺激着八卦岭片区房价？

　　显然是为了一张“车票”，这张“车票”，可以是通往名校的学位，可以是通往未来的旧改，也可以解决刚需的第一套房……

　　可能都会觉得，我只要花个两三年百万，就能上八卦岭的车。

　　要说八卦岭的这波大涨，归根到底只有这样三个因素：

首先， 得是个价值洼地 ，否则上浮的空间就不会有那么大了。 其次，地段价值被挖掘，基础交通网络伴随着城市更新，片区有望提前摘掉“老破小”的帽子。 最后，附加值得以体现，学区教育和商业配套，居住之外的需求迎来井喷式的利好。

　　下面就来掰扯一下八卦岭的房价为什么能突然大涨，以及涨后是否还存在入手的机会。

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　　彻彻底底的价值“洼地”

　　要说八卦岭的变化，用“三十年河东三十年河西”来形容最合适不过了。

　　从昔日的领跑，到今天的掉队！八卦岭的落寞就如同，深圳这座城市被关注的焦点从东向西地转移，福田取代了罗湖，南山又超越了福田。

　　这个昔日辉煌的老工业园区，如今已是风光不再了。

　　（八卦岭：西靠上步北路，东临红岭北路，南接笋岗西路，北接泥岗东路）

　　每次走过这里，看着这整整齐齐排列着的独栋小楼，比脏乱差的城中村要整洁的多，可当老旧的墙体被阴沉的林荫道所遮掩着，似乎给人一种沉闷压抑的感觉。就如同走在内地某个县城的老街区，丝毫感觉不到这里就是深圳。

　　八卦岭地区除了外围一圈零零散散地分布着一些高层建筑，其他地方，尤其是中间位置要么老旧的厂房或仓库，要么就是工业区的宿舍楼。对于深圳这样高速发展的城市而言，算不上“脏乱差”，这是典型的“老破小”，属于历史遗留的问题。

　　（八卦岭实拍图：2020年1月）

　　这个位于福田区东北角仅116万平方公里的工业区曾经是改革开放后的第一批大型工业区，也是包装印刷行业的生产基地之一，如今我们所熟悉的深圳最大图书批发市场就在这里。

　　书香气十足啊……

　　然而，包装印刷正是一个不折不扣的夕阳产业，对于土地稀缺的深圳而言，这样的“高污染低效益”最好的归宿就是外迁，八卦岭的故事需要重新找切入点去讲。

　　有些区域的发展，也许不需要故事来支撑，比如八卦岭，只要有人在此花钱就可以了！

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　　地段价值被挖掘

　　过去是工业区有生产，高产出可以促使区域经济的发展。未来成商业区有市场，有消费也可以促使区域经济的发展。消费代替生产，第三产业取代第二产业，同样能带动区域的发展。

　　就如同，一公里外的上步工业区（现今：华强北），40年前这里也是小山头，是农荒地。上步工业区依靠华强和赛格等已经成功由生产车间转型为消费类市场，一跃成为深圳最靓的仔。

　　
上步工业区和八卦岭工业区中间夹着的百花片区已经成为福田乃至整个甚至响当当的豪宅区了。

　　（截图源自：链家）

　　同百花片区一样，八卦岭也是井字形的交通网络。

　　除了有西临上步北路，东抵红岭北路，南连笋岗西路，北接泥岗东路，四条城市主干道外，地铁六号线、七号线和九号线汇集于此，以及在建的十四号线。仅116万平方米的面积聚集八卦岭、红岭北、园岭和体育中心4个地铁站。

　　八卦岭片区周边两公里范围以内，还覆盖有一号线、二号线、三号线这3条地铁线路，累计6条已通车和1条在建地铁线，至于规划中的线路就没做统计了。

　　（距离八卦岭片区最近两公里内的地铁线路及站点的覆盖）

　　覆盖且已经开通的地铁站点有：八卦岭、银湖、泥岗、红岭北、笋岗、洪湖、园岭、红岭、老街、大剧院、红岭南、科学馆、燕南、体育馆、新通岭、华强路、华强北、华新、黄木岗等至少19个地铁站（其中有10个为换乘站）。

　　对于工业区而言，交通网络只需高速公路即可，可对于居民商业活动区域，轨道交通当是最合适不过的出行工具了。

　　相比于百花，八卦岭缺了点什么？

　　八卦岭啥都不缺，就缺一个旧改！

　　百花有的井字形交通网络，八卦岭有。八卦岭有的厂房和宿舍百花没有。临街的红岭金融街配套优势，百花更是只能在一边干看着。

　　要说这样的优质地段，在全市恐怕是难以找出第二个！（PS：要说一模一样，铁定没有第二个）

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　　附加值得以体现

　　旧改为主导的城市更新，是一个长远渐进式的红利释放过程。可为什么，在短短一年的时间里，八卦岭片区的房价能暴涨60%？

　　片区交通网络的利好兑现，久违的6号地铁线已经迎来了通车！周边区域城市更新正快马加鞭。片区迎来名校，学区房效应正凸显！

　　要说房子的价值，除了优质的地段，便利的交通、健全的商业配套等之外，还有一个最核心的概念就是教育，也就是学区房。

　　2019年3月荔园小学东校区已落户八卦岭，2020年7月笔架山中学正式更名为荔园实验学校，双名校加持，八卦岭瞬间成了一个暴发户。

　　外加在建的深圳中学泥岗校区（高中部）和即将重建的深圳市体育中心，以及周边的深实验和红岭等名校的环绕，八卦岭的科教文化氛围愈加浓烈。

　　位于福田区东北角的八卦岭虽说算不上核心地段，但是深“东进战略”必经之路。扫清“东进战略”的障碍，就得从旧改开始入手。

　　八卦岭位于西南角的1公里的华富村已经进入建设环节了，南角2公里的蔡屋围旧改也已经开始拆迁了，且沿着红岭路一路向北的，将打造一条比肩陆家嘴的世界级金融街。

　　在不远的未来，八卦岭片区的东边的这条路上将陆续出现739米的深圳塔、600米的京基新晶都酒店、恒大国际金融中心，520米的城脉中心，以及2座300米+摩天地标等建筑群体。

　　北边的清水河，东边的笋岗，都是旧改的大手笔地块。

　　当然，片区的未来不能只是依靠周边价值的提升，自己也要想办法提升自身的价值。

　　这些年，八卦岭也没歇着，旧改一直在路上，只是迟迟没有提上日程。

　　最后，8月18日，市规划和自然资源局发了一份八卦岭的片区规划草案公告。

　　这份公告的最大看点就是将八卦岭地区部分地块的土地性质做了调整，将部分原有的“商住混合用地”地块，调整为如今的“二类居住用地”地块。涉及的项目地块有，先科机电、庆安航空、鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园等所在地块。

　　（截图源自：深圳市规划和自然资源局网站）

　　这无疑对于片区周边外围部分项目无疑是一大利好，当初买的公寓转身成为住宅，最起码土地产权得以延续。但这些项目面对即将到来的片区旧改，恐怕就无望了，也许到最后，只能靠周边项目的价值提升来带动自身价值的上涨。

　　可这些于80年代初期修建的厂房宿舍，至今已经有近40年的历史了，按照当下商业用地最长40年产权或工业用地最长50年产权来讲，且不说房子建筑已经老化了，这40年来，土地使用权也该是个问题吧。

　　正因如此，如同旭飞花园等公寓类型的项目，2000年竣工，使用年限到2065年，虽为70年产权，但土地用途却不算明朗，土地产权也将是个问题，久拖下去也不是问题。

　　片区迟早是要改的，与其让历史遗留问题继续存在，不如一并解决。筹备多年的八卦岭片区旧改或将进入倒计时阶段。

　　对于想赶上八卦岭旧改的这最后一班车的朋友们，如今恐怕只有从外围零零散散的高层建筑入手了。

　　从，八卦岭在在售的楼盘信息来看：

鹏基公寓，1983年的房子，至今已经有37年房龄了； 八卦岭宿舍，1985年的房子，至今已经有35年房龄了 ……

　　要注意的是，加上土地开发周期，这些项目可都算是40年房龄的老宅子了，价格均是逼近10万元/平米。足以见得，这都是冲着旧改而去的，毕竟周边的百花的盘均价都已经是15万元/平米了。

　　买这些宅子的，切记风险和收益同在！对任何一个区域而言，城市更新所带来的区域价值提升，这是必然。但问题是，这一轮已经涨了不少。

　　对于片区外围一圈的，如盛世鹏程花园、盛世年华、盛世村、岭尚时代园等后续建设的项目，虽没啥风险，但价格都已经摆在这里了，留意一下历史遗留问题做个明白人即可。

　　毕竟，即便是今天身后一堆“老破小”，我也可以卖个十多万……