深圳湾神话破灭了？

8月24日，面对四面八方关于深圳湾学校中考成绩的传言，深圳湾学校校长在官微上作出了回应，称真实成绩为“深中4人、其他三大3人，十大共11人”。

如此算来，四大7人的占比应为8%，与之前所传的2%有所不符。

中考放榜后的近两周时间，关于深圳湾学校考了南山倒数的事传得沸沸扬扬——今年首届学生中考，87名学生中430分以上只有2人，420分以上9人。

另一所被一并提起的是南山外国语大冲学校，今年第三次参加中考，一共172名学生，430分以上7人，420分以上29人。

以430、420作为节点，是因为往年四大、八大的录取线大致在这。也就是说，深圳湾学校能上四大的2人占比2.3%，南外大冲能上四大的7人占比4%。

大家之所以这么积极围观，是因为，首先，这两所学校所划学区房价与四大齐飞，结果成绩也同样地数一数二。

只可惜，是倒数。

村长给大家看看这两个学校的学区，你就十分能理解了。

深圳湾学校学区，囊括了深圳湾海岸线。

南外大冲学校学区，位于南山科技园。

深圳湾挂牌均价19.5万/㎡，科技园则为13.2万/㎡，分别排在南山区第一第二。

其次，2017年深圳湾学校建校时，喊出了“三年南山前三、五年深圳前五”的豪言壮语。另一边，大冲学校2018年首届中考总成绩就冲到南山第11名，2019年430分以上18人能排在南山前三，被铺天盖地地冠以“黑马”之称……

这一下双双倒数，前者打脸，后者人设崩塌。

吃瓜群众纷纷嘲讽：

“这成绩对得起十几万的房价？”

“接盘侠心里凉凉。”

“南山学位房两大坑：深圳湾学校和大冲学校。”

“本来就不行，中介炒上天。”

“原以为大冲是个笑话，但跟深圳湾比起来就一点也不好笑了。”

不少媒体报道了这件事，网上传言纷纷，有家长已经开始担忧。

“班级里好几个同学都在转学，甚至成绩排名第一的学生也要转。”来自一位深圳湾学校初一年级学生家长。

据此，即便校长回应了四大并非只有2人，而是7人，其中有多少是降分录取的指标生却未可知。

有人说，这些地方的房子没有学位照样也这么贵；还有人说，我都住深圳湾了我孩子还用得着读书学习吗？

真的是这样吗？

最贵学区房的诞生

先讲深圳湾学校。这个学校自建校以来，全身就贴满了引流标签：

• 小班制，一个班25人。
• 素质教育，中英双语教学。
• 教师来自清华、北大、哈佛等名校。
• 校长王铮曾任深圳中学校长。
• 喊出“三年后南山前三，深圳前五”的口号。

诸多投资客和家长选择深圳湾学校，也无外乎绕着这几点。在2017年9月之后，也就是深圳湾学校首次开学之后一段时间里，学校办学特色被炒得风生水起，片区内房价也就跟着水涨船高。

学区内的三湘海尚，从2017年的9月到12月，小区均价从113790元/㎡涨到124512元/㎡，涨幅8.6%。

而一街之隔在学区之外的海月花园三期，从9月到12月，从80523元/㎡到83515元/㎡，涨幅3.6%。

再说，学区内的太古城南区，9月到12月，从110318元/㎡去到131290元/㎡，涨幅16%。

又是一街之隔，对面在学区之外的天骄华庭，同样的时间段，从91795元/㎡涨到96285元/㎡，涨幅4.6%。

或者咱再往东看看红树湾片区，同样坐拥深圳湾海岸线却不在学区之内，红树西岸，2017年9月到12月，从128015元/㎡到130083元/㎡，涨了1.6%。

这下，深圳湾学校学区房暴涨算是实锤了。

当然了，根据上图中折线斜率，显然可知，学区内房价在之后的涨势持续比学区外的傲人。

并且，根据贝壳数据，学区内的太古城南区，自2011年以来的成交数据显示，九年里53套房有6套集中在2017年9-12月间卖出，占比11.3%；同样是学区内的太古城北区，2013年七年来成交34套房，有7套集中在2017年9-12月间卖出，占比20.5%。

在家长的殷切期盼与投资客的狂欢持续之中，2019月5月，有家长发现，南山老破小、总价300万左右的友邻公寓，可以申请深圳湾学校了！接着又有网友爆料，南二外学府学区范围内的小区今年都可以申请深圳湾学校。

到了2020年5月，又有家长爆料，原属于育才三中学区的部分学位房，也可以申请深圳湾学校的学位。

家长们诸多猜测纷纷涌来：

“深圳湾初中生源不好。”

“因为没人去，招不满。”

虽然学校官方以及南山教育局都没有给公开的声明，但从家长申请学位的实际情况来看，深圳湾学校的确在扩招。

幺蛾子诸多，但截至今日来看，深圳湾学校的学区房价，俨然与百花、深中等传统TOP级学区不相上下，位列同级。

深圳实验学校初中部，学区内的长城花园，均价12.8万/㎡，但现有房源挂牌单价都在14-16万/㎡不等，总价在1260-1450万之间。

再到深圳中学初中部所在的洪湖片区。

学区内的合正星园，现有房源单价在14-15.6万/㎡不等，总价在1160-2300万之间。

深圳湾的房价，不靠学位？

市教育局今年明确规定了各学校不得以任何形式统计、公布学校的升学人数、升学率，不得以中考成绩对学校或考生排名次，不得公布各区、各校升入某些高中学校的人数。

之后的剧情大家都知道了，今年的中考喜报全都由房产中介及家委会制作，传得是铺天盖地，沸沸扬扬。

南外大冲也做了一个，声称保持“黑马”之势。当然，被网友群嘲。

有好消息还是要大肆宣传的，毕竟房价还是要涨的。

可没好消息怎么办？比如深圳湾学校的家长们，一声不吭。没好消息，那就得靠中介的三寸不烂之舌了：

“主要还是改善型自住多，深圳湾投资成本太高，难下手。”

“深圳湾的房子一直都是深圳领头的，这是肯定不变的。”

“能住深圳湾的人会愿意将就其他地方吗？深圳湾贵在品质和地段，学位只是锦上添花。”

说了半天就是想告诉你：深圳湾学校考得好不好，对房价没什么影响。

这时候，同在南山、同为豪宅区的华侨城就不得不举手发言了。村长曾做过华侨城片区的踩盘，华侨城的硬伤显而易见，中介也直言：学位。

因此，在整个南山的均价从2017年9月的67080元/㎡，涨到2020年6月的84299元/㎡，涨幅20.4%的情况下，华侨城在同样的时间段内，从91975元/㎡到96999元/㎡，涨了5%。

南山区2017年9月-2020年6月房价

华侨城2017年9月-2020年6月房价

就拿华侨城里有名的豪宅香山美墅来说，三年时间从110444元/㎡涨到130863元/㎡，涨幅15.6%。

同样位于华侨城的侨香诺园，三年从89775元/㎡涨到106205元/㎡，涨幅15.4%。

然而，在深圳湾学校学区内的三湘海尚，同样的三年从113790元/㎡涨到186840元/㎡，涨了39%！

另一个学区内的颐安阅海，从134794元/㎡涨到200425元/㎡，涨了32.7%！

在深圳，学位是硬通货，多少次市场横盘时，学位房依然逆势而上。脱离学位独自膨胀的房子？不存在的。

住深圳湾就用不着努力了？

在深圳湾学校与南外大冲学校之间，村长认为，大可不必如此唱衰大冲学校。毕竟前两届的好成绩，是能够说明校方是用心冲刺第一梯队学校，抬高自身定位的。

今年大跌的成绩，受疫情影响无法正常进行教学管理，对孩子们影响颇深，或许能够说明，大冲学校在对学生自主学习的教育、督促，以及学生的自觉、自律性都有所不足。毕竟，同样在疫情之下，大有考出好成绩的学校在。

希望学校对症下药，就此调整。深圳的教育资源都已经这么紧缺了，多一个好学校是百姓之福，不必唱衰或过于悲观。

然而另一边，有人说，住得起深圳湾，孩子还用读书学习吗？

这时候，同为豪宅区、同样注重素质教育的香蜜湖明德实验学校就不得不举手发言了。

• 2016年，香蜜明德首届中考，成绩是平均分390分，福田区第1名。
• 2017年，香蜜明德中考成绩是平均分394分，福田区第1名，八大上线率43.4%。这个数据与南二外相差无几，超越了实验、深中和高级等等传统名校。
• 2018年，400分以上福田区第1名，全市排名11，占比51.5%；420分以上福田区第1名，全市排名7，占比29.8%……

有网友说：看看香蜜明德，深圳湾一口老血要吐出来。

当然了，豪宅+好成绩，香蜜湖近年房价涨势是这样的：

再具体到每年每月，是这样的：

橙色代表上涨，绿色代表下跌。

值得注意的是，香蜜明德于2016年首届中考成绩出炉，前后涨幅对比可知，在横盘持续了将近一年之后，六七月中考放榜，房价便持续攀升了上去。

目前，深圳湾学校的成绩对房价影响尚未可知，还需时间检验。

毕竟，校长说了，“三年南山前三、五年南山第一”依旧是目标，会持续奋斗直至成功。

对于那些觉得有了深圳湾房就不用认真读书的声音，村长想说：朋友，你知道最可怕的人，是比你会投胎，还比你努力吗？