绿地拉响红色警报

8月20日，12家房企大鳄赴京参加了一场足以决定多家房企未来生死命运的会议。

会议的规格很高，是由住建部和央行两大部委联合召开的。出席会议的有央行副行长，住建部副部长，还有银保监会、证监会、外管局等一众监管部门。这次会议的名称叫做：

重点房地产企业座谈会。

从名字上就可以看出来，这次开会的主要对象是面向谁。作为12家房企代表之一，绿地也派员参加了此次会议。

近段时间以来，市场一直传言称监管层将针对房企的融资端设立“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍，据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

这次会议上，据说有房企对“三道红线”表达了不同意见，但监管层传达出来的信号却是非常坚定的。再联想到8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表文章指出“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”这句话，

房企大佬们在炎炎夏日中感到寒意阵阵。

尽管官方并没有明确提出“三道红线”，但住建部官网于8月23日发布的消息中提到：人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

什么叫“资金监测和融资管理规则”？想必与会的房企大佬们心中早已有了答案。

1

8月25日，绿地控股（600606.SH）发布了2020年中期业绩。从中报来看，很不幸，三道红线全部被绿地踩中。作为TOP30中唯一一家同时踩中三道红线的国企，绿地的红色警报拉响了，这也就意味着，以2019年6月底为节点，绿地未来其有息负债规模将不得增加。

不知道几天前赴京参会的绿地代表心里是什么滋味。

中报业绩显示，绿地实现营业收入2098亿元，同比增加 4.17%，增速同比下降近24个百分点。

作为支撑绿地前行的两条大腿，房地产业和基建产业两大业务板块分别占据绿地营收整体规模的47.5%、43.2%，两者合计占据总营收规模的大约9成。

分别来看，绿地的房地产板块实现营业收入966亿元，同比上年增长7.24%；基建产业实现营收906亿元，同比减少16%，似乎拖了后腿。

房地产主业方面，上半年，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，比去年同期的1677亿元下降了20.7%；实现合同销售面积1031万平方米，比去年同期下降了30.7%。跟同一梯队房企相比，

绿地业绩下滑幅度遥遥领先。

销售业绩大幅下滑的同时，盈利情况也不乐观。中报显示，上半年，归属上市公司股东净利润80.20亿元，同比减少10.77%；加权平均净资产收益率10.46%，同比减少1.58个百分点；房地产主业毛利率25.77%，比上年减少2.20个百分点，并低于行业平均利润水平；基建业务毛利率更是仅为4.84%。

从资产负债情况来看，绿地今年上半年的资产负债率同比增长0.24%至88.51%，属于高负债水平，也高于行业平均水平。

即便剔除预收款后的资产负债率，绿地今年上半年也达到约88%，这个水平也超过了70%的阈值标准，踩中第一条红线。

从资产负债表来看，绿地截至上半年期末的负债总额为1.04万亿元。这一负债规模大概是什么水平呢？如果根据2019年全国各省份GDP排名数据来对比的话，跟其最为接近的是吉林省，吉林省2019年的GDP为1.17万亿元。

其实，即便“债可敌省”，也并不可怕，只要企业的经营能良性循环，有充裕的现金流覆盖到期债务便不会有大问题。

但从现金流量表来看，今年上半期末，绿地的经营现金流量净额为41.34亿元，同比去年同期的81.47亿元大幅下跌49.3%，

几乎腰斩！

绿地在中报中对经营现金流量净额大跌给出原因，称受疫情影响，回笼资金同比减少所致。

现金流就是企业的血液。经营现金流量净额大跌的同时，绿地截至上半年期末，手持货币资金为872.5亿元，较2019年年末减少16.5亿元；有息负债却升至3298.4亿元，增加了365亿元。

其中绿地短期有息债务达1214.8亿元，手中现金并不足以覆盖短债，短期偿债风险加大。由此测算，绿地的现金短债比约为0.72，超出阈值，也踩中红线。

从净负债率来看，绿地今年上半年的净负债率达到180.3%，较上年末上涨了24.7个百分点，比阈值高出80个百分点。

三条红线全部中招。

对于绿地来说，以后融资的大门会越关越小，剩下可以努力的一条路，只有拼命卖房了。

2

2018年，绿地控股开启了新一轮战略规划，宣布未来三年，房地产将确保年销售额5000亿元以上。但是，2019年绿地仅实现合同销售金额3880亿元，比2018年同期增长仅0.1%。是其年度销售目标的77.6%。

今年1月，张玉良没有公布具体销售目标，仅表示绿地2020年的销售目标做到稳中有增。

然而，从今年上半年的实际销售情况看，即便按照张玉良所说的，如果绿地能达到“稳”，也就是参考2019年的销售额，今年达到3880亿元以上的目标，恐怕也是相当困难的。

要知道，今年上半绿地仅完成了去年全年销售额的36%，剩下的半年时间里，销售速度要超过去年同期15%才有可能会实现目标。

回想到2019年业绩，经过一年的努力，绿地的资产负债率和扣除预收账款后的资产负债率终于分别较2018年下降了1.55个百分点和2.94个百分点，分别为87.94%、81.46%。同时，绿地2019年的净负债率较2018年下降16.2个百分点至155.6%。

今年1月8日，张玉良在面对媒体时说：“对于大企业来说，降一个点都很不容易。”

“我们正在主动降低负债，实现有质量的发展。”

如今，又经过半年的努力，绿地无论是资产负债率还是净负债率，又都大幅涨回去了。

8月21日，也就是参加完北京那场会议之后的第二天，绿地扭头就在武汉豪掷164.3亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。这7宗地块拟建设武汉绿地天河国际会展项目，是武汉有史以来单次供地规模最大的项目，预计总投资约：

500亿元。

再回头翻翻绿地的现金流量表，你会发现，截至今年6月30日，绿地期末现金及现金等价物余额为：

751.8亿。

前两天，绿地在半年业绩电话会上，依然还在对投资者们强调那句话：

降负债是公司的主要重点和目标之一。