未来3-5年，可能“难转手”的5类房子，内行劝告：应该尽量避开！

过去一二十年，国人对于买房子投入了极大的热情。具体可以概括为三个原因：一是安居乐业的传统思维根深蒂固，房子成为了一种必需品。二是房价一直保持上涨的态势，金融属性十分凸显，给购房者形成了买到就赚到的投资意识。三是房地产业在国民经济中占据支柱地位，使得人们不相信房价会出现大跌，也不相信国家会真正打压房价。正是基于这三点，在购房过程中，购房者往往更看重房子保值增值的一面，而不自觉地忽略了房子的质量。当然，事实也证明，即使一些房子存在这样或那样的质量问题，结果并不影响房子的销售和转手，所以购房者对房子的品质普遍保持着较高的容忍度。

但是，如今这种现象已经开始发生了微妙的变化，原因有三个：

1、最近三四年，伴随国家一锤定音，房地产行业的地位发生了转变，不仅房住不炒成为了楼市调控的长期定位，同时也明确表态不再把房地产作为短期刺激经济的手段了，至此房地产进入到了快速降温的通道，投资炒房空间被大大压缩，居住属性进一步凸显。面对调控趋于常态化的这种局面，房价预期出现了明显转变，炒房客纷纷离场，刚需也保持了冷静和理性的心态，不再盲目购房，开始更加关注房子本身质量的好坏。

2、从1998年住房商品化改革开始，一直到2019年，我国的城镇化水平已经从30.4%上升到了60%，平均每年有2000万人进城，房价上涨也就不足为奇了。但是，目前城镇化已经进入到下半场，距离发达国家70%的城镇化门槛越来越近。根据以往发达国家的经验来看，当城镇化达到70%后，增速将会明显放缓。换句话说，这意味着未来住房需求将会逐步减弱，到时候并不是所有的房子都能够被市场接受，都能够轻易销售和转手。

3、根据国家统计局数据显示，目前全国城镇人均住房面积为39平方米，已经达到了国际平均水平。显然，我们已经告别了住房短缺的时代。与此同时，中国社科院的绿皮书也预测，受人口老龄化加速到来和人口出生率下滑等因素的影响，我国的人口负增长可能提前至2028年前后到来。由此可见，长期以来住房供不应求的关系正在逐步迈过平衡点，一旦供大于求，任何商品都是易跌难涨，所以未来房子恐怕也不再是只涨不跌的商品了。

管清友

面对市场变化，业内也给出了看法。经济学家管清友公开表示，伴随经济增速趋于放缓、金融行业进入下行周期、购房需求减弱，未来房价涨幅将会趋于平缓。他举例说道：过去很多城市的房价是10年涨10倍，未来就是10年涨1倍。除此之外，兰德咨询机构总裁宋延庆还“提醒”大家：市场再也回不到每家企业、每个项目都能赚钱的时代了，关注房子的质量是行业发展大势使然，是未来房企抢占市场的发动机，是业绩速增的助推器。

那么，当房地产告别高歌猛进的阶段，当房子逐渐回归居住的属性，未来什么样的房子才是好房子呢？在笔者看来，房子好不好主要体现在两个方面：一个是住进去是否舒适，毕竟房子最终都是给人住的，住起来不舒服，自然不算是好房子。另一个是市场接受程度高不高，毕竟当需要置换或家里遇上大事儿时，能不能轻松脱手和变现至关重要。基于以上这两点因素考量，笔者认为，未来3-5年，在买房过程中，购房者应该尽量避开以下5类房子，实际上一些懂行人早已开始悄悄出手了。

未来3-5年，可能“难转手”的5种房子

第一、收缩型城市的房子

2019年，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》 ，第一次提到了“收缩型城市”。一般来说，收缩型城市是指那些人口不断流出，地理位置比较偏远，传统资源面临枯竭的城市。对于此类城市的房地产走向，国家明确要求要“严控增量、盘活存量”。

当然，有的城市开始收缩，有的城市则正在扩大。伴随城镇化进入下半场，国家提出要大力发展都市圈和城市群，发挥中心城市和城市群的综合带动作用 ，与此同时，不少大城市也已开始全面放开落户限制。对此，业内普遍认为，未来人口、资源、产业等将继续向大城市集中，由于收缩型城市很难获得这些资源，所以收缩型城市的数量还会进一步扩容，这将是不可避免的大趋势。因此，对于收缩型城市而言，房产价值不可避免地会受到影响，除非你是买来自住，否则不建议过多持有房产。

第二、小产权房

由于小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房产证也不是由国家房管部门颁发，所以一直不受法律的保护。但是，正因如此，小产权房的价格要比普通的商品房低50%左右，所以依然会受到部分刚需的青睐。

但是，今年自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，通知显示，对乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，都不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。根据这份通知来看，国家的态度很明确，小产权房转正之路依然遥遥无期。试想，一旦购买了小产权房，不仅转手变现不容易实现，而且还容易面临强拆或者产权纠纷，结果可能就是竹篮打水一场空。因此，在房地产市场继续回归理性的态势下，小产权房可能会备受冷落，甚至迎来贬值潮。

第三、品质差且物业管理混乱的小区

对于购房者而言，花了上百万甚至上千万的价钱，都希望买到一个不仅舒适安逸，而且可以快速保值增值的小区。众所周知，买房前要重点关注房企资质，品牌房企开发的房子一般溢价都会比较高，这一点大家都能意识得到。但是，买房后应该关注什么呢？这一点常常被忽略，这就是物业的资质。一般来说，物业服务水平的高低不仅关系到居住的舒适度，更直接关系到二次交易的价格。物业管理混乱的小区，治安、绿化、卫生等状况都不如人意，最终就降低了买房者的接盘意愿，即使业主最终把房子卖掉了，物业的不足也会成为买家砍价的“把柄”。

第四、又老又旧的高层住宅

过去一二十年，随着城镇化进程的不断加快，越来越多的高层住宅拔地而起，节省了土地空间，也给人们带来了全新的居住体验。但是，随着房龄增长，高层住宅的舒适度大打折扣，比如电梯频繁故障，墙皮脱落，线路老化，水管爆裂等。此外，由于楼层比较高，居住密度也比较大，所以拆迁也需要支付大笔高额的补偿款，对开发商来说，未来高层住宅可能越来越拆不起了。对此，北京大学朱国钟教授甚至表示，未来大量老旧的高层住宅将沦为“贫民窟”。

值得注意的是，今年住建部发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知规定：严格限制盲目建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上的建筑应充分论证。此外，通知还明确表示：县城住宅要以多层为主。根据这份“限高令”来看，未来盲目扩张，大建高楼将会受到严格控制，尤其是对中小城市来说，高层的居住价值和投资价值将会变相走低。基于以上这些因素，笔者建议购房者应该减少持有或者尽量避开又老又旧的高层住宅。

第五、位于城市边缘且缺少优质配套的房子

过去这几年，不少人选择投资城市边缘的房产，伴随房价不断上涨，确实也大赚了一笔。但是，随着住房开始回归居住的属性，城市边缘的地产项目可能不再具备优势条件了。原因有两个：一是在房住不炒的定位下，购房者对待买房问题更加谨慎和理性，更加看重可以保值增值的地段、品质等因素，所以城市边缘的房产开始被越来越多的购房者排除在外。二是教育、医疗等重要资源往往集中在主城区或近郊，城市边缘缺少优质的配套，一旦房地产市场快速降温，这些区域的房产往往最先受到冲击。

其实，退一步来说，由于位置偏僻，就算将来出租可能也无人问津。日前，一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，有炒房客急于抛售位于城市郊区的一套房产，结果降价20万也无人接盘。据此推断，随着房地产行情越来越稳，此类房产也将会越来越难转手变现。

总而言之，今日不同以往，伴随政策导向、经济发展模式、人口流向正在或者即将发生变化，房地产也逐渐进入到了新的周期，所以购房者同样也需要与时俱进，不能再用过去的经验来判断房地产的走向了，也不能再抱着过去的观念来买房子了。说得通俗一点儿，不要再唯房价马首是瞻，在买房过程中，既应关注房子的居住舒适度，同样也要关注房子转手变现的难易程度。