成都包租公司接连爆雷，我们如何避免重蹈覆辙？

最近成都多了这样一批“无家可归”的人，他们已经缴纳了一年的房租，却还是被房东“扫地出门”。

问题就出在和他们签约的包租公司“跑路”了。

这些包租公司像商量好一样一个接一个爆雷，先是巢客遇家，接着是连合之家，最近几天悦冠、租猪帮也隐约传出“跑路”的消息。包租公司一个个“卷款跑路”，搞得租客们有家不能回，有房不能住。

根据网友描述的事实，可以发现巢客遇家、连合之家两家公司套路相似。

都是先高价从房东那里拿到房源，各种承诺并签订合约，然后再将房屋低价出租给房客，同样也签订合约。平台是按月给房东结算，而房客却要一次性支付半年或者一年的租金和押金。

表面上的“赔本买卖”，实则“猫腻”多多。因为这样短期之内，将有海量资金聚集在平台自己手里。在没有第三方对这笔临时结余资金进行监管时，平台可以将这笔钱另作他用。

平台利用前期积累的资金，收更多房源，低价租出去获取更多资金，不断地积累资金。但这种高收益的运营模式也存在巨大的风险，一旦出现问题，资金链断裂，平台无力承担时，平台就会对房东和房客违约，房东赶房客，房客无房住的现象。

现在巢客、连合两家包租公司均是紧闭着大门，已关门歇业，处于失联状态。消息称，目前巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客将近2万，涉及金额达3亿元左右。

巢客遇家公司门口

连合之家公司门口

据巢客公寓官网资料显示，成都巢客遇家所属的长租公寓品牌“巢客公寓”成立于2018年10月，以分散式房源为主，且初具规模。截至2019年9月，其已布局杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津6个城市，累计管理超过20000套房源。

而成都是巢客公寓年内第二次出现的大规模“爆雷”事件。此前，武汉巢客公寓曾在4月被曝出资金链断裂，涉及租客房东超8000人。而成都巢客遇家事件波及的人数和金额更多，造成约17000名租客和房东利益受损，涉及资金或超亿元。并且巢客（武汉）与巢客（成都）都属于杭州适享科技有限公司（曾用名杭州巢客遇家科技有限公司）的成员企业，该公司曾是巢客遇家（成都）股份发起人，涉及房屋租赁合同纠纷60多件，法人代表黄大坤，列为被执行人。

根据天眼查显示，艾兆璐是巢客遇家执行董事兼总经理，同时，艾兆璐还担任了首资一城一家科技（云南）有限公司、广住庭（广州）科技有限公司、而重庆首资科技有限公司等8家公司的法定代表人。最近重庆首资科技有限公司也传出了无法支付租金的情况。

而且从今年3月开始，上海、苏州、武汉等地就已相继出现巢客遇家"跑路"相关的新闻。

根据媒体报道，巢客遇家并没有在成都郫都区住建部门取得备案手续，而且还被成都武侯区市场监督管理局列入经营异常名录。今年3月份还曾因房屋租赁合同纠纷而被起诉。

查询相关资料显示，巢客公寓（成都巢客遇家科技有限公司）于2020年改名一城一家（成都首资科技有限公司）该公司从事于收房用于出租的业务，就在最近8月11日也被列入经营异常名录。

有网友甚至怀疑相继跑路的两家包租公司（连合之家和巢客遇家）背后有一定关联，他透露道：“我和朋友同样在一个管家手上租房，如果是签短租合同，甲方名称是成都巢客遇家科技有限公司，但如果是长租，甲方就变成了成都连合之家科技有限公司。”

根据众多的信息汇总，不得不让人联想到这可能是一场有预谋的合同诈骗行为。像许多长租公寓的运作模式一样，巢客遇家高价收房，低价出租，房客一般以年付的方式提前支付了租金，但房东却是每月收租。

这种高收低租其实与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，一旦公司跑路，房东、房客都会面临巨大损失。

这两年，长租公寓爆雷的案例并不鲜见。去年，南京头部长租公寓企业乐伽公寓的爆雷曾轰动一时，本次巢客公寓的爆雷事件很有可能会赶上去年乐伽公寓爆雷的级别。

根据一名巢客公司前员工透露，“受骗年轻人占多数。”

这名前员工谈到，在进入这一行业之前就已经得知老板会跑路，欺骗租客和房东的情况了，但挡不住相对较高的收入诱惑。

首先是有前例在巢客赚到了钱，巢客的提成较高，这名前员工谈到：”我不知道收房部门但是我深知出房部门每租出一套房子（年付）就会有1200的提成还能跳点，出租6套每套1300，9套1500一套房子等于我以前工作半个月的收入。”

“巢客高收低出，还是有很多人上当。举个例子，当公司收了一套房子是2000/月租金给房东月付，然后再以这个价格打6.5折1300/月租给租客年付，而那个地方的平均市场租房价格是1500-1700/月。于是很多囊中羞涩的年轻人都会选择便宜且地段好的房子，市场客源就来了。”

其公司领导也用这样的话来应对他的疑问：“公司用这样的办法去资金套现，然后用套现的钱去投资赚钱。而且公司在收房的时候，只给房东10个月的租金，还有两个月空置期，所以公司的事情不用担心太多。”

慢慢的他就相信，并开始了自我洗脑让自己认定这是一家正规公司不会有问题的，更何况那么多分公司那么多的员工那么多的租客和房东。

但没想到这真的是一家骗子公司。

此名前巢客员工朋友圈

包租公司“跑路”，不仅让大量出租房屋的房东损失惨重，更让许多租客面临“无家可归”的风险，面对这种情况，那么房东有权下“逐客令”吗？

律

师

说

法

成都刘艳律师认为，房东是否有权从租客手中收回房屋，关键是看房东与包租公司之间属于一个什么合同关系。

1

委托代理关系

如果房东与包租公司签订的是租赁委托代理合同，那么他们双方属于委托代理的合同关系。这种情况下，如果包租公司收取租客支付的租金后跑路，房东是无权直接赶走租客并收回房屋的。

按照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力（亦为《中华人民共和国民法典》第一百六十二条）。因此，租赁合同的双方实际上是房东与租客，房东应当享有租赁合同的权利并承担租赁合同约定的义务。此时，即使包租公司跑路，但租客仍然有权要求房东继续履行租赁合同的义务。

2

租赁合同关系

房东与包租公司签订的是包租合同或者租赁合同，之后包租公司再与租客签订转租合同。在这种情况下，如果包租公司收取租金跑路的话，房东有权按照租赁合同的约定或者法律规定先解除原租赁合同，然后要求租客搬离并收回房屋。

按照《中华人民共和国合同法》的规定，转租合同应当以原租赁合同合法有效为前提，并且转租的合同期限不得超过原租赁合同期限，否则超过的部分无效。（《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。）

当然，如果房东与租客能够就此协商一致，找出一个彼此都认可的折中方案，也可以直接重新签订租赁合同，继续租房。

例如，成都首资科技公司与房东签订的授权委托书提到：委托人（房东）依照法律规定委托连合之家全权管理房屋的运营、管理及出租相关事宜，代为与房屋承租人签订《房屋租赁合同》，代为收取房屋租金和缴纳相关费用等。

所以，在合同期内，当首资不打租金给房东，是巢客跟房东之间的合同违约，不是租客违约。这种情况下，房东是无权强行赶走租客的。

但是可以明确的是，无论是与房东之间，还是房客之间，中介的行为均构成了违约，房东和租客都可向中介公司主张权利，提起诉讼，要求其承担相应责任。

建

议

措

施

• 对于房东而言，出租房屋时，多了解一点周边房屋价格及包租公司背景。

房东在把房子租给包租公司时，第一，应该尽可能多地了解一下周边同类型房屋的市场租赁价格。如果包租公司支付的租金明显高于市场价，那你可能要当心。即便是与市场价持平，那包租公赢利点在哪里？签订合同时，有没有看到合同中的“猫腻”？因此，千万不要贪便宜，盲目地选择租金高的包租公司，草率地签下了合同。

第二，还应多了解一下公司的详细情况。比如，公司成立多久，业内口碑如何等等。相对来说，经营时间长一点的公司，应该要靠谱一点。但不绝对，任何事情都有例外。比如，有些公司是买的别人的公司，表面看起来，成立时间就很长。

• 对于租客而言，租赁房屋时，更需要考察周边房价及承包公司资质。

租客在承租包租公司的房子时，也应该多了解一下承包公司，关键是仔细阅读租房合同。总之，一定要谨慎，更应该有合同意识。租客要对明显低于市场价格的租金保持足够警惕，尤其在签订租房合同的时候，一定要清楚房主是谁，如果是转租房，一定要清楚原租赁合同的租期，从而避免自身可能遭受的损失。

未来，类似的包租公司层出不穷，同样的套路还在继续，今天有巢客遇家，连合之家，明天就有其他之家，无论是房东还是租客一定擦亮眼睛，谨防上当受骗。