近日，哈尔滨市下发并实施《哈尔滨市关于加强改造后老旧小区物业管理工作指导意见》，为下一步改造后老旧小区实现建管有序交接，强化后续管理提出了具体要求和部署。记者针对《意见》相关内容，采访市住建局物业管理处相关负责人。
投资60亿元改造老旧小区，23万户受益
哈市老旧小区总量较大。据统计，全市2000年前建成的老旧小区达5600余万平方米，由于其建成时间早、规划设计标准偏低、维护不足，随着房屋使用年限的增加，老旧小区普遍存在房屋本体破损、保温性能差、供排水管线设施锈蚀老化等问题。随着居民生活水平日益提高，老旧小区配套设施不足，普遍存在车位不够、绿化不足，以及缺少社区公共服务用房、安防监控、养老托幼助残设施等，影响群众居住的幸福指数。
与此同时，受制于老旧小区较差的基础条件，老旧小区物业服务质量差、物业收费率低、公共秩序乱、服务责任和边界不清晰、业主缺乏与物业企业的协商及监督机制等问题，长期困扰和阻碍物业管理水平的提升，也导致群众满意率低，物业企业运营艰难，形成恶性循环。
为此，哈市紧抓国家加大对老旧小区改造工作支持力度契机，大规模实施老旧小区综合改造工程。今年，全市计划投资60亿元，改造老旧小区1500万平方米，受益群众近23万户。
每年开展满意度测评，结果将纳入信用评价
依据《意见》规定，原来较为分散的老旧小区，将以街区形式重新整合为具有一定规模的物业管理区域；并由社区居委会组织召开业主大会，按照业主意愿，与物业服务企业重新签订物业合同，并到区物业主管部门备案。
物业管理工作中一个突出矛盾就是业主意见难以集中有效表达，单个业主意见无法对物业企业形成制约，对物业企业的服务质量好坏也缺乏有代表性的评价，业主往往选择拒交物业费。针对此类问题，《意见》要求，社区居民委员会每年都要开展物业服务满意度测评工作，测评户数不低于小区总户数的50%，对于测评满意度低于60%的，社区居民委员会可提议召开业主大会，决定是否解聘物业服务企业。同时结合下步即将开展的物业企业信用评价工作，将测评结果纳入信用评价，利用市场机制实现物业企业的优胜劣汰。
小区显著位置要公示服务内容收费标准
老旧小区建成年限长，物业服务标准多是从当年交付使用后逐年延续下来，服务标准低、服务内容少，很多小区甚至连卫生保洁都由街道办事处承担。《意见》配套制定了改造后老旧小区物业服务标准，同时提出完善服务公示制度，服务内容、收费标准、管理人员姓名及联系电话等内容，均需在小区显著位置公示，便于接受业主和社会监督。
哈市目前执行的最低物业收费标准为每月每平方米0.6元，而老旧小区物业收费标准普遍在最低标准以下，有些仍维持在十几年前的收费标准，每平方米仅有两三毛钱。偏低的收费标准导致物业服务缺乏资金保障，直接导致服务质量低，低质服务又导致业主意见大，收费率低，进一步制约物业服务开展，形成恶性循环。
《意见》此次在大幅提升物业服务标准的同时，将物业服务收费标准调整至合理区间，实现质价相符，合理的利润空间也有利于吸引优质企业加入，建立健康的市场竞争机制；同时，对于捆绑收费以及利用电梯、门禁等强制收费的乱象，也都规定了明确的禁止行为。
保护成果，物业应当好“吹哨人”
公共秩序混乱是老旧小区普遍存在的突出问题，乱堆乱放、私搭滥建、圈占绿地、堵塞小区消防车通道等违法违规行为时有发生。《意见》进一步明确了物业企业对公共秩序和公共环境的首要管理责任，要求企业建立日常巡查制度，对各类违法违规行为要及时发现并予以劝阻制止。
对于拒不听从劝阻和制止的，物业应及时书面报告街道办事处或相应执法部门予以查处，并提供相关证据，配合做好后续执法工作。物业要当好违法行为的“吹哨人”，将各类违法违规行为制止在萌芽阶段，坚决防止改造后老旧小区各类违法违规行为的反弹，有效保护改造成果。
《意见》要求改造后老旧小区的公共区域停车，实行收费管理。收取的停车费用，除用于日常管理费用支出外，结余部分应单独立账管理，用于本小区共用部位、共用设施设备的维修养护。
《意见》还要求，物业管理区域内，供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专营单位应当管护到相应公共设施的终端，并向终端用户收取相关费用。
党建引领，业委会党员不低于50%
业主参与程度不高，意见征集困难，导致哈市住宅小区业主委员会组建率偏低，特别是老旧小区此类问题更加突出；加之已组建的业主委员会因缺乏有效监督，行为不规范、谋取个人利益、侵害全体业主和物业企业合法权益的现象也时有发生。
《意见》规定，通过党建引领，由街道党工委、街道办事处积极推进业主大会建设，探索在条件成熟的小区成立党支部，统领本小区的综合治理工作，接受所在社区党组织领导；对于未成立业主委员会或业主委员会无法正常履职的小区，由社区居民委员会代行使业主委员会职责。
对于已组建的业主委员会，发挥小区党支部的监督指导作用，逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不低于50%，并积极倡导党员担任业主委员会主任。同时对业委会及其成员的禁止行为也做出了明确规定，进一步督促和约束业主委员会规范履职，全心全意为全体业主服务，发挥积极作用。
物业管理工作既需要物业服务企业规范优质服务，同样需要业主履行自身义务，约束自身行为，遵章守纪，共同维护公共环境和利益。《意见》规定，业主应按标准交纳房屋专项维修资金，积极履行按时交纳物业费的义务，积极参与到物业管理工作中来，共同创建文明和谐的居住生活环境。
(记者 张磊 )
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