北京楼市：南城投资还剩这几个地段能买，买房前一定要知道

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐好，新人首次请教：5月卖掉西城小学区房后想买个投资兼自住的三居，考虑还要在木樨地工作10年才退休，不想离单位太远，还看重地铁的便利性和内外生活环境配套，因此先后看了三环内白石桥的国家气象局，航天五院，木樨地水科院，丽泽商务区丽泽雅园、诺德家园，菜户营鹏润家园，三环外花园桥首师大家属院，六里桥保利百合2居，纪家庙万年花城一二期，草桥恋日家园，慈寿寺西八里庄北里，四环外郭公庄万科西华府，郭庄子万科紫苑，田村兰德华庭，除保利百合外都是800—900万左右的三居，还在纠结房子价值与居住的平衡，求指点以上哪个板块的小区平衡性更好。

回答：建议主要看 丽泽、六里桥、草桥板块。

丽泽雅园，各楼栋新旧不一，成分较多。2号楼应该是回迁房。3号楼是2009年左右次新，也有不少大户型。整体上，小区档次偏低，出租比例大，人比较杂，物业不行，升值就慢。诺德也是回迁房，朝向一般，二类经适房税费也不低。

推荐在这几个中选择 保利百合、草桥恋日家园、万年花城。

提问：亲爱的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考虑两个地段的房子，请指教 谢谢 1.朝阳雅筑：一类经济适用房，需要缴纳地价税，三室 130+平 700w+ 适合入手吗 2.惠忠北里：房子相对旧一些，考虑附近可以上金色摇篮小学 此外，再问下我还有一套老家的住宅，北京的一套商住两用，可以抵押贷款吗？

回答：不推荐朝阳雅筑 ，朝青主要淘 珠江罗马嘉园、国美第一城、炫特嘉园等标的 惠忠北里投资不合适有溢价，如果看重学区也可以 两套均能抵押

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐，常营到草桥两地铁站间的一类经适房长期看升值怎么样？一室一厅或两室的上车盘户型，均价多少比较值得入手？自采暖会影响居住体验和转手吗？谢谢

回答：经适房品质相对差点，税费也是一个关注点 每一个小区差异都极大，很难有统一价格，税费归入单价4.5内可看 采暖方式不影响

提问：房姐你好:新人首问，希望能解惑，先感谢了!本人准备买中关村三小学区房，卖掉清河房子后现金700万，准备买个小户型，占坑用，请帮忙推荐一下小区，谢谢！另外，如果买两居有推荐的小区吗？孩子明年上小学，这么做经济吗？请解答，第一次提问没有回复，希望这次有回复！

回答：两居可以，三小片区总价都偏高，1000左右的推荐看下 新起点嘉园，如果买总价最低的小区 只能看蜂鸟了

提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上\b隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。

回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。

提问：房姐好，北京，互联网工作，目前在中关村工作。因为父母没有什么理财经验，希望买房保值，目前有800w左右。希望先替我买房，或者先购买养老的房子我买房再用家里老房子置换。父母之前看了中铁诺德春风和苑，考虑是离医院近，但是好像是限竞房，不确定是否有保值风险。如果给我个人买的话，因为日后考虑跳槽潜在工作地点就是望京，中关村，西二旗。考虑位置方便的话，是否安贞桥一带比较好，但是从升值空间上看，又感觉望京更好一些。在这方面没什么经验，想请教一下房姐

回答：中铁诺德春风 位置还不错，价格凑合，不算很便宜。限竞房有年限限制，其它没区别。 潜力上安贞肯定不如望京。建议个人在望京选筹

提问：房姐，您好，最近在换房，想在望京花家地，以及和平里，安贞这三个地段换一个小两居，不知道您认为那一个地段好一点呢?未来出手也方便一些。我们的预算总价在450以内，非sfsd，求推荐。谢谢

回答：和平里一带房产性价比和品质一般，整体偏老，略贵 安贞受亚运村余波影响，部分有点贵，整体交通一般，生活配套少。 推荐看望京

提问：房姐好，团结湖，劲松紧凑小两居，您能帮我推荐下具体楼盘吗？十年内持有，看中投资和租金的，谢谢

回答：楼盘并不多，建议全部淘一遍，这些板块都是要到具体标的来看 给两个参考 劲松5.5内，团结湖6左右 都可入

提问：房姐好，昨天我新人提问没看到回复，貌似没发出去。请教：我们预算1200，二套置换，在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇，目标第一位朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二三居，第三保值。家庭状况现金流较充足，存款不足。您有推荐吗？珠江帝景会担心曾经传说的化工厂地址问题吗？您觉得我们是直接入手学区三居比较好，还是用我父母（sfsd）买一套非学区三居（例如禧福汇）自住，过几年钱够了再购买帝景一居（北向小复式一居）比较好？此外，房产抵押的话必须得有关联公司吗？非常感谢！

回答：建议用父母sfsd买自住，后期再买学区房，这种配置最均衡。兼顾功能和保值，单独一套3居学区，基本都是溢价标的，保值属性很弱。jydyd都要公司

提问：房姐，关注你很久了。我公公二环内161平米一套，标价1500万卖，如何快速卖出。卖出后给我们500万用于买房，现有一套白家庄东里的老破小，有贷款120万，10年还清。想投资一套房子，可以持有5年以上，不要学区，请问有什么建议。忘了说明，我和老公已退休。谢谢解答。

回答：卖房技巧可以搜索下“卖房”关键词，有介绍过常用方法 如果500首付买入1000标的没问题，推荐 朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带 如果500全款 推荐 天通苑顶复、常营次新

提问：房姐你好！我是sfsd，目前想在西边买套房自住，大概140-160平平左右，房山广阳郡九号和五矿铭品这两个小区，哪个性价比更好点。还有西边有合适的帮我推荐一下。

回答：五矿铭品>广阳郡九号 不过这两个盘性价比都不是高，房山4+的价格未来会跑输大盘，建议看丰台丽泽、七里庄等地

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》