集体降价！市区头部学区房为何低下高昂的头颅？

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中考才结束，学区房市场已经按捺不住，开始暗流涌动。

中介朋友圈中，突然出现了一些报价较低的老牌名校的学区房。

相比之前，现在大约有十几万的降幅。为什么？主要有两个方面的原因：

1、供求关系发生变化。

因为学区房必须在报名时间节点前完成交易，所以上半年一定会有一些无奈咬牙在时间节点前高价入手的客户，推高了房价。

但，进入7月，有两个变化：

1、非买不可的客户上半年都买了，剩下的都是观望的。因为现在买和下半年买，对于入学影响不大。

2、中考结束后，会有一批学区房被放出来。

因此，一方面急迫客户减少，留给客户选择是时间也更宽裕，另一方面新增房源增加，这两学区房的供求关系偏向了买方市场，这也是近期学区房价格出现下浮的重要原因。

2、政策变动让更多人买房更理性了。

影响学区房价格主要是三个方面：教育政策、学校成绩、生源三个方面。

◆教育政策

比如今年4月30日，北京西城区实施多校划片入学政策。简单的说，就是一个小区对应多个学校，将热点的小学、初中分散至各个片区，以此来确保各个片区之间的一个均衡。

这个新政实施的后果是：多校划片后，原来对口直升校的小区优势减少，因此，原本每平18万的房子会降到16万；相反以前非直升的小区房价会有上涨。

◆学校成绩

学校成绩趋势性的上升或下降是一个非常缓慢的过程，但并不代表没有变化。学校成绩由教育理念、师资实力、生源质量三者相互作用，其中教育理念和师资实力相对稳定，而生源存在不确定性。

特别是老牌名校的“生源”已经发生了巨大的变化。

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关于老牌名校生源的巨大变化，我们需要展开细说。

关于买学区绕不开的一个问题是——

老城区老牌名校绝大多数学区房的特点是老破且贵，真的值得买吗？

越来越多人开始理性思考这个问题，如果你有足够的经济支撑，你是否会考虑入手文化路一小、省实验中学两万五+的学区房吗？

你会买外国语中学家属院3万+的郑州外国语中学学区房吗？

要想真正做好这个选择题，我们需要明白学区房的实质是什么？学区房是怎么来的？

这张图就是北京开国之初各大机关定单位和分房的图。

最开始采取的方案“四部一会”，这四部一会指的是：一机部、二机部、重工业部、财政部和国家计划委员会。也就是后来的工信部、核工业部、财政部和发改委。

这个区域，在当时可以用四个字形容就是卧虎藏龙。这里汇集的顶尖专家及干部们不仅要工作也要生活，最后他们搬进了指定的集中规划的家属院。

这些人住在这里，孩子也需要上学，于是就配建学校，后来单位多了，就会分对口单位的学校。

这就是为什么你去看老城区的学区房会发现，越是学校牛的学区房越是没有普通商品房的特点，因为这些学区房都是以前单位分房时期的老房子。

直白一点就有好单位的地方就会有好学区。

这背后是什么呢？

这背后是家长的层次。

但是如今的这些老单位的学区房变成什么样了呢？

经过几代人的更迭，我们不能说这里面没有卧虎藏龙，至少含金量没有之前牛了这是事实。

因为很多单位都搬迁到新区了，比如白沙和常西湖，这些大家都是知道的。

这么多年，这些老学区房价值一点点在消磨，但，房价却因为学位紧张，变得异常昂贵。

很多人都认为买学区房是买学区，是买一个好学校的升学率，但其实买学区更应该买邻居。

这其实也是被验证过的。

比如以广州为例，在过去20年，广州学区房有两次变迁史，分别是从越秀西移向越秀东，再从越秀东到天河。

这背后就是广州经济重心的位移。而经济重心的转移预示着好的产业、好的单位，更好收入的人群。

因此，对于市区老牌高价学区房，我们一贯的观点是如果不是特别需要，请避开，因为没有必要。

价格太高，变化太快，政策会变，所以买学区房的思路应该变换了。

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那么具体到郑州，从今年开始郑州小升初的政策已发生变化，小升初公民同招，民办初中入学不再考试，将通过摇号入学。（对于政策的执行我们不能妄加评测）。

我们单说这个政策对未来的影响。

在此之前，大家为孩子规划的上学路线是上重点小学，然后报考好民办初中然后再考入三大高中（外国语，省实验，郑州一中）。

这背后是因为top10里的初中，民办占主要。比如枫杨外国语、郑州实验外国语、省实验文博初中、一八、中原一中实验学校等等全部都是民办初中。但，2020年起，生源的变化应该是肉眼能够明显看到的。

所以之前买房子主要关注的是小学。但是公民同招之后意味着未来具有重点公立初中的学区房，将会更加抢手，但是如果未来政策再次发生变化，也采取多校划片呢？

因此，从长远考虑有三个建议：

1、如果你投资兼顾自用，要关注学校周边家长的层次。

2、最好买在教育强势区域，即便是多校区划片，即便是摇号入学，学校也不会太差。

3、如果你买新房，要选择一个学区整体都不错的区域，然后选择一个有不错小学和初中双学区小区。

结合我们对学区更迭的规律，买学区房的基本原则一句话：

选择有成长空间的、好学校扎堆的次新区域，并选择同时能解决小学和初中小区或者项目。

为什么是次新区域，这是因为从长远的看，既能满足学区且有成长空间，还能兼顾涨幅，二者相得益彰的房子，必须选次新区，三四环之间。