火车站、物流、地铁！小李庄站究竟能带来什么？

　　小李庄站，给人的印象是什么？

　　区域中心、房价利好、高端商业、改变管南、改变郑州！

　　这些关键词，都出现在小李庄站的各种解读之中。

　　它在诞生之初，就被寄予厚望。

　　每隔一段时间，就有人在官网留言，询问小李庄站规划建设情况。

　　图源：人民网

　　截至目前，仍然没有一个具体的、明确的规划方案。

　　小李庄站，本质上，还是一个火车站，普客列车的火车站。

　　依据现有资料，详细扒一扒，小李庄站，究竟能带来什么？

　　01

　　火车站

　　先来看小李庄站本身的规划。

　　规划图不太清楚，我们来看一张卫星图：

　　除去研究范围、概念城市设计范围，因为这些更多的只是“规划”。

　　整个区域的核心，就是小李庄火车站本身。

　　火车站、东西广场、人工湖。

　　小李庄站，“按普速 6 站台 12 线、城际 2 站台 6 线规模配置”。

　　这个规模，与郑州东站16站台32线的规模相去甚远。

　　与郑州火车站7站台13线规模相当。

　　换言之，小李庄站，作为普速列车的承接站，与现在的郑州火车站，差不多。

　　可能会有人说：

　　“现在都高铁时代了，那还有那么多人坐普列？”

　　2016年-2018年高铁、普铁全年客流量对比

　　直接上数据，“55开”好吧！

　　高铁的客流量，并没有想象中那么碾压，6亿人1000元的数据，也可以佐证这个观点。

　　小李庄站的目标之一就是“站城融合”。

　　如果像老火车站一样，建一个巨大的、空旷的、标志性的广场，很难达到这个目标。

　　可以做一个猜想。

　　未来东西广场中间，会有道路、隧道、天桥贯穿其中，还会有商业中心、写字楼、产业园分布于广场及周边。

　　东西广场，会变成区域功能性的一部分，而不仅仅是一个广场。

　　人工湖。

　　小李庄站1.5公里范围内，有一个人工湖。

　　图源：房天下

　　人工湖位于东三环（中华路）下方，未来东三环会直穿人工湖而过。

　　很可能，这个桥的造型，会成为郑州另外一个标志性的建筑。

　　代表小李庄站的辉煌。

　　火车站本身，规划的没有任何问题，比目前的郑州站，要更加合理。

　　02

　　地铁

　　郑州老火车站，规划地铁1号线、10号线；

　　郑州东站，规划地铁1号线、5号线、8号线；

　　郑州南站，规划地铁城郊线（9号线一期）、13号线。

　　小李庄站，根据网传信息，规划5条地铁。

　　而原来这些地铁的规划，是这样的：

　　4号线-16号线：这两个地铁是接续状态，小李庄站，刚好是接续点。

　　12号线、14号线，都在小李庄拐了个弯；

　　23号线，在郑州地铁2050年的规划中，压根没有出现，何时修建？何时通车？又一个有生之年系列。

　　不可否认的是，小李庄站，为片区带来了地铁，而且一来就是5条。

　　这样的提升，是其它任何地标、建筑、设施，都不可能做到的。

　　目前来看，这也是周边项目，大力宣传小李庄站，最具诱惑的地方。

　　5地铁交会，全郑州只此一处。

　　03

　　配套

　　小李庄站东广场，规划的全都是商业用地，这里将会是片区的商业中心。

　　本来以为，这里会和郑州东站东广场类似，就像这样：

　　郑州东站东广场效果图

　　直到5月份，介绍小李庄火车站的一段文字中，出现了一些企业的名称：

　　“目前，郑州传化公路港、百丽郑州物流中心、中国储运（郑州）物流产业园等项目加快建设，优势资源和要素呈集聚之势。”—— 2020年5月26日《河南日报》

　　郑州传化公路港：中国500强物流公司，一期已经基本建成。

　　百利郑州物流中心：已经开建。

　　中国储运（郑州）物流产业园：规划已经出来，就等建成投产。

　　无一例外，都是物流企业。

　　“南动”的发展策略，执行的非常到位。

　　火车站周边，物流企业集聚。

　　还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。

　　现在的郑州火车站，周边各种大大小小的物流公司，不胜枚举。

　　各种服装批发市场、小商品市场、电商园区，聚集于此。

　　白天，这里车水马龙，人声鼎沸，一片繁华；

　　夜晚，面包车、拉货车、大卡车各种物流车辆搬货卸货。

　　火车站周边，物流+批发市场，创造了无数的就业岗位和GDP。

　　同时，也让无数的创业者，成为了亿万富翁。

　　 银基广场

　　物流、批发市场，对于经济、对于GDP、对于片区、对于创业者、对于在这里工作的人，都是利好。

　　04

　　房价毒药

　　物流、批发市场，什么都利好。

　　唯独，不利好房地产。

　　火车站周边，配套顶级。

　　有地铁1号线，有大卫城等顶级商业，有人民公园，有数不清的产业……

　　但是，火车站周边，却是房价洼地。

　　无论是东广场还是西广场，在一众批发市场、物流园区的围剿之下，房价大多都在1.1万元/㎡左右。

　　甚至，还有万元以下的房源。

　　当然，高铁东站周边，则是另外一种完全不同的景象。

　　两万、三万的房价，比比皆是。

　　郑州东站与郑州火车站，最大的不同在于，东站在郑东新区，这里有高端的商务写字楼，这里是郑州最高端的商务区之一，这里入住了无数企业总部，这里是郑州高收入人群的聚集地。

　　这里还有高端的住宅区，有绿地双子塔，有海马公园，有建业天筑。

　　 郑州绿地双子塔

　　目前看来，小李庄站与郑州老火车站更为相似。

　　普客列车、人口密集、人员复杂、流动人口多；

　　物流园区、物流企业、物流仓储一条龙；

　　大车、货车、电动板车。

　　以上这些，现在都在郑州老火车站。

　　郑州火车站

　　以后，都将出现在小李庄站。

　　05

　　总结

　　郑州新的产业片区，大致可分为两种：

　　1.高端服务业

　　就是每一位购房者所期待的，企业总部、科技公司、上市公司、互联网产业、高端产业聚集于此。

　　高级白领，在高大上的写字楼中，享受顶级的工资待遇。

　　2. 中低端产业

　　包括物流、批发市场、工业园、厂房。

　　周边都是大车、货车、流动人口，大家拿着被平均的工资，连房子都买不起。

　　并不是每一个区域的产业，都是第一种。

　　也可能，是第二种。

　　第二种不好么？

　　对于在这里创业、当老板、打工的人来说，物流并没有什么不好，工厂更是一种非常普遍的谋生手段。

　　对于城市来说，每一个物流园区， 每一个工厂，都是GDP重要的组成部分，都是税收的重要组成部分。

　　工业、实业、产业，是经济发展的命脉。

　　但是，对于房地产来说，对于房价来说。

　　工业、物流就是毒药。

　　呼啸而过的大货车，密度极高的流动人口，将会直接影响房子的价值。

　　就像火车站周边，就像经开物流园区周边。

　　小李庄站：

　　对区域发展是利好；

　　对片区人口导入是利好；

　　对管南经济发展是利好；

　　对轨道交通是利好；

　　对物流园区是利好；

　　对人们挣钱是利好；

　　对整个郑州的发展都是利好。

　　唯独，对房价不是利好。