“二套房”做到74%的贷款抵押率

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现金暂时不足的情况下，如何买房？

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老余买房记-如何解决暂时的资金缺口！

老余买房记-买房不仅仅要钱！

喜闻乐见的逆势增长

老余在上海从事餐饮行业多年，由食材批发、快餐配送、实体餐饮门店均有涉足。近年来外卖平台逐渐势大，店租等成本一路飙升，老余2019年初开始逐渐聚焦于各类单位员工的快餐配送，并开发了自己的网站与手机点餐app、小程序。二师兄体验了一把app，界面谈不上多炫，速度不见得多快，但正常使用没有问题。

疫情阴影之下很多行业遭受重创，得益于“减少接触、控制社交距离”的疫情防控理念，老余的生意在复工后快速增长，最近几个月的营业额提高到了去年同期的2倍。对自己的转型之路，老余还是颇为满意，对公司现状用上了“小而美”自我评价，脸上的笑容也多了一丝娇笑。

先经营还是先买房

年近不惑的老余，还是遇到了选择困难的事情。6月初他刚刚将自己一套外环外的上海唯一住房卖掉，卖房款加上自己的经营所得合计约500万元现金。这500万元有两个地方要用，一是未来几个月经营需要约240万，二是需要再买进一套住房、面积大一些改善居住条件、同样外环外。目标房源市价510万，面积137.52平方米，竣工于2010年，楼层居中。老余新买进房屋如果申请按揭贷款就属于二套房贷，需要首付7成、357万，按揭只能3成153万。

如果先买房，则经营的现金流需求面临近100万元的缺口；如果先经营，则首付缺口有接近120万元，买房无法进行。若算上交易税费等成本，上述两个资金缺口还会扩大。而且，老余的公司名下还有30万元无抵押的生产经营信用贷负债即将到期。

老余要买进房屋的交易，也是一个连环单。目标房源房东，卖出后要买进一套“稀缺”的一手现房、性价比颇高，而且开发商对付款时间有苛刻的要求，老余最初设想的延长付款节点做法，房东并不接受。

个人经营贷

经充分沟通、讨论，老余采用的方案是先一次性付款买下房屋、并向房东争取更低价格，这样可以在款清后5天拿到新的房产证，再用2~3周时间办理个人经营贷，经营贷的贷款额度在房屋价值的60%~70%、完全能够满足其经营需求，而且利息也低于二套按揭的5.25%。

目前上海各银行的个人经营贷十分丰富，5年期及以上贷款期限产品的主流年利息区间在3.85%~5.15%，但要同时做到低息、高额度、长期限并没有那么容易。而老余则明确提出，利息、年限、额度三个指标之间，额度优先、年限次之。

经由多次沟通，老余最终以475万的价格向房东买下目标房源，并在3周后获得银行发放的个人经营贷款350万元，年利息5.15%，贷款期限10年期、期间月供按20年等额本息的形式偿还。因此，老余就最大程度的释放了买进房屋的杠杆属性，达成了额度第一的期望。

案例会不会太完美

“我不缺首付，缺的是全款”

“我不缺全款，缺的是经营”

“我不缺经营，缺的是首付”

“我既缺首付，也缺经营”

哈哈哈。老余的案例看上去很完美，简直就是令人生疑，既能付得起全款，又有经营得不错的快餐配送企业。但是，案例是真实发生的哦。

至于不同朋友在不同的要点上存在的瑕疵，欢迎大家沟通、探讨，为房屋的资金配置找到最佳方案。