改造成都“老破小”，对楼市有什么影响？

近日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确老旧小区的改造方式，全国总计惠及17万余个小区、近亿居民。

此次指导意见主要有三个重点：

一、改造目标明确，2020年将改造3.9万个老旧小区，涉及居民近700万户。相比2019年增加一倍，预计投入543亿元。

二、改造对象范围明确，重点改造是2000年底前建成的住宅区。

三、改造资金来源明确，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

在成都，据贝壳研究院统计，成都的老旧小区数量达到5237个，老旧小区数量占总体存量比重达到30%。

国常会之后，成都便召开了推进城中村、老旧院落改造工作专题会议，计划今年改造300个老旧院落、涉及居民3.4万户，预计投入3.5亿元。

据成都公共资源交易服务中心公示，从2019年底至今，金牛区、青羊区龙泉驿区、青白江区、崇州市、大邑县等多个区县街道均发布了老旧小区改造的招标文件。

“旧改”接棒“棚改”，又会给成都楼市带来怎样的影响呢？什么样的老破小，是有价值的呢？

“旧改”对成都楼市有何影响？

（一）老旧小区改造属于存量房改造，与棚户区改造不同，并不会增加市场上房源新增供应，因此对于楼市整体房价预计不会有大的扰动。

（二）“旧改”代替“棚改”，不会产生大量棚改名额，会相应减少部分购房需求，对楼市平稳，有一定积极作用。

（三）老旧小区改造成功后，居住环境会得到改善，房产价值得到体现，进而二手房交易价格也会相应提升。

（四）“旧改”对成都二手房市场成交构成可能有些影响，老旧小区成交份额会有所提升。以往的“老破小”原本不在部分购房者考虑范围内。但在改造之后，居住环境提升，加上完善的配套，会吸引部分购房者放弃购买新房转而购买改造后的老旧小区。

（五）改造还可能会影响部分改善购房需求的释放，因为成都市的老旧小区，大多位于三环内，甚至是二环内的主城核心区域，交通便捷，生活配套完善，再有例如青羊区少城片区、成华区双林板块等区域，更是教育资源优质。通过改造升级，最大的短板居住环境得到改善，原本有改善购房需求的一部分人，可能会有暂缓置换改善房的可能。

总体来说，“旧改”对成都楼市而言，影响不大。

老破小的优势

衡量房子时，不仅要看房子的新旧，更要看土地价值的体现。

老破小的确有很多难以克服的缺点，比如质量差、居住舒适度差、小区环境差、物业管理差、停车难等问题。

但老破小也有自身的优势和价值。

地段优势

老破小地段一般不差，有些甚至在市中心的黄金地段，这些老破小有很大的区位优势，生活方便、配套齐全。

成都市区的“老破小”，通常地段优质，配套完善，位于市中心，生活非常方便。如果你可以接受老小区的居住环境和物业，那么这肯定是个不错的选择。

所以这些老破小的成交是非常活跃的。

学区优势

一般优质学校周边的大量二手房也都是老破小。

有学区的二手房一直是市场上最枪手的、价格最坚挺的硬通货，怎么会没价值呢？

成都很多好的学校都在青羊区、成华区，附近的学区房水涨船高，最贵都炒到了四五万一平，以实验小学为例，周围很多老破小学区房，年代普遍在00年之前，有的甚至是80年代建成的，但是为了孩子上学还是大把的人购买。

买了学区房，等孩子完成学业后还可以卖个好价格，因为学区房永远有需求。

总价优势

老破小的建造时间比较早，一般来说，以50㎡-60㎡为主，得房率也比较高。

虽然老破小的单价不便宜，但是由于面积小，总价就显得比较低。

同样是2万/㎡，新房最小的户型可能是90㎡，总价要180多万，但50㎡的老破小总价只要100多万，这对经济条件一般的购房者来说是绝对有优势的，总比没有房子可以安放肉体和灵魂要强得多。

拆迁概率大

因为城市建设，地处市中心的老破小拆迁概率是比较大的。

有很多老破小的住户，因为拆迁而让自己的居住条件得到了很大的改善，当然这也是可遇不可求的。

满足年轻人的梯度消费，解决需求

老破小能解决年轻人基本的生活需求，简单的说，在一个城市有一个安放自己肉体、能遮风避雨、休息放松的地方，有一个自己的私密空间。

年轻人现在的生活、工作压力都很大。买房不可能去享受非常舒适的居所，去选择一个处于市中心的老房子，会带来很大的便利。

不用为孩子的上学担忧，可以让孩子多睡一会儿，就近上学。市中心交通方便、生活配套齐全，这些优势会让年轻人减轻诸多生活的压力。房子不可能一劳永逸，合适自己的才是最好的。