郑州惊现“转换贷”，置换房贷利率低至4.55%，暗藏哪些玄机？

（7月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，7月贷款市场报价利率和上个月持平，即：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

从4月算起，LPR已经稳定在这个数值，三个月没变过了。

央妈为什么还不降息？下半年LPR咋走，购房者在贷款方面要做出哪些改变？

郑州惊现“转换贷”，置换房贷利率低至4.55%，暗藏哪些玄机？

新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

01

央妈为什么还不降息？

从去年开始，实行LPR利率改革，就意味着央妈每个月都有一次调整利率的权力，只要是紧急情况，都可以降息。

回顾今年上半年，央妈已经2次降息，1年期利率降了30个基点，5年期利率降了15个基点。

特别是4月20日，一次就降了20个基点，是过去5年里力度最大的一次。

而且在7月1日，央妈降息利率更猛，再贷款、再贴现利率降25个基点，金融稳定再贷款利率降50个基点，为免形成过度宽松预期，需要缓一缓。

但这并不代表今年央妈不会降息，我预计最快会在8月出现一次，9-12月之间再出现一次。

所以，这只能说明央妈在观望中，而不是一直不会降息。

另外，根据国家统计局7月16日发布的数据显示，第二季度经济已经走出阴霾，GDP增速同比增长3.2%，终于转负为正。

所以，货币保持宽松，经济形势比预想好，自然暂时不需要降息来刺激。

毕竟，有病才吃药。既然身体逐步恢复了，也没必要再加量了。当然，药也不能停，LPR还是将长期维持在低水平。

综上所述，现在就是最好的时间点。

接下来，信贷微观收紧的概率会逐月累计。也许LPR一直稳定甚至还会略有降低降，但贷款审批的难度有可能会增加。

趁着当前宽松期，我们需要把短期借款换成长期借款。错过这个村，下一次不知道等到什么时候了。

02

郑州惊现“转换贷”！

近日，郑州房抵市场爆出一个新的名词“转换贷”，可以将房贷转换为利率较低的贷款。

转换后，假如个人房贷利率是基准上浮20%也就是5.88％，转换为“转换贷”月息3.8厘，相当于年化利率4.55%，基准利率打9.3折，如果贷款100万，20年下来可以节省十几万！

具体办理条件有：

1、房产范围是市内八区+白沙和港区，这是初步条件。

2、要求土地性质是出让，如果土地是划拨，必须是补过差价的经适房，其他情况暂时不能受理（房屋、土地信息通过支付宝可以查询）。

3、3年到期还本金月息是3.2厘，适合前几年现房抵押利率高的朋友，之前一般都是5-6.5厘，同样100万，3年下来能省十几万的利息。

4、3-20年期等额还款月息是3.8厘（年化4.55%），适合想转按揭房的用户，只要住房按揭利率是基准上浮10以上，都可以申请。

（有两点需要注意：一是新房要有房本，二是最长借款期限是20年，对比按揭的30年，还款压力会大一些。当然，利息省的更多。）

5、不管是3.2厘还是3.8厘，都需要营业执照，普通上班族是无法申请的。

根据核桃找房了解，所谓的“转换贷”源于郑州银行刚发布的抵押贷款政策，具体有“一年期月利息为3厘（营业执照最低期限半年）、三年期月利息3厘2，可三年还一次本金、20年等额本息3厘8。”

3厘、3厘2、3厘8，这样的利息，在之前从未出现过！

郑州楼市会因此再次火热吗？

并不会，其实，自从2016年，郑州对楼市的管控一直比较严厉，无论是房价、地价，始终都维持在一个比较稳定的水平，主要有这几个方面的体现：

1、用严格的限价政策来稳定房价。这点不用多说，从2016年至今，各区“价格红线”没有突破，已经持续3年多。

2、用“面粉”来稳定“面包”。简单来说，就是从土地市场入手，主要分为2个方面，一、是调整地块上市时间，市场冷时，就加大对热门区域地块的供应，市场过热了，就减少热门地块的供应。

二、是增加非热门区域地块供应数量。据不完全统计，2020年上半年，郑州市区成交地块52宗，其中住宅成交37宗，商服成交15宗。

纵观上半年郑州的土地市场，多数成交为非热门区域。

如此一来，郑州的房价自然会维持在一个平均的水平。

3、郑州的房贷利率始终处在一个较高的水平，一定程度上抑制了市场热度。最新数据显示，现阶段郑州首套房利率依然为5.88%，在全国主要城市中排名仅次于无锡的5.90%，与成都并列第二。

从上述数据来看，现阶段郑州市场还处在一个比较健康的阶段，即便“转换贷”利息过低，并不会引起，房价大的波动。

另外虽然，利率降低，整体的还款总数减少了，但是，还款年限也降低了，均摊到每月，还款额是增加的。

以100万贷款为例，按揭贷款上浮20%为5.88%，贷款30年，每月还5918元。如果转换为抵押贷，利率4.55%，贷款20年，每月需还6353元，多还了400多元。

贷款期限也不像房贷那么长，长期来看没有房贷有优势。

且抵押贷款真正的难点在于操作复杂，需要包装，且办理过程中收到政策的影响会比较大。

例如突然之间A银行的抵押产品要求变了，用户的房产无法进行立即抵押，例如可能需要等房本满3个月（新房本不能做）。

因此在做抵押时，需准备至少A、B两种抵押方案，一种不行，立即换另一家。

结语：

转换贷，可以办理，不过建议那些之前银行抵押利息高的置换成现在的3厘多。

按揭房还是不建议这样置换。

好处：月供和当时30年本息还款差不多，但是本金还的多了，支付的利息少。

弊端：银行这个产品主要客群是小微企业经营周转用，一旦政策变动，要求提前还款，怎么办？

总的来说，适合低利率+提前还款需求的人士选择。

且用“经营贷”买房的人流动资金要“充裕”，一旦‘经营贷’政策收紧或利率上调，能从其他渠道获得低成本的资金才行，“要不然得不偿失”！