专题 || 专业视角告诉你关于大平层的“真相”

导 读

重庆作为直辖市，对于改善物业的发展提供了有力的经济及政策支撑，在核心区土地资源稀缺、别墅泛化的市场背景下，中高端改善及豪改客群对于大平层产品的需求强烈，市场容量可观，大平层具有明显的市场发展机遇，但目前市场上大平层产品鱼龙混杂，什么才是真正的大平层？本文将从专业视角带你了解关于大平层的“ 真相”。

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大平层的产品定义

◇产品定义：大平层作为一种新兴的改善居住形态，实际使用面积多在200㎡以上，将所有功能化空间压缩到一层。

通常来说，大平层指的是面积在200平方米以上，拥有完善功能区间的房子。从产品上来看，面积大、功能完善为其主要特征。由于多层住宅的大平层容积率和建筑密度都比较低，在一定程度上具有“别墅式居住体验”，也称其为 “扁平化别墅”或“平墅”。

◇与别墅的异同：大平层的功能尺度完全承接别墅，实际是对别墅产品的一种升级和迭代。

◇相较别墅的优势：大平层相较别墅在物管安全、城市景观、户型分布、日常配套及社交互动方面都更具优势。

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大平层的市场背景

◇政策环境：目前重庆政策以平稳为主，四限宽松，购房成本下行，对房地产市场明显利好。

◇指标环境：土地指标以低密改善业态为趋势，限高限容成常态，新规限单户面积助力大平层发展。

注： 土地成交数据截止2020年6月30日

中央公园地块新规：限单户面积

2019年9月16日，保利与香港置地各摘下中央公园板块内一宗地，两块地的规划限制中均首次出现了户数限制。尤其是保利地块，限高24米，同时三个小地块的限制最大户数分别为158户、362户、158户，按所对应的最大计容面积算下来，该三个小地块的户均建筑面积均需要达到180㎡。

◇市场环境：核心区土地资源稀缺，大平层成改善产品主流，同时别墅面积缩水，豪宅有扁平化趋势。

• 核心区土地资源稀缺，改善产品以大平层为主流

从历年重庆主城核心区土地成交情况来看，核心区土地开发已趋近饱和，别墅业态基本淡出核心腹地，但高端改善客群及豪宅客群仍然对核心区置业有一定需求，为了平衡土地资源稀缺性及改善客群对核心地段的需求性，大平层产品成为近年来核心区改善主流产品，以城市景观作为直接景观面，在高密度的城市环境下致力于开发更适合高速城市的大平层产品。

注： 核心区板块选择南坪板块，弹子石板块，杨家坪板块，石桥铺板块，石坪桥板块，观音桥板块，五里店板块，石马河板块，鸿恩寺板块，溉澜溪板块，江北嘴板块，大石坝板块，渝中半岛板块，大坪板块，化龙桥板块，新牌坊板块，照母山板块，金开大道板块。

• 别墅面积缩水，豪宅扁平化，非核心区域大平层仍成趋势

从重庆主城别墅的成交面积段占比来看，主城别墅面积基本均处于100-400㎡区间，近年来别墅不断压缩空间， 各面积段市场份额占比差异化明显，小型别墅逐渐占据主流市场：2019年至今100-200㎡面积段别墅成交占比已高达70-71%，在主城别墅市场中占据绝对主力，而这一面积段在2015年的占比仅为47%；

在豪改产品面积缩水的市场背景下，将各功能空间集中到一层，实现面积最大化利用的大平层形态受到市场追捧，豪宅扁平化成为趋势。

注：别墅成交数据截止2020年6月30日

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大平层的量价表现

◇量价走势：大平层近年成交价格一路攀升，渝北区域改善性强市场容量大，占据近一半市场份额。

2015-2018年大平层成交量价逐年走高，2019年受市场周期影响成交回落，但价格坚挺，2020上半年在改善业态中占比4%，成交均价18376元/㎡；

注： 2020年数据截止6月30日。大平层面积选定为建面180㎡以上普通住宅产品

从成交区域分布来看，上半年大平层主要成交于渝北区、南岸区、渝中区及江北区，其中渝北市场容量最大，改善市场百花齐放，成交占比达49%。

◇成交结构

从近年成交结构变化来看，大平层主力面积段仍保持在230㎡以下，总价段则随着房价的上涨及产品性能的提升不断上浮，2020上半年350-450万产品占比已达39%。

◇成交排行榜

北区改善大平层霸榜低总价级大平层排行，高总价大平层则多集中于核心腹地。

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大平层主力分布区域

◇主力在售项目盘点

目前在售大平层主力分布在核心区及二环以北区域，对江景资源、城市资源的依赖性强。

◇核心区大平层分布特征

核心区大平层多分布在渝中、江北及南岸，上半年主力总价段300-500万元。

◇二环大平层分布特征

二环大平层主要分布在渝北热点板块，以礼嘉、悦来及中央公园为主，主力总价段200-400万。

◇区域小结

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大平层打造共性

◇外部配套：大平层项目外部配套核心为景观资源，商业主要依托项目周边大规模的商业打造。

景观 ：基本配套千亩公园景观或江景资源。

教育 ： 以政府公立学校配套为主，少量项目规划引进名校资源。

商业 ： 部分项目拥有大规模商业配套，主要依托周边商业配套。

◇规划布局：大平层独立分区，以围合式布局为主，注重中庭景观，多辅以水系布局提升项目调性。

独立分区 ： 大平层产品和其他物业独立分区，形成大平层产品围合式布局，享有独立的园区管理。

中庭景观 ： 除拥有外部景观资源外，大平层组团内部围合形成大中庭景观或小组团景观，享有内外双重景观。

◇产品特征：大平层多采用板式结构，南北通透，大横厅增加采光性及空间感，多套房设计提升功能性。

板式结构 ：大平层产品主力为1T2、2T2、2T1板式结构，南北通透。

横厅设计：大平层产品多为横厅设计，客厅开间7米以上，超大面宽，享有超大景观阳台。

多套房：大平层产品基本设计两个及以上套房，主卧套房设计，带衣帽间+大书房，高舒适度。

◇外立面风格：大平层偏向新中式及现代风，材质多为石材+铝材造型+真石漆，大面积玻璃的使用增加产品通透性。

◇会所打造：会所主要有独立会所+泛会所两大形式，独立会所以商务宴会为主，泛会所以各类主题活动为主。

◇细节处理

入户大堂：双入户大堂、首层挑空成为大平层标配，层高6米为主；

电梯品牌：以通力和三菱电梯最为常见；

车库：大平层车库以精装车库为主，特色配置：车库收纳系统、机车/自行车车位、豪车车位、残疾人车位和充电车位等；

智能化：园区智能化主要以安防、服务、车辆进出管理、设备监控智能化设施为主；

物管功能：基本安保、家政、清洁服务外，增加双语管家服务、资产管理、楼栋管家、私人管家、商务服务等体系；

物管费：以4-5元/㎡/月为主。

◇配置标准总结：北区典型大平层主要采用板式结构，对细节要求较高，同时注重物业及会所等方面的附加增值。

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大平层小结及后市展望

◇市场机遇及趋势

重庆作为直辖市，对于改善物业的发展提供了有力的经济及政策支撑，在核心区土地资源稀缺、别墅泛化的市场背景下，中高端改善及豪改客群对于大平层产品的需求强烈，市场容量可观，大平层具有明显的市场发展机遇。

核心区：地段稀缺化+大平层产品豪宅化

在城市核心腹地土地资源稀缺、城市更新加速的大环境下，核心区成为豪宅客群的必争之地，大平层业态在后市将发展成为城市中心豪宅产品，空间尺度迎合豪宅客群的极致需求，同时对城市景观资源面及周边配套的要求更为严苛。

二环热点区域：产品竞争红海+大平层产品标签化

二环热点区域大平层的市场机会点主要来自于地块指标的限制化及别墅产品的扁平化，是对于高端改善客群的一种扩容和稀释，未来城市外扩区域大平层产品将主要面向中高端改善客群，通过不断提升产品标签突围市场竞争红海，此类产品对于开发商的品牌知名度及产品创新能力要求较高。

◇后市展望及建议

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